房地產(chǎn)信托被亮黃燈 信托公司有人剎車有人搶行

　　踏浪前行的信托公司正享受著房地產(chǎn)商的鼓舞，而冷靜的監(jiān)管層早已感受到繃緊的桅桿下隱藏的陣陣悸動(dòng)。

　　對(duì)于上周銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》及召開(kāi)行業(yè)內(nèi)會(huì)議指導(dǎo)信托公司工作，用益信托分析師李旸對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)信托的發(fā)展模式亟待創(chuàng)新和改變。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨嚴(yán)厲監(jiān)控

　　幾家收手幾家照舊

　　在IPO、銀行貸款、定向增發(fā)等融資方案相繼被叫停之后，地產(chǎn)信托這“房地產(chǎn)商后的融資渠道”也終于迎來(lái)了監(jiān)管層的正面限制。

　　上周銀監(jiān)會(huì)以加急件的形式向各銀監(jiān)局、信托公司下發(fā)《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》：要求各信托公司立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析業(yè)務(wù)的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況;各銀監(jiān)局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)加強(qiáng)合規(guī)性監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。同時(shí)銀監(jiān)會(huì)上周五召開(kāi)行業(yè)內(nèi)會(huì)議對(duì)部分信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行窗口指導(dǎo)。據(jù)記者了解，部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做的比較大的信托公司已經(jīng)內(nèi)部暫停了其新的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行。

　　“暫停了也不錯(cuò)，省事了。”中融國(guó)際信托的工作人員對(duì)記者表示。另外記者也了解到，平安信托也已經(jīng)暫停了其新的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的發(fā)行，但是有很多信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并沒(méi)有停止。

　　“目前的房地產(chǎn)信托計(jì)劃已經(jīng)認(rèn)購(gòu)的差不多了，不過(guò)月底可能會(huì)有新的房地產(chǎn)計(jì)劃發(fā)行。”記者從中誠(chéng)信托了解到。此外，也有外貿(mào)信托的工作人員向記者表示：“預(yù)計(jì)本月底或12月初會(huì)有一個(gè)成都的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入發(fā)行期。”

　　“此次《通知》并非是叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而是要求信托公司加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)控制，我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前還沒(méi)有停止，但是我們肯定會(huì)嚴(yán)格按照銀監(jiān)會(huì)的要求去做。”中信信托內(nèi)部人員對(duì)本報(bào)記者表示。

　　對(duì)此，用益信托分析師李旸表示，“是否停止房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除了此次通知的要求之外，也與信托公司各自的實(shí)際情況有關(guān)，比如凈資本的約束。盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會(huì)增大信托公司的風(fēng)險(xiǎn)資本比例，比如目前信托規(guī)模處于前十名的信托公司，他們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模普遍都比較大，相應(yīng)占用的凈資本也比較多，這也是部分信托公司暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的原因。”

　　這次《通知》是對(duì)信托公司的“風(fēng)險(xiǎn)提示”，而并不是像3個(gè)月前對(duì)待銀信合作那樣采取了直接叫停的方法，《通知》別提到信托公司要審慎選擇交易對(duì)手，合理把握規(guī)模擴(kuò)張，積防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。李旸認(rèn)為：“雖然房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，但是目前來(lái)看，還沒(méi)有房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)的例子，監(jiān)管層此次‘風(fēng)險(xiǎn)提示’可以說(shuō)是一種變相的‘叫停’，已經(jīng)是比較嚴(yán)厲的措施了，目的是要叫信托公司關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而不是將業(yè)務(wù)一味的擴(kuò)張?jiān)贁U(kuò)張。”　　信托“被限行”

　　民間資金或填空

　　根據(jù)上述《通知》，銀監(jiān)會(huì)委托各銀監(jiān)局對(duì)轄區(qū)內(nèi)的信托公司以受讓債權(quán)等方式變相提供貸款的情況，要按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則予以甄別，督促信托公司開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信，集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于今年以來(lái)層層加碼的調(diào)控，處在天平另一端的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)面臨越來(lái)越大的負(fù)債壓力，包括大型房企在內(nèi)的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈已經(jīng)面臨沉重的負(fù)荷，雖然房地產(chǎn)信托臨危受命挑起了為房地產(chǎn)商融資的重?fù)?dān)，但是業(yè)務(wù)模式卻多有不合規(guī)之處。

　　“譬如今年悄悄興起的股權(quán)融資模式的房地產(chǎn)信托，部分信托資金注入項(xiàng)目公司之后成為房地產(chǎn)商辦理‘四證’的資金來(lái)源。這是監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)‘實(shí)質(zhì)重于形式’的原因”，有分析師表示。

　　有媒體報(bào)道，如果信托融資的道路被卡的越來(lái)越嚴(yán)的話，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)求助于民間資金。“比如說(shuō)很有可能是地下錢(qián)莊，而且這類的融資成本會(huì)非常高。”普益財(cái)富趙楊對(duì)記者表示。

　　房地產(chǎn)信托模式

　　亟待精進(jìn)

　　“很多信托公司都培養(yǎng)了不少房地產(chǎn)人才，這次房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，證券業(yè)務(wù)還沒(méi)有開(kāi)，接下來(lái)信托公司的日子恐怕會(huì)不好過(guò)，不過(guò)他們今年的業(yè)績(jī)已經(jīng)很輝煌了。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者調(diào)侃到：“但是明年的情況不好說(shuō)嘍!”

　　根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托前三季度2200億的規(guī)模和與去年全年相比超過(guò)300%的增長(zhǎng)率，今年的房地產(chǎn)信托似乎迎來(lái)了大好的發(fā)展時(shí)期。但是考慮到房地產(chǎn)調(diào)控的大背景，房地產(chǎn)信托的限令也是房企融資這盤(pán)大棋上一枚小棋子的動(dòng)靜。

　　wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截止到10月份，今年房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資資金累計(jì)56923億元，國(guó)內(nèi)貸款為10443億元，房地產(chǎn)信托融資在今年雖然屬于爆發(fā)式的增長(zhǎng)但是規(guī)模仍顯單薄，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資影響有限。對(duì)此，有分析師對(duì)記者表示，在由信托公司挑選房地產(chǎn)信托這樣一個(gè)行業(yè)大背景下，信托公司不應(yīng)注重眼前利益，而應(yīng)該站在行業(yè)的角度，從自身優(yōu)勢(shì)出發(fā)創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

　　同時(shí)，與往年的“準(zhǔn)貸款”形式相比，今年的房地產(chǎn)信托在業(yè)務(wù)模式上也出現(xiàn)了較大的改變。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，今年的貸款類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占15.5%。“今年大部分是走股權(quán)投資、權(quán)益投資還有組合投資的形式”，李旸對(duì)本報(bào)記者表示，“而且以項(xiàng)目為的房地產(chǎn)信托別多，開(kāi)發(fā)商往往是在開(kāi)發(fā)、銷售的某一個(gè)環(huán)節(jié)突然出現(xiàn)困難然后才尋求信托公司的幫助，從某方面講，這更說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的資金鏈有問(wèn)題，而且有些信托公司的心態(tài)也沒(méi)有擺好，看到登門(mén)拜訪的公司多、開(kāi)出的收益好便心動(dòng)，規(guī)模雖然越做越大，但是風(fēng)險(xiǎn)也同時(shí)隱藏在里面了。”

　　這種以單個(gè)項(xiàng)目為的房地產(chǎn)信托模式，項(xiàng)目一旦出問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)很容易暴露，由于金融領(lǐng)域具有風(fēng)險(xiǎn)的易傳播性，“一個(gè)信托計(jì)劃出現(xiàn)問(wèn)題，影響的可能不是某一家信托公司了，而是整個(gè)行業(yè)，所以說(shuō)監(jiān)管層此次提示風(fēng)險(xiǎn)還是非常必要的。”李旸談到。

　　“我們一直認(rèn)為房地產(chǎn)信托應(yīng)該向著基金化和規(guī)?；姆较虬l(fā)展，這個(gè)基金或準(zhǔn)基金的計(jì)劃應(yīng)該投資于一批項(xiàng)目而不是一個(gè)。這樣風(fēng)險(xiǎn)也更加可控。”李旸對(duì)記者表示：“房地產(chǎn)調(diào)控為房地產(chǎn)信托帶來(lái)大發(fā)展的同時(shí)也暴露了信托業(yè)自身的問(wèn)題，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，信托不應(yīng)扮演一個(gè)為房企融資查漏補(bǔ)缺的角色，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，信托還有更廣闊的舞臺(tái)。”

來(lái)源：億房網(wǎng)