二手房評(píng)估是什么?什么時(shí)候評(píng)估?

　　二手房交易流程比新房交易復(fù)雜，其中評(píng)估是非常重要的一環(huán)，那么二手房評(píng)估究竟是什么意思?另外，并不是所有情況都需要房產(chǎn)評(píng)估，哪些情況下需要評(píng)估?影響評(píng)估價(jià)格的因素有哪些?

　　什么是二手房評(píng)估?

　　在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，如果購(gòu)房者提出貸款申請(qǐng)，銀行會(huì)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡、周邊配套、戶型、朝向等重要因素，作出專業(yè)的價(jià)格分析和樓價(jià)評(píng)估，計(jì)算出相對(duì)科學(xué)合理的物業(yè)市值價(jià)格。

　　哪些情況需要進(jìn)行評(píng)估?

　　購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房需要申請(qǐng)抵押貸款需要評(píng)估，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。但初次之外，還有四種情況也是要進(jìn)行評(píng)估的。

　　1、二手房?jī)r(jià)格明顯過(guò)低

　　當(dāng)房地產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為房屋價(jià)格明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，交易雙方又不愿意調(diào)整的，可委托的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

　　2、買(mǎi)賣(mài)雙方認(rèn)為有必要評(píng)估

　　如果有一方或雙方不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。

　　3、發(fā)生房地產(chǎn)糾紛

　　當(dāng)交易雙方發(fā)生房產(chǎn)糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

　　4、辦理房地產(chǎn)保險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。

　　影響二手房房產(chǎn)評(píng)估的因素?

　　1、地段、交通

　　所處地段的繁華程度、交通便捷程度是二手房評(píng)估的重要因素，地段好、交通便捷的小區(qū)評(píng)估價(jià)更高。

　　2、使用年限、小區(qū)管理、配套設(shè)施

　　修建年代越近的房屋，配套設(shè)施越齊全的小區(qū)，管理越到位，價(jià)格也越高。其中房齡是影響二手房評(píng)估價(jià)的重要因素，甚至如果房齡過(guò)長(zhǎng)(如超過(guò)20年以上)，甚至銀行會(huì)拒絕貸款。

　　3、房屋朝向、結(jié)構(gòu)

　　同一棟樓、同等戶型、不同朝向價(jià)格會(huì)差很多。戶型安排合理與戶型過(guò)于緊湊的房屋價(jià)格也有價(jià)格差異。

　　塔樓:東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北

　　板樓:南北>雙南>東西>東向

　　4、房屋所處樓層

　　高層:中間層(6-15層)>高層(15層以上)>底層(5層以下)

　　多層:中間層(2-4層)>1層>(5-6層)

　　5、裝修程度

　　房屋內(nèi)部裝修程度對(duì)于價(jià)格的影響不太明顯，但是對(duì)于房屋的出售速度有著一定影響。如裝修好的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次的房屋快。

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