限購潮令房企雪上加霜 資金緊箍咒加速房企整合

A股地產(chǎn)公司再融資已關(guān)閘一年多，近期，二次調(diào)控掀起的“限購浪潮”令房企已然緊繃的資金鏈再度雪上加霜。一方面，今年以來不斷膨脹的土地購置量和開發(fā)投資額令房企的存貨值顯著上升;另一方面，信貸、信托、增發(fā)、企業(yè)債等融資形式齊收緊。限購令下市場(chǎng)再度趨冷，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流將面臨更嚴(yán)峻考驗(yàn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，部分中小開發(fā)商很可能因資金困局而被迫降價(jià)促銷乃至面臨被整合的命運(yùn)。

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段，是通過大幅降低購房按揭的杠桿率，收縮開發(fā)商的“預(yù)售賬款”這一重要資金來源;從而減少房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上的流動(dòng)資金。幾次調(diào)控疊加效應(yīng)，幾乎導(dǎo)致樓市流動(dòng)資金減少近一半。一直以來，以定金和預(yù)售款為主的樓市流動(dòng)資金占到房企資金來源的四分之一強(qiáng)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新公布的數(shù)據(jù)，9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源環(huán)比已開始下滑，其中定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款等資金來源下滑明顯。已公布三季報(bào)的萊茵置業(yè)前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-21191.8萬元，而去年同期，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為6811.7萬元。

　　與資金“截流”形成對(duì)應(yīng)，房企開發(fā)投資卻屢創(chuàng)新高。受中央加緊清查閑置土地以及地方擴(kuò)大土地供應(yīng)的影響，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)和購置的面積和金額增長(zhǎng)迅速。統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資33511億元，同比增長(zhǎng)36.4%;房屋新開工面積11.94億平方米，增長(zhǎng)63.1%;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積29083萬平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，土地購置費(fèi)7111億元，增長(zhǎng)83.7%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，資金饑渴和開發(fā)升溫并存，銷售趨冷和庫存上升并存是目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要矛盾;而形成這些矛盾的主要原因是房?jī)r(jià)高企。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)形勢(shì)的變化不會(huì)立即反映到土地儲(chǔ)備和開發(fā)領(lǐng)域;因此，開發(fā)商的資金問題也往往會(huì)“陷得很深”。截至今年6月底，A股房企總負(fù)債接近6000億元，半數(shù)以上房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為負(fù)值。以萬科為例，上半年該公司有367.7億元的銷售資金回籠，但用于支付上半年拓展土地需要支付的205.39億元地價(jià)后，還要應(yīng)付上半年新增38個(gè)項(xiàng)目的支出;截至6月30日，現(xiàn)金凈流量已呈現(xiàn)負(fù)值。

　　下半年開始，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，房企經(jīng)營(yíng)壓力陡增，三季度情況不容樂觀。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)企業(yè)整體負(fù)債率可能進(jìn)一步提升。

　　一項(xiàng)新的調(diào)查結(jié)果顯示，88%的中國(guó)銀行家擔(dān)憂信貸政策收緊會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈帶來壓力，從而成為房地產(chǎn)業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，71%的銀行家認(rèn)為未來可能出現(xiàn)不良貸款額集中上升的情形。

　　不過，從行業(yè)慣例看，資金問題將主要集中于中小房企，部分企業(yè)很可能降價(jià)促銷甚至變賣資產(chǎn)。大型房企雖然也已出現(xiàn)資金壓力，但多數(shù)仍處于安全經(jīng)營(yíng)狀態(tài);其應(yīng)對(duì)危機(jī)和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的能力也遠(yuǎn)強(qiáng)于中小房企。而隨著調(diào)控的深入，行業(yè)洗牌和整合將加速。

　　數(shù)據(jù)顯示，3年前，國(guó)內(nèi)擁有項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司超過6萬家，但到9月底，有開發(fā)項(xiàng)目地產(chǎn)公司已不足2萬家。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，經(jīng)過多輪洗牌后，國(guó)內(nèi)終保有連續(xù)開發(fā)能力的地產(chǎn)公司可能剩下1000家左右。屆時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)集中度和有序性將顯著提升，土地、市政配套等要素資源的利用率將改善，市場(chǎng)供應(yīng)也有望擴(kuò)大。