房?jī)r(jià)仍存報(bào)復(fù)性上漲隱患 開發(fā)商違規(guī)大幅度上升

　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士日前接受采訪時(shí)表示，福州、廈門等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)“銷量大跌，房?jī)r(jià)滯漲”行情，但實(shí)質(zhì)上對(duì)開發(fā)商影響不大，而被政策短期壓制的需求可能在政策效力退去后集中噴發(fā)，恐將引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲。記者發(fā)現(xiàn)，在部分調(diào)控政策效應(yīng)“短期化”的同時(shí)，為規(guī)避政策影響，開發(fā)商違規(guī)行為大幅度上升。業(yè)內(nèi)人士及專家建議，當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)的長(zhǎng)期制度建設(shè)，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　“量跌價(jià)滯”將再度引發(fā)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲

　　近期，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“銷量大跌，房?jī)r(jià)滯漲”的局面，眼前的這波“寒潮”對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)沒有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。占地200多畝的“融信·大衛(wèi)城”是遠(yuǎn)離福州市的一個(gè)在建在售大盤，該樓盤雖地處偏遠(yuǎn)，卻很“搶手”，均價(jià)現(xiàn)已達(dá)每平方米1.2萬(wàn)元，而在這一地段去年同期的商品房均價(jià)8000元左右。

　　“融信·大衛(wèi)城”售樓部經(jīng)理周文忠告訴記者，樓盤開始預(yù)售5個(gè)多月來(lái)，是推出一批，賣光一批，截至目前已累計(jì)銷售近900套，占了整個(gè)樓盤房源總量的一半。除了少量尾房外，現(xiàn)已無(wú)房可售，購(gòu)房者想買也要等新房源的推出。

　　融信(福建)投資集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪說(shuō)，“9月份，融信集團(tuán)銷售新房191套，10月份估計(jì)不超過70套。”這位負(fù)責(zé)人告訴記者，今年資金回籠狀況與2008年同期相似，實(shí)質(zhì)卻完全不一樣。過去，開發(fā)商普遍缺錢，資金回籠慢等于擊中開發(fā)商要害，降價(jià)促銷在所難免?，F(xiàn)在，開發(fā)商手頭資金相對(duì)寬裕，沒有降價(jià)的緊迫感。各樓盤維持現(xiàn)售價(jià)短期內(nèi)不漲多半是應(yīng)地方政府的要求。

　　受“限購(gòu)令”等政策影響，廈門、福州等地不少購(gòu)房者被迫推遲購(gòu)房，這部分被政策短期壓制的市場(chǎng)需求可能在政策到期后集中噴發(fā)。周文忠說(shuō)：“受地方‘限購(gòu)令’影響，占購(gòu)房者數(shù)量20%的外地客戶一下子消失了，等‘限購(gòu)令’到期后，這部分外地客戶肯定會(huì)再出現(xiàn)。”

　　福建朝陽(yáng)房產(chǎn)副總經(jīng)理魏祺認(rèn)為，現(xiàn)行的一些調(diào)控政策都能產(chǎn)生短期效果，隨著政策效力退去，勢(shì)必引發(fā)房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲。當(dāng)前，推動(dòng)地方房?jī)r(jià)上漲的因素較多。魏祺說(shuō)“與前幾年相比，今年福州樓市可售房數(shù)量不足1萬(wàn)套，而往年可售房量平均水平都在2萬(wàn)多套。供應(yīng)緊張，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲甚至大漲，將很難避免。”

　　融信(福建)投資集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“地價(jià)猛漲也逼得開發(fā)商漲價(jià)。融信集團(tuán)在今年2月拍得福州市臺(tái)江區(qū)一塊380多畝地塊，樓面地價(jià)已經(jīng)接近每平方米9000元，這一地塊將于今年11月中旬動(dòng)工開建，明年預(yù)售時(shí)均價(jià)不超過每平方米1.5萬(wàn)元肯定虧本。”規(guī)避政策影響，開發(fā)商違規(guī)大幅度上升

　　記者日前從福州市臺(tái)江區(qū)法院了解到，受調(diào)控政策影響，今年前三季度，該法院受理房地產(chǎn)糾紛案件劇增，達(dá)1153件，比去年同期增長(zhǎng)44.30%。

　　福州市臺(tái)江區(qū)法院介紹，這些糾紛案件中以商品房買賣糾紛占多數(shù)，截至9月，共受理該類型案件508件，其中因開發(fā)商逾期交房引發(fā)糾紛203件，開發(fā)商逾期辦證引發(fā)糾紛215件。此外，受二套房貸政策影響，一些買房人因付不起付或不愿承擔(dān)1.1倍利率而大量毀約，引發(fā)合同糾紛。

　　記者日前在福州市倉(cāng)山區(qū)建新中路上的一個(gè)在建在售樓盤“泰禾·紅峪”采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤部分建筑面積110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式對(duì)外銷售，也是一套大戶型商品房被認(rèn)為分割成一大一小的兩套房進(jìn)行出售“泰禾·紅峪”售樓部工作人員告訴記者，購(gòu)房者如要購(gòu)買“子母房”必須辦理兩本房產(chǎn)證，然后在兩家銀行分別貸款才可能享受到套房的優(yōu)惠貸款。

　　這位工作人員解釋，開發(fā)商以“子母房”形式銷售有“苦衷”。“泰禾·紅峪”是福州泰禾房地產(chǎn)公司于2006年9月通過招拍掛方式競(jìng)得，占地面積320多畝，容積率不超過2.0，要求按照“新建住宅項(xiàng)目的戶型比，套型建筑面積為90平方米以下戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目70%以上”的政策建設(shè)。而開發(fā)商將大部分地用于建別墅，一套別墅的建筑面積都在200平方米以上，余下為數(shù)不多的地用于建高層商品樓。為了能達(dá)到“90/70政策”的要求，開發(fā)商能將大戶型的商品房“一拆為二”銷售。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)阿忠認(rèn)為，“子母房”是開發(fā)商規(guī)避調(diào)控政策的產(chǎn)物，它使得國(guó)家旨在增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)而出臺(tái)的“90/70政策”名存實(shí)亡。近年來(lái)，福州市開發(fā)商規(guī)避“90/70政策”的行為時(shí)有發(fā)生，在樓市調(diào)控趨緊時(shí)問題更凸顯，這與相關(guān)部門監(jiān)管不力有很大關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士及專家建議，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)

　　業(yè)內(nèi)人士及專家認(rèn)為，近年來(lái)，國(guó)家及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果通常是短期的，引起市場(chǎng)銷售量的大起大落，而無(wú)法有效抑制房?jī)r(jià)快速上漲。建議當(dāng)前應(yīng)加快房地產(chǎn)的長(zhǎng)期制度建設(shè)，完善調(diào)控手段，鞏固調(diào)控成效，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)阿忠建議，先，“90/70政策”應(yīng)作為界定房地產(chǎn)項(xiàng)目屬鼓勵(lì)類還是限制類的長(zhǎng)期政策，要求地方政府從嚴(yán)執(zhí)行。其次，堵住區(qū)別化的房貸政策的諸多漏洞。

　　此外，從規(guī)范市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，建立成熟理性的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制勢(shì)在必行。一方面，地方房地產(chǎn)行政管理部門必須要對(duì)房?jī)r(jià)成本進(jìn)行科學(xué)合理的測(cè)算，作為市場(chǎng)定價(jià)的指導(dǎo)依據(jù)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)定價(jià)監(jiān)督和管理;另一方面，開發(fā)商在樓盤定價(jià)上必須要給后市留有余地，絕不能以追求暴利為目標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，近一段時(shí)期，開發(fā)商都在靜待房產(chǎn)稅的落地。在房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象難以消除的情況下，開征房產(chǎn)稅是關(guān)乎房地產(chǎn)長(zhǎng)期制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一。房產(chǎn)稅開征不有利于理順房地產(chǎn)領(lǐng)域各種稅費(fèi)，給地方政府建立穩(wěn)定的財(cái)稅來(lái)源渠道，改變地方政府短期行為，而且也將加大住房消費(fèi)的持有成本，削弱房地產(chǎn)的投資品屬性。

　　浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授景乃權(quán)認(rèn)為，除房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的影響因素外，經(jīng)濟(jì)全球化、流動(dòng)性過剩、通貨預(yù)期以及人民幣升值等外部因素對(duì)現(xiàn)在及未來(lái)的住宅需求影響越來(lái)越大。由于這些因素都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身能夠決定，如單純依靠增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將不能解決房?jī)r(jià)上漲的問題。他建議，對(duì)各級(jí)政府而言，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)要取得長(zhǎng)期實(shí)效，不能關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)局部的均衡，而應(yīng)結(jié)合其他相關(guān)市場(chǎng)別是資本市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)進(jìn)行。