業(yè)內(nèi)稱樓市“冬天”已經(jīng)到來 開發(fā)商分化加劇

　事實(shí)上，除了房價(jià)、地價(jià)、開盤量以及成交量等樓市指標(biāo)在分化外，處在市場另一方的開發(fā)商，在經(jīng)歷了市場的觀望、低迷、亢奮后也開始逐步分化，不經(jīng)營業(yè)績大相徑庭，而且在拿地以及經(jīng)營思路等方面也在適應(yīng)調(diào)整。

　　新樓市調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)

　　■套房貸一刀切比例30%：原來對(duì)“房價(jià)過高地區(qū)，限制發(fā)放三套房貸”變成了“不得發(fā)放三套房貸”，“90平米以上商業(yè)住房，付不得低于三成”變成了“貸款購買商品住房，付款比例調(diào)整到30%及以上”。

　　■暫停發(fā)放三套房貸。

　　■推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：我國將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國。

　　■部分城市限購房套數(shù)。

　　■囤地捂盤房企停發(fā)股票債券不給貸款。樓市調(diào)控已半年有余，高壓政策對(duì)市場的分化效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

　　剛剛過去的樓市“銀十”，其成交數(shù)據(jù)不容樂觀。北京一、二手房成交量大幅下滑，而住宅均價(jià)也次回落至2萬元以下，本月新推樓盤數(shù)量也創(chuàng)下新低，這不禁讓業(yè)界感嘆樓市的冬天已經(jīng)來臨。除了北京樓市遭遇量價(jià)齊跌外，滬、深等地的樓市成交量也出現(xiàn)大幅下挫，但其房價(jià)仍然堅(jiān)挺。相比于房價(jià)，土地市場的分化跡象則更為明顯，一線城市的地價(jià)趨穩(wěn)回落，而二三線城市的地價(jià)繼續(xù)呈上漲態(tài)勢。

　　事實(shí)上，除了房價(jià)、地價(jià)、開盤量以及成交量等樓市指標(biāo)在分化外，處在市場另一方的開發(fā)商，在經(jīng)歷了市場的觀望、低迷、亢奮后也開始逐步分化，不經(jīng)營業(yè)績大相徑庭，而且在拿地以及經(jīng)營思路等方面也在適應(yīng)調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著調(diào)控力度的持續(xù)，開發(fā)商會(huì)加快分化淘汰，從而市場洗牌將又一次開始。

　　北京量價(jià)齊跌樓市入冬?

　　剛剛結(jié)束的樓市“銀十”能否延續(xù)“金九”的熱度?10月份數(shù)據(jù)印證的結(jié)果是不樂觀，在頻出的樓市新政的調(diào)控下，樓市入冬跡象也越發(fā)明顯。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，10月份，北京全市包括期房、現(xiàn)房在內(nèi)的全部商品房住宅總成交為7680套，環(huán)比下調(diào)了37.1%，同比去年下跌幅度則為45.2%。二手房成交方面也不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示10月份北京二手住宅成交14162套，環(huán)比9月下調(diào)了14%，同比則下跌了29%。

　　不北京10月的樓市成交量遭遇“腰斬”，上海、深圳也同樣如此。數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳一手房銷售面積45.46萬平方米，同比下降8.5%，環(huán)比下降1.8%。而在上海，不一手樓市新增供應(yīng)“被腰斬”，二手樓市成交量暴跌超三成，同時(shí)，因?yàn)?ldquo;限購令”的執(zhí)行，市場上的退房數(shù)也呈逐步擴(kuò)大的趨勢。

　　“成交量的下滑原因在于新政的持續(xù)出臺(tái)，造成了購房者的觀望。如今，樓市冬天已經(jīng)到來。”安邦集團(tuán)房地產(chǎn)分析師蘇晶分析認(rèn)為。

　　另一方面，開發(fā)商推盤的熱情也逐漸冷卻。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在全國26個(gè)大中城市中，共有727個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃于10月開盤，而截至10月31日，實(shí)際開盤量為555個(gè)，占計(jì)劃開盤項(xiàng)目的76.3%。對(duì)于11月，以北京為例，計(jì)劃開盤項(xiàng)目有23個(gè)，相比于去年同期多達(dá)52個(gè)的開盤數(shù)量，同比明顯減少。萬科近日也表示，四季度市場整體銷售速度可能明顯放緩。

　　相對(duì)于成交量的快速下挫，房價(jià)走低回落的跡象也越發(fā)顯現(xiàn)。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)，10月北京商品房成交均價(jià)已經(jīng)從9月份的20520元/平方米，下跌至19160元/平方米。下跌幅度達(dá)到了6.6%，年內(nèi)次月成交均價(jià)不足20000元/平方米。

　　“4月份以來，北京的房價(jià)總體上增幅放緩，價(jià)格上略有松動(dòng)。個(gè)別地區(qū)，如通州、遠(yuǎn)郊，甚至燕郊，這些地方的價(jià)格有所下調(diào)。”蘇晶說。但在中原地產(chǎn)分析人士看來，10月北京房價(jià)下降的主要原因在于部分遠(yuǎn)郊區(qū)縣低價(jià)項(xiàng)目的集中簽約，但實(shí)際成交價(jià)格并未出現(xiàn)明顯的調(diào)整。

　　記者統(tǒng)計(jì)也發(fā)現(xiàn)，北京10月取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目共19個(gè)，提供商品房住宅套數(shù)為7007套，而10月全月的簽約套數(shù)為2731套，合計(jì)簽約率為39%。除了其中一個(gè)位于海淀區(qū)均價(jià)超過3萬元的某項(xiàng)目簽約率達(dá)外，其他簽約超過九成的項(xiàng)目單價(jià)均不超過2萬元，占總簽約的81.5%，而這些項(xiàng)目大多集中在大興、房山、順義等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

　　與此同時(shí)，房價(jià)的堅(jiān)冰在部分城市仍然牢不可破。數(shù)據(jù)顯示，10月份深圳一手房銷售均價(jià)的同比和環(huán)比分別上漲6.3%和7.4%;上海全市商品住宅成交均價(jià)環(huán)比9月也上漲了3.1%，連續(xù)4個(gè)月上漲。

　　值得注意的是，在房價(jià)分化尚不明朗的情況下，地價(jià)的調(diào)控效應(yīng)更具代表性。據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的2010年三季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告顯示，三季度全國105個(gè)主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為2805元/平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)用途地價(jià)的同比和環(huán)比均出現(xiàn)程度不一的增長率。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度監(jiān)測城市間居住地價(jià)呈現(xiàn)層次性差異，一線城市地價(jià)增幅持續(xù)回落，部分二三線城市上漲明顯。綜合地價(jià)環(huán)比漲幅超過5%的城市由上季度的10個(gè)減少到6個(gè);綜合地價(jià)同比漲幅超過20%的城市由上一季度的12個(gè)減少到8個(gè)。石家莊、昆明、南寧、長春等二三線城市居住用地價(jià)格環(huán)比增幅均較二季度有明顯上升。

　　“從國家統(tǒng)計(jì)局公布的9月份數(shù)據(jù)也可以看出，在全國土地購置面積減少的同時(shí)，土地購置費(fèi)卻大幅增加，表現(xiàn)在一線城市的地價(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)回落，但二三線城市的土地卻在上漲，土地市場的分化更加明顯。”全經(jīng)聯(lián)副院長陳寶存對(duì)記者表示。開發(fā)商分化加劇

　　自4月份啟動(dòng)樓市調(diào)控以來，在一系列金融信貸、土地以及稅費(fèi)等政策的作用下，各大房企也正遭受著前所未有的考驗(yàn)，而其經(jīng)營情況則直接關(guān)系到房價(jià)的漲跌。記者也注意到，隨著調(diào)控的深入進(jìn)行，開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績正日益出現(xiàn)分化，紛紛調(diào)整經(jīng)營策略應(yīng)對(duì)調(diào)控，新一輪的行業(yè)內(nèi)洗牌也在暗流涌動(dòng)。

　　在已出爐的上市房企的三季度報(bào)告中，雖然“招保萬金”前三季度凈利潤增長明顯，但業(yè)績則呈現(xiàn)分化之勢。其中，萬科三季度營業(yè)收入下跌27%，而凈利潤卻同比上升6%;保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤6.63億元，同比增長69.87%;招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同比增加7.96%，但單季凈利潤卻下滑達(dá)20.54%。金地集團(tuán)業(yè)績可謂為“慘淡”，三季度，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入16.8億元，同比下降約 1.8%，而凈利潤大跌76.75%。而香江控股、中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)、浙江廣廈等上市房企甚至遭遇虧損的境地。

　　行業(yè)的危機(jī)亦即轉(zhuǎn)機(jī)。事實(shí)上，調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)盡管面臨成交低迷、資金緊張的難題，但已有部分大型房企開始為大規(guī)模的兼并擴(kuò)張做準(zhǔn)備。恒大地產(chǎn)副主席夏海鈞曾表示，中央不斷使用各種辦法收緊銀根，包括提高準(zhǔn)備金率和控制貸款，將使得大開發(fā)商在競中面臨更有利的情況，這也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)集中度增加。與此同時(shí)，萬科、金地等公司也明顯加大了獲取土地資源的力度，新一輪的行業(yè)洗牌已悄然展開。

　　11月1日，萬科聯(lián)手合作方斥資12.5億元在大連斬獲5宗地塊;綠地近期分別在武漢、大連連奪兩幅地塊;金地集團(tuán)也表示，將利用手中的貨幣在四季度積拿地。

　　一些地方性的龍頭企業(yè)也紛紛趁著行業(yè)低谷，通過拿地布局全國。廈門建發(fā)集團(tuán)在經(jīng)歷了兩次海西高調(diào)拿地后，近日還頻頻在天津、南京、桂林等地拿地;11月1日，深圳龍頭企業(yè)深業(yè)南方以22.1億元的總價(jià)擊敗眾多房企拿下廣州金沙洲地塊，借道前地進(jìn)入廣州市場。

　　除了直接拿地外，一些房企還頻頻通過收購股權(quán)來獲取優(yōu)質(zhì)地塊。嘉凱城通過收購廣東恒豐和深圳恒豐合計(jì)持有的武漢巴登城51%的股權(quán)，獲取總建筑面積130萬平方米的土地。近日萬科洽購深圳建設(shè)集團(tuán)一事也浮出水面，上半年萬科在全國范圍內(nèi)已完成了17起收購，合同金額8億多元。

　　有人得意有人失意。相對(duì)于上述房企積拿地、儲(chǔ)地，另一部分房企則并不樂觀。華遠(yuǎn)集團(tuán)已經(jīng)有很長一段時(shí)間沒有在其大本營北京獲得土地，對(duì)于土地市場的困局，集團(tuán)總裁任志強(qiáng)回應(yīng)，今年仍將繼續(xù)拿地，將通過并購、合作等多種方式主要在二三線城市獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的土地，啟動(dòng)二三線城市布局策略。

　　但在一線城市拿地受阻，緊盯二三線城市的房企顯然不止華遠(yuǎn)一家。佳兆業(yè)日前也表示，其購地策略主要集中在長三角區(qū)域較富裕的二三線城市，大深圳區(qū)域、珠三角地區(qū)的廣州、珠海等城市。而房企大佬早在一年之前已經(jīng)大舉布局二三線城市，如今其在二三線城市的銷售利潤率絲毫不遜于、甚至超過了在一線城市的平均水平。

　　在賭漲未來預(yù)期競相在全國拿地的同時(shí)，開發(fā)商也逐漸調(diào)整經(jīng)營思路發(fā)掘新的利潤點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)和保障性住房因?yàn)槭軜鞘姓{(diào)控影響小而受到青睞。

　　龍湖地產(chǎn)近日表示將致力于商業(yè)地產(chǎn)的大力推廣建設(shè)，到2014年商業(yè)項(xiàng)目所貢獻(xiàn)的利潤將占利潤總額的15%-20%。10月20日，萬科與中信地產(chǎn)北京CBD贏嘉簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，贏嘉項(xiàng)目也正式啟動(dòng)，萬科借此正式邁出了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的一大步。奧園地產(chǎn)也稱，下半年的發(fā)展重點(diǎn)是增加商業(yè)地產(chǎn)的比重，并施行“住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展策略，以確保公司現(xiàn)金流的通暢和經(jīng)常性受益的增加。保利地產(chǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃更為“激進(jìn)”，保利打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，未來的3年內(nèi)，將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬平方米。

　　與此同時(shí)，近期招商地產(chǎn)公告宣布，公司取得深圳保障性住房中標(biāo)通知書，但這并非招商次參與保障性住房建設(shè)，其在北京、深圳等也均有保障房的建設(shè)配套。此前，因?yàn)橐?guī)避樓市調(diào)控可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)損失，萬科、富力、保利等大型房企早已紛紛介入保障房項(xiàng)目。

　　有市場分析人士指出，隨著調(diào)控力度的加大以及國家土地出讓政策的規(guī)范化、市場化，別是有品牌、有實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)在全國重要城市布局的完成，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘將日益提高，市場集中度將進(jìn)一步提升。從長遠(yuǎn)看，中國房地產(chǎn)行業(yè)必將出現(xiàn)規(guī)模龐大的巨型企業(yè)。

　　“如果調(diào)控力度持續(xù)，開發(fā)商將會(huì)加快分化淘汰，從而市場洗牌又一次開始。”蘇晶表示。近一年來房價(jià)同比漲幅

　　2010年9月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.1%

　　2010年8月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲11.7%

　　2010年7月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲10.3%

　　2010年6月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲10.3%

　　2010年5月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲12.4%

　　2010年4月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲12.8%

　　2010年3月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲11.7%

　　2010年2月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲10.70%

　　2010年1月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲9.50%

　　2009年12月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲7.80%

　　2009年11月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲5.70%

　　2009年10月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲3.90%

　　2009年9月

　　70個(gè)大中城市房價(jià)同比上漲2.80%