多次調(diào)控叫好不叫座 房產(chǎn)新政執(zhí)行難影響調(diào)控效果

　　新一輪政策調(diào)控，能否改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利模式。

　　盡管時下秋意綿綿，但一直渴望買上房的張文元還是感受到了一絲暖意。

　　9月29日，國家多部門聯(lián)手推出了信貸、稅收、市場監(jiān)管等多項房地產(chǎn)調(diào)控措施，如：暫停發(fā)放三套及以上房貸;套房付比例不低于30%;房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策等。

　　從具體措施和傾向性來看，張文元打心眼里為這些政策叫好，但與此同時他也有個憂慮：近年來相關(guān)部門多次出臺措施以勒住“高房價”這匹脫韁的野馬，但收效甚微，甚至今年4月出臺的號稱史上嚴厲的調(diào)控政策執(zhí)行近半年來，全國房價依然以巋然不動的姿態(tài)繼續(xù)在高位運行。這一次，會不會也是這樣呢?

　　對此，多位專家認為，本輪調(diào)控政策很好，但下層執(zhí)行不到位往往令政策的威力大打折扣，這是調(diào)控無力的重要原因。

　　多家開發(fā)商喊“狼來了”

　　這一步棋大大超出了許多業(yè)內(nèi)人士的猜測。繼今年4月17日后，不到半年的時間，業(yè)內(nèi)人士眼中的“二次調(diào)控”靴子落地，這一時間點比不少業(yè)內(nèi)人士預測的提前了至少半個月。

　　對此，國家有關(guān)部委表示，這是為了落實國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。

　　但鞏固的含義頗令市場各方有些費解。

　　事實上，在9月份，全國房地產(chǎn)市場如南京、上海等地地頻出，北、上、廣、深等多個城市成交，房價并未出現(xiàn)松動跡象。

　　“一般量在價先，成交量走低，房價才可能下降;反之，成交量的迅猛增長有可能引發(fā)房價進一步攀升，因此此時多部門出臺調(diào)控措施，對于打擊房價過快增長，其影響將是非常大的。”華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰表示。

　　慢城別墅營銷總監(jiān)曹鋒杰認為，在“4·17”調(diào)控之后，隨著各種政策的打壓，開發(fā)商的資金鏈普遍吃緊，不少房企甚至面臨倒閉的風險，政策效果初步顯現(xiàn)。但金九月的到來，成交量上升又讓開發(fā)商整體賺得盆滿缽滿。其實，4月出臺的史上嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控之所以未能讓房價下降，一個很重要的原因是從2009年至今年4月，開發(fā)商在中積累了足夠多的資金，足以在一段時間內(nèi)抗衡政策的風險。因此，如果二次調(diào)控是在10月份中下旬出臺，開發(fā)商又將迎來成交旺季，屆時開發(fā)商的資金量將更加充足，那本輪調(diào)控將遭遇到更大的阻力。

　　各大公司剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份龍頭房企萬科的銷售額和保利地產(chǎn)的認購額均歷史性地突破了100億元，而金地集團9月單月的銷售額甚至超過了上半年6個月的銷售額總和。

　　不過萬科北京公司營銷總監(jiān)肖勁則表示，“9·29”調(diào)控政策是對“4·17”房產(chǎn)新政的深入落實，這體現(xiàn)了決策層堅決打擊房價過快上漲的決心，將對市場預期和成交量產(chǎn)生較大的打擊。據(jù)悉，北京萬科原定以15600元/平方米開盤的長陽半島項目，終將定價下調(diào)至15100元/平方米。

　　盡管一位在SOHO建設領域有名的開發(fā)商公開喊狼來了，但各地的反應，卻漲跌不一。“十一”期間，對全國樓市具有風向標指示意義的北京、上海成交環(huán)比大幅下跌，而深圳卻環(huán)比大增。

　　從節(jié)后的市場來看，多地成交正小幅恢復，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。

　　某研究院的一位專家指出，結(jié)合庫存和市場需求而言，北京單日期房住宅成交達到300套意味著北京成交比較活躍，不過他也指出，政策顯現(xiàn)效應尚待時日。　付提高影響大?

　　“從9月底出臺的政策來看，有新意也具政策效力的措施是套房付不低于30%”，易居(北京)地產(chǎn)研究所副所長牟增斌表示，“這將大地抑制需求，包括剛性需求和投資需求，而且這一政策容易執(zhí)行到位。”

　　記者此向工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行求證，中國農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽支行、中國工商銀行北京朝陽支行、中國銀行北京海淀支行、中國建設銀行北京海淀支行均表示，從9月底政策下達以來開始執(zhí)行套房商貸付不低于30%的政策。

　　不過在貸款利率上，各家銀行略有不同。中國農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽支行工作人員表示，對于付30%的客戶，其利率可以享受基準利率的8折優(yōu)惠。而中國工商銀行北京朝陽支行工作人員則表示，對于付30%的客戶，其利率可以享受基準利率的8.5折優(yōu)惠。

　　曹鋒杰認為，事實上，有些改善性需求或投資性需求仍可以享受套房的政策，但付提高到3成后，資金的杠桿作用減小了，以前用一倍的資金可以撬動銀行4倍的資金量，現(xiàn)在則能撬動銀行2倍的資金量，其收益明顯降低，同時風險增大了，因此能制約部分投資需求。

　　甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，在付提高等政策的作用下，退房現(xiàn)象將會明顯增多。如9月初北京大興某樓盤一度出現(xiàn)了10多套退房，該樓盤負責人表示，4月份出臺的二套房付提高后，部分買房人付款不夠，因此能退房。

　　不過中國銀行海淀支行的工作人員對此給予了否定，據(jù)其介紹，在調(diào)控中銀行一直堅持區(qū)別對待，在政策出臺之前的房貸是按之前的政策操作，“9·29”后按揭貸款套房是按30%的政策執(zhí)行。而退房意味著先必須簽約，即先要簽訂購房合同和貸款合同，已經(jīng)簽訂的合同不會突然改變，因此退房與付提高無關(guān)。

　　曹鋒杰指出，付提高其實是意味著樓市預期的改變，直接地說，是預計有更少的人買房了，而相配套的系列政策都能對市場預期起到一定的作用。

　　不過，牟增斌認為，“9·29”調(diào)控政策的出臺對樓市具有較大的抑制作用，但除了比較容易執(zhí)行的信貸政策之外，其中很多政策過去也一直在強調(diào)，從以往的走勢來看，關(guān)鍵是下層在執(zhí)行中走樣或者因各種原因未能執(zhí)行，大大影響了調(diào)控效果。三部門嚴申問責制確保執(zhí)行力

　　牟增斌指出，“9·29”調(diào)控提出，加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，打擊囤地捂盤等，這些政策如果展開，有可能改變中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利模式。

　　不過據(jù)記者走訪，目前這一政策仍有待進一步實施，其中如北京、上海等地仍有許多樓盤房價比緊緊相鄰的周邊項目高出3萬元/平方米左右，但面對購房人的質(zhì)疑時，這些樓盤總能從地段、產(chǎn)品等各方面做出解釋。

　　9月26日，國土部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)通知，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因閑置土地一年的，都將禁止競買土地資格。

　　9月30日，北京市有關(guān)部門發(fā)出通知，恢復北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其原股東盈科集團等土地市場交易資格。

　　事實上，在今年3月11日，由于閑置土地，北京市國土局暫停了北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的土地交易資格，并對其處以罰款。而現(xiàn)在不到半年的時間，北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的拿地資格又再次激活。

　　“同上述政策一樣，房產(chǎn)稅也將對房價過快上漲起到一定的抑制作用，”牟增斌表示，但要保證房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)鍵的在于執(zhí)行。

　　不過，這一局面正在改觀。

　　財政部、國稅總局有關(guān)負責人日前表示，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗后逐步擴大到全國。

　　另外，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部和監(jiān)察部近日聯(lián)合發(fā)文要求，各地要立即研究制定貫徹落實新“國十條”實施細則。住建部、監(jiān)察部等部門將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。

　　截至目前，據(jù)調(diào)查，深圳、上海、廈門、江蘇等省市正逐步出臺相關(guān)調(diào)控政策，多省市正密切跟進。