大開發(fā)商增倉商業(yè)地產(chǎn) 對賭樓市二次調(diào)控

近幾個月來，龍湖地產(chǎn)的商業(yè)運營團隊一直奔波于東亞各國的主要城市，考察這些城市的商業(yè)布局、設計點、狀況，為龍湖未來的商業(yè)地產(chǎn)計劃出謀劃策。不是龍湖。自4月中旬“國十條”出臺以來，傳統(tǒng)以開發(fā)住宅為主的大型地產(chǎn)商紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。萬科、恒大、保利、開等房企均已明確商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展藍圖。

　　據(jù)《中國證券報》報道，市場人士分析，在調(diào)控影響下，城市住宅開發(fā)的限制會越來越多，利潤率也將逐步走低，很多開發(fā)商已不再盲目看多;而商業(yè)地產(chǎn)在新一輪城市化進程中的發(fā)展機遇則與日俱增。“區(qū)域經(jīng)濟增長較快、產(chǎn)業(yè)聚集和人口集中效應較強的二三線城市，新商圈的培育還有很大的空間;今后，會有更多的地產(chǎn)商涉足商業(yè)的開發(fā)。”

　　擴張商業(yè)版圖

　　在東亞各國城市的調(diào)研中，“包括商業(yè)的建筑體量、立面材質(zhì)、柱網(wǎng)分布、層高設計、通廊寬度、鋪面進深、招商品牌等很多細節(jié)，我們都會一一測量、分析。”龍湖商業(yè)研策總監(jiān)何長春透露，大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，是龍湖地產(chǎn)新制定的發(fā)展戰(zhàn)略之一，涵蓋超社區(qū)購物和商業(yè)街的城市綜合體項目，將是公司今后主攻的方向。

　　一再加碼的住宅市場調(diào)控，讓開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。“到2014年，龍湖在國內(nèi)運營的商業(yè)項目將超過30個，經(jīng)營面積將達200萬平方米，所貢獻的利潤將占公司利潤總額之15%-20%。”何長春憧憬未來。

　　自2003年位于重慶的超社區(qū)大型購物“北城天街”開業(yè)以來，龍湖地產(chǎn)已運作近20個商業(yè)項目，主要集中在重慶、成都等西南地區(qū)。“今年以來，龍湖選擇加快發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，主要是因為相對于住宅，商業(yè)項目受市場波動影響更小。樓市低迷的時候，人們可以不買房子，但不可能不購物消費。”何長春堅信。

　　2010年上半年，龍湖地產(chǎn)租金收入1.14億元，同比增長32.7%。公司預測“未來租金收入上漲將達每年30%-35%左右”。

　　在住宅市場遇冷之際，商業(yè)地產(chǎn)一定程度上成為開發(fā)商的“避風港”;而經(jīng)過多年積累，一線開發(fā)商也具備了進軍商業(yè)地產(chǎn)的實力。一般而言，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)初始投資高，回收周期長，同時還需要長期運營的專業(yè)能力。

　　2010年以來，萬科開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)也明顯提速。6月，萬科城市綜合體龍崗區(qū)項目啟動，其中計劃在明年和后年投建兩家酒店。當月，萬科與威培斯酒店管理集團簽約，委托對方管理旗下的萬科酒店項目。

　　10月20日，萬科與中信地產(chǎn)北京CBD贏嘉簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，斥資11.5億元高調(diào)收購贏嘉B座;這被業(yè)內(nèi)視為萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)的標志性一步。據(jù)悉，萬科目前持有約360萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目儲備，集中商業(yè)類項目(非社區(qū)商業(yè)項目)約180萬平方米，已初步完成規(guī)劃定位的項目超過27個。

　　根據(jù)萬科總裁郁亮的設想，今后，萬科除80%的項目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型(商業(yè))物業(yè)。萬科的商業(yè)地產(chǎn)計劃包括正在籌劃之中的深圳5家酒店，以及2010年將落地的以服務為主的養(yǎng)老物業(yè)，同時，預計未來三年內(nèi)萬科將建成220萬平方米商業(yè)配套。

　　保利地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的計劃更為“激進”。保利打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，未來的3年內(nèi)，將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米。　平滑周期波動

　　一直以來，香港新鴻基的商業(yè)經(jīng)營模式被視為對抗房地產(chǎn)業(yè)周期波動的一劑良方。近期房地產(chǎn)市場的調(diào)整，讓內(nèi)地開發(fā)商和投資基金開始重視商業(yè)地產(chǎn)對業(yè)績的穩(wěn)定作用。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，支撐新鴻基渡過地產(chǎn)寒冬的重要金融資源是出租物業(yè)的穩(wěn)定收益。無論高峰低谷，新鴻基的出租物業(yè)每年都可提供40億港元左右的經(jīng)營盈利，從而使公司即使在行業(yè)低迷的時期，仍可保持高額的凈經(jīng)營現(xiàn)金流;正是這些現(xiàn)金支撐著公司開發(fā)物業(yè)的“輪轉(zhuǎn)”運營。

　　除了穩(wěn)定的租金收益，商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)具備很強的保值能力。這也是眾多安全性資本涉足商業(yè)地產(chǎn)項目的主要原因。

　　國內(nèi)私募房地產(chǎn)基金高和投資的合伙人蘇鑫指出，“在市場下行周期，商業(yè)受到的影響不大，而在市場反彈時，也沒有出現(xiàn)暴漲;這正是安全性資本的投資偏好。今年我們看好一線城市的商辦物業(yè)市場，原因是在目前高風險的地產(chǎn)市場中，民間投資者重點考慮安全性。商辦物業(yè)的收益率能抵御通脹，也為民間資本提供了避險場所。”

　　今年以來，商業(yè)地產(chǎn)的銷售態(tài)勢好于住宅。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27%，商業(yè)營業(yè)用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額3.19萬億元，同比增長15.9%。其中，商品住宅銷售額增長11.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長49.9%和48.2%。

　　中金公司報告指出。今年以來，商業(yè)地產(chǎn)銷售增速高于住宅的態(tài)勢沒有改變。商業(yè)和辦公樓的銷售良好，銷售單價分別上漲8%和25%，明顯好于住宅。

　　海通證券分析師涂力磊指出，傳統(tǒng)住宅市場通過囤地、購買優(yōu)質(zhì)土地資源的盈利模式已經(jīng)開始出現(xiàn)瓶頸。未來更大的利潤來自快速周轉(zhuǎn)和產(chǎn)品差異化。而商業(yè)地產(chǎn)則具備市場培育的價值增長鏈，這使得商業(yè)地產(chǎn)在未來的發(fā)展中可以繼續(xù)保持較高的價值空間。

　　警惕運營風險

　　與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對資本規(guī)模、運營水平、價值培育等方面的要求更高。運營商的招商、管理和聚客能力決定了商業(yè)地產(chǎn)的基礎價值。

　　今年以來，商業(yè)地產(chǎn)的“人氣”顯著上升。但是對于商業(yè)地產(chǎn)投資客來說，出手之后能否獲得理想的收益，還很難確定。業(yè)內(nèi)人士指出，主要原因在于商業(yè)地產(chǎn)投資有別于住宅投資，物業(yè)優(yōu)劣的評判較為復雜，率差別很大，其中，商業(yè)的運營風險不可忽視。

　　“一般而言，有價值的商業(yè)地產(chǎn)項目是當?shù)氐囟魏玫纳啼仭２贿^這一‘金科玉律’正在逐步改變。在現(xiàn)代商業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)的價值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰，商業(yè)地產(chǎn)的價值越來越受到經(jīng)營定位的制約，商業(yè)地產(chǎn)的‘色’更為關鍵。”一位商業(yè)地產(chǎn)專家說。

　　商業(yè)地產(chǎn)拒絕快進快出，真正的商業(yè)地產(chǎn)需要經(jīng)過一定時期的專業(yè)運營才能達到價值提升，短期炒作以及暴利在商業(yè)投資領域并沒有多大空間。因此，專家提醒，投資商業(yè)地產(chǎn)要理性和耐性，穩(wěn)健型的投資者更合適投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　今年以來，商業(yè)地產(chǎn)迎來投資熱潮，一線城市寫字樓、商鋪等業(yè)態(tài)的價格逐漸攀升，與住宅相比的“價值洼地”也逐漸被填平。由此，投資者更應關注商業(yè)地產(chǎn)的運營風險。

　　以北京為例，DTZ戴德梁行公布的數(shù)據(jù)顯示，三季度，北京甲級寫字樓的租金保持兩個季度上升，達到160.65元/月/平方米，比二季度提升3.36%;寫字樓銷售價格也是穩(wěn)中有升，均價從二季度的33607元/平方米上升至34736元/平方米。

　　在售價上升的影響下，三季度以來，一線城市商鋪的收益率有所下滑，部分區(qū)域商鋪的收益率已降至5%以內(nèi)。商業(yè)專家指出，投資商再介入時應對項目地段、交通、開發(fā)商資質(zhì)等更多因素進行綜合的考慮，警惕市場風險。