新一輪政策調(diào)控,能否改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利模式。
盡管時下秋意綿綿,但一直渴望買上房的張文元還是感受到了一絲暖意。
9月29日,國家多部門聯(lián)手推出了信貸、稅收、市場監(jiān)管等多項房地產(chǎn)調(diào)控措施,如:暫停發(fā)放三套及以上房貸;套房付比例不低于30%;房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù),調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等。
從具體措施和傾向性來看,張文元打心眼里為這些政策叫好,但與此同時他也有個憂慮:近年來相關(guān)部門多次出臺措施以勒住“高房價”這匹脫韁的野馬,但收效甚微,甚至今年4月出臺的號稱史上嚴厲的調(diào)控政策執(zhí)行近半年來,全國房價依然以巋然不動的姿態(tài)繼續(xù)在高位運行。這一次,會不會也是這樣呢?
對此,多位專家認為,本輪調(diào)控政策很好,但下層執(zhí)行不到位往往令政策的威力大打折扣,這是調(diào)控無力的重要原因。
多家開發(fā)商喊“狼來了”
這一步棋大大超出了許多業(yè)內(nèi)人士的猜測。繼今年4月17日后,不到半年的時間,業(yè)內(nèi)人士眼中的“二次調(diào)控”靴子落地,這一時間點比不少業(yè)內(nèi)人士預測的提前了至少半個月。
對此,國家有關(guān)部委表示,這是為了落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知,鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。
但鞏固的含義頗令市場各方有些費解。
事實上,在9月份,全國房地產(chǎn)市場如南京、上海等地地頻出,北、上、廣、深等多個城市成交,房價并未出現(xiàn)松動跡象。
“一般量在價先,成交量走低,房價才可能下降;反之,成交量的迅猛增長有可能引發(fā)房價進一步攀升,因此此時多部門出臺調(diào)控措施,對于打擊房價過快增長,其影響將是非常大的。”華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰表示。
慢城別墅營銷總監(jiān)曹鋒杰認為,在“4·17”調(diào)控之后,隨著各種政策的打壓,開發(fā)商的資金鏈普遍吃緊,不少房企甚至面臨倒閉的風險,政策效果初步顯現(xiàn)。但金九月的到來,成交量上升又讓開發(fā)商整體賺得盆滿缽滿。其實,4月出臺的史上嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控之所以未能讓房價下降,一個很重要的原因是從2009年至今年4月,開發(fā)商在中積累了足夠多的資金,足以在一段時間內(nèi)抗衡政策的風險。因此,如果二次調(diào)控是在10月份中下旬出臺,開發(fā)商又將迎來成交旺季,屆時開發(fā)商的資金量將更加充足,那本輪調(diào)控將遭遇到更大的阻力。
各大公司剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份龍頭房企萬科的銷售額和保利地產(chǎn)的認購額均歷史性地突破了100億元,而金地集團9月單月的銷售額甚至超過了上半年6個月的銷售額總和。
不過萬科北京公司營銷總監(jiān)肖勁則表示,“9·29”調(diào)控政策是對“4·17”房產(chǎn)新政的深入落實,這體現(xiàn)了決策層堅決打擊房價過快上漲的決心,將對市場預期和成交量產(chǎn)生較大的打擊。據(jù)悉,北京萬科原定以15600元/平方米開盤的長陽半島項目,終將定價下調(diào)至15100元/平方米。
盡管一位在SOHO建設領域有名的開發(fā)商公開喊狼來了,但各地的反應,卻漲跌不一。“十一”期間,對全國樓市具有風向標指示意義的北京、上海成交環(huán)比大幅下跌,而深圳卻環(huán)比大增。
從節(jié)后的市場來看,多地成交正小幅恢復,如北京正逐日攀升,其中10月11日,北京期房成交393套,期房住宅成交317套,二手房成交800套,二手住宅成交757套。
某研究院的一位專家指出,結(jié)合庫存和市場需求而言,北京單日期房住宅成交達到300套意味著北京成交比較活躍,不過他也指出,政策顯現(xiàn)效應尚待時日。 付提高影響大?
“從9月底出臺的政策來看,有新意也具政策效力的措施是套房付不低于30%”,易居(北京)地產(chǎn)研究所副所長牟增斌表示,“這將大地抑制需求,包括剛性需求和投資需求,而且這一政策容易執(zhí)行到位。”
記者此向工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行求證,中國農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽支行、中國工商銀行北京朝陽支行、中國銀行北京海淀支行、中國建設銀行北京海淀支行均表示,從9月底政策下達以來開始執(zhí)行套房商貸付不低于30%的政策。
不過在貸款利率上,各家銀行略有不同。中國農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽支行工作人員表示,對于付30%的客戶,其利率可以享受基準利率的8折優(yōu)惠。而中國工商銀行北京朝陽支行工作人員則表示,對于付30%的客戶,其利率可以享受基準利率的8.5折優(yōu)惠。
曹鋒杰認為,事實上,有些改善性需求或投資性需求仍可以享受套房的政策,但付提高到3成后,資金的杠桿作用減小了,以前用一倍的資金可以撬動銀行4倍的資金量,現(xiàn)在則能撬動銀行2倍的資金量,其收益明顯降低,同時風險增大了,因此能制約部分投資需求。
甚至有業(yè)內(nèi)人士指出,在付提高等政策的作用下,退房現(xiàn)象將會明顯增多。如9月初北京大興某樓盤一度出現(xiàn)了10多套退房,該樓盤負責人表示,4月份出臺的二套房付提高后,部分買房人付款不夠,因此能退房。
不過中國銀行海淀支行的工作人員對此給予了否定,據(jù)其介紹,在調(diào)控中銀行一直堅持區(qū)別對待,在政策出臺之前的房貸是按之前的政策操作,“9·29”后按揭貸款套房是按30%的政策執(zhí)行。而退房意味著先必須簽約,即先要簽訂購房合同和貸款合同,已經(jīng)簽訂的合同不會突然改變,因此退房與付提高無關(guān)。
曹鋒杰指出,付提高其實是意味著樓市預期的改變,直接地說,是預計有更少的人買房了,而相配套的系列政策都能對市場預期起到一定的作用。
不過,牟增斌認為,“9·29”調(diào)控政策的出臺對樓市具有較大的抑制作用,但除了比較容易執(zhí)行的信貸政策之外,其中很多政策過去也一直在強調(diào),從以往的走勢來看,關(guān)鍵是下層在執(zhí)行中走樣或者因各種原因未能執(zhí)行,大大影響了調(diào)控效果。三部門嚴申問責制確保執(zhí)行力
牟增斌指出,“9·29”調(diào)控提出,加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,打擊囤地捂盤等,這些政策如果展開,有可能改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利模式。
不過據(jù)記者走訪,目前這一政策仍有待進一步實施,其中如北京、上海等地仍有許多樓盤房價比緊緊相鄰的周邊項目高出3萬元/平方米左右,但面對購房人的質(zhì)疑時,這些樓盤總能從地段、產(chǎn)品等各方面做出解釋。
9月26日,國土部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)通知,企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因閑置土地一年的,都將禁止競買土地資格。
9月30日,北京市有關(guān)部門發(fā)出通知,恢復北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其原股東盈科集團等土地市場交易資格。
事實上,在今年3月11日,由于閑置土地,北京市國土局暫停了北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的土地交易資格,并對其處以罰款。而現(xiàn)在不到半年的時間,北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的拿地資格又再次激活。
“同上述政策一樣,房產(chǎn)稅也將對房價過快上漲起到一定的抑制作用,”牟增斌表示,但要保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,關(guān)鍵的在于執(zhí)行。
不過,這一局面正在改觀。
財政部、國稅總局有關(guān)負責人日前表示,擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點,恢復征收房產(chǎn)稅,積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。
另外,住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部和監(jiān)察部近日聯(lián)合發(fā)文要求,各地要立即研究制定貫徹落實新“國十條”實施細則。住建部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責,對政策落實不到位、工作不得力的,要進行約談,直至追究責任。
截至目前,據(jù)調(diào)查,深圳、上海、廈門、江蘇等省市正逐步出臺相關(guān)調(diào)控政策,多省市正密切跟進。