兩部門房地產(chǎn)出新招 改、變、管三看點(diǎn)

　　國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部27日聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。要求各地積應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，兩部門的通知，至少有三大“看點(diǎn)”。
 

　　讓市場(chǎng)作主：套型可以“改”
 

　　立足市場(chǎng)實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。通知一大亮點(diǎn)是提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
 

　　與此同時(shí)，在強(qiáng)調(diào)多渠道籌措房源時(shí)，通知要求進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。
 

　　這意味著，2006年以來的“兩個(gè)70%”或“90/70”政策正式松動(dòng)。城市新審批、新開工住房項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量，不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。9年后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)“去行政化”，這一政策開始從全國(guó)性樓市調(diào)控中逐步退出。
 

　　事實(shí)上，這一硬性規(guī)定出臺(tái)未久便在不少城市被房地產(chǎn)開發(fā)商、相關(guān)部門努力“規(guī)避”。“90/70”退出折射著近年來樓市結(jié)構(gòu)的調(diào)整及“去行政化”調(diào)控轉(zhuǎn)變。
 

　　平心而論，“90/70”政策對(duì)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改變?nèi)云鸬搅瞬恍∽饔?，剛需小戶型房源顯著增加，但長(zhǎng)期下來，小戶型在樓市存量中整體攀升、積壓。隨著改善型消費(fèi)持續(xù)增加，限購(gòu)取消、限貸放寬是大勢(shì)所趨。
 

　　損有余以補(bǔ)不足：用途可以變
 

　　根據(jù)市場(chǎng)狀況，各地要研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。這是通知又一個(gè)“看點(diǎn)”。
 

　　通知的部分，主題是合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模，強(qiáng)調(diào)住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度;住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)。“房”的去化壓力，“地”的去化壓力，既有市場(chǎng)的，也有政策的，歸根到底是政策與市場(chǎng)“脫節(jié)”。兩部門明確提出促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，是要以用途之“變”突圍。
 

　　根據(jù)通知，房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。
 

　　這兩年來，中央出臺(tái)一系列措施促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所有這些發(fā)展都要落到地上。土地用途依規(guī)改變，可以盤活存量，損有余以補(bǔ)不足。
 

　　聯(lián)動(dòng)監(jiān)管：政府怎么“管”
 

　　目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，在“去行政化”過程中，分化格局嚴(yán)重、去庫(kù)存化壓力大。東、中、西部，大、中、小城市，如何分類調(diào)控、因地制宜;不調(diào)、微調(diào)、大調(diào)，分寸如何拿捏，考驗(yàn)著地方政府。
 

　　兩部門明確：加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國(guó)土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的處罰信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競(jìng)買。國(guó)土資源主管部門要及時(shí)將在土地市場(chǎng)中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息告知住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，予以相應(yīng)處罰;情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。
 

　　政府部門監(jiān)管是否合理，是否成功地把監(jiān)管置于“去行政化”進(jìn)程，要既防止不作為，又防止亂作為。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源主管部門是省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府是主體責(zé)任，應(yīng)認(rèn)真履職。措施不落實(shí)、工作不到位，要責(zé)成整改并依法問責(zé)。同時(shí)，住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃完成情況，土地用途“變”、套型結(jié)構(gòu)“改”以及住房開發(fā)建設(shè)和銷售情況，相關(guān)價(jià)款的變化、補(bǔ)繳，都要主動(dòng)向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。