兩部委聯(lián)合發(fā)文救市 2015年政策寬松可期

　　，國(guó)土資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，該通知并未提及之前網(wǎng)上流傳的關(guān)于“一套房付降至兩成”、“二套房付降至五成”、“營(yíng)業(yè)稅‘五改三’”等政策，不免讓人失望。
 

　　據(jù)了解，通知中提出合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)、加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度等9大要求，那么這諸多要求又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成怎樣的影響呢?
 

　　控制住房供地規(guī)模 緩解區(qū)域房產(chǎn)供需矛盾
 

　　今年的兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分類指導(dǎo)、因地施策。而此項(xiàng)通知中點(diǎn)提到：要“有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模”，同時(shí)要求，供應(yīng)規(guī)模過大的區(qū)域減少甚至?xí)和９┑?，而?duì)供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，不難看出，這無疑是對(duì)兩會(huì)房地產(chǎn)精神的有效落實(shí)。
 

　　據(jù)悉，房地產(chǎn)的好場(chǎng)景已經(jīng)不復(fù)存在，經(jīng)濟(jì)下行壓力使得房企面臨著巨大的業(yè)績(jī)壓力，當(dāng)前三、四線城市商品房庫(kù)存量居高不下等諸多因素一起造成了目前的局面。
 

　　面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾要求一方面要控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)口，也減少土地供應(yīng)，另一方面還要打開市場(chǎng)的出口，也是提振經(jīng)濟(jì)、增加購(gòu)房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。即便如此，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫(kù)存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場(chǎng)即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　而對(duì)于以北上廣深為代表的一線城市來說，亞豪機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，雖然存在一定的供需不平衡的現(xiàn)象，但在限購(gòu)政策的制約下購(gòu)房需求并不會(huì)大幅攀升，供需矛盾并不突出，一線城市適度增加供地，有望降低開發(fā)商競(jìng)地的激烈程度，加劇一線城市土地市場(chǎng)二元分化的局面。預(yù)計(jì)2015年地處核心區(qū)、位置條件較好的地塊地價(jià)仍將走高，而位置偏遠(yuǎn)、周邊配套匱乏的地塊地價(jià)將穩(wěn)中有降。
 

　　降低開發(fā)商高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)
 

　　通知的二點(diǎn)內(nèi)容則涉及到要優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等問題，不難看出，這讓開發(fā)商所拿的高價(jià)地塊降低了風(fēng)險(xiǎn)，以前開發(fā)商能通過調(diào)整產(chǎn)品類型及定價(jià)的方式適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的變化，如果市場(chǎng)全線低迷，且價(jià)格調(diào)整余地不大，無法激發(fā)購(gòu)買力的話，項(xiàng)目能暫時(shí)擱置，等待市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)的到來。而項(xiàng)目上市后如果遭遇滯銷，能夠調(diào)整的余地則更小，有通過價(jià)格和營(yíng)銷手段來打開市場(chǎng)。
 

　　而《通知》頒布后，開發(fā)商摘得的高風(fēng)險(xiǎn)地塊可以申請(qǐng)改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請(qǐng)調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破面臨的市場(chǎng)困局。
 

　　亞豪機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，此前相關(guān)部委也曾提出整體購(gòu)買在建項(xiàng)目用于保障房建設(shè)，但其中涉及到政府購(gòu)置價(jià)格與開發(fā)商成本的平衡問題，實(shí)際執(zhí)行也面臨著一定問題，將未開工房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為住房保障用地也因?yàn)橥瑯拥脑虿灰讓?shí)施。
 

　　與此同時(shí)，該條通知還提出，各地要立足市場(chǎng)實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
 

　　中原地產(chǎn)席分析師張大偉認(rèn)為，這一政策對(duì)市場(chǎng)來說有一定的積作用，別是一些過去滿目建設(shè)大型的項(xiàng)目，可能會(huì)有改規(guī)的可能性，但整體來看，難度很大。
 

　　轉(zhuǎn)存量房為保障房與安置房
 

　　《通知》中三點(diǎn)是“多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)”，提出可以“整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地”。
 

　　亞豪機(jī)構(gòu)分析，此前相關(guān)部委也曾提出整體購(gòu)買在建項(xiàng)目用于保障房建設(shè)，但其中涉及到政府購(gòu)置價(jià)格與開發(fā)商成本的平衡問題，實(shí)際執(zhí)行也面臨著一定問題，將未開工房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為住房保障用地也因?yàn)橥瑯拥脑虿灰讓?shí)施。
 

　　2015樓市政策還將繼續(xù)放寬
 

　　兩會(huì)之后，多地政府響應(yīng)政府工作報(bào)告中的相關(guān)指示，紛紛出臺(tái)一系列的救市政策，如廣州、濟(jì)南等地，甚至降低套房貸款比例，旨在貫徹兩會(huì)所提出的“穩(wěn)定住房消費(fèi)，打造穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境”。業(yè)內(nèi)人士表示，整體來看，2015年的房地產(chǎn)政策還將進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線中部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接的出臺(tái)稅費(fèi)減免，購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。而對(duì)于輪各地方政府出臺(tái)的救市政策，張大偉則認(rèn)為具有兩個(gè)點(diǎn)：
 

　　1：密集：從各地看，到目前為止已經(jīng)有多地發(fā)布了房地產(chǎn)刺激政策。預(yù)計(jì)后續(xù)各部門都會(huì)出臺(tái)類似的對(duì)房地產(chǎn)微調(diào)政策，釋放有利市場(chǎng)回暖的政策努力。
 

　　2：深度：面對(duì)樓市成交持續(xù)低迷的局面，2014年下半年起，各級(jí)政府紛紛出招托市。省級(jí)政府有福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶及市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)環(huán)節(jié)著手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，刺激購(gòu)房需求入市;杭州、?？诩昂艉秃频仁?huì)城市也發(fā)布類似綜合性文件;更多地區(qū)則是從局部入手作出政策調(diào)整，其中公積金貸款放松以及財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房成為主要的兩大地方刺激樓市的手段;而北京、上海作為全國(guó)重要的兩大一線核心城市，均在四季度對(duì)普通住房標(biāo)準(zhǔn)作出較大幅度調(diào)整。普宅標(biāo)準(zhǔn)與住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠等多個(gè)涉及購(gòu)房成本的環(huán)節(jié)直接相關(guān)，因此對(duì)市場(chǎng)的利好作用顯著。
 

　　以下為通知內(nèi)容：
 

　　國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
 

　　國(guó)土資發(fā)〔2015〕37號(hào)
 

　　各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳(建委、房地局、規(guī)劃局)：
 

　　為切實(shí)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控、因地施策的總要求，進(jìn)一步加強(qiáng)住房及用地供應(yīng)分類管理，合理優(yōu)化住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)有關(guān)問題通知如下：
 

　　一、合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模
 

　　(一)科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要根據(jù)城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測(cè)以及在建、在售住房規(guī)模等，立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，加快編制本地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等作出統(tǒng)籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例。各類棚戶區(qū)改造應(yīng)納入住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，加強(qiáng)實(shí)物分類管理。住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。
 

　　(二)加強(qiáng)住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制。省級(jí)國(guó)土資源主管部門要加強(qiáng)對(duì)市、縣住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制工作的指導(dǎo)，按照穩(wěn)定市場(chǎng)的原則，要求和督促各市、縣根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模。市、縣國(guó)土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)按市場(chǎng)供求情況，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對(duì)保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
 

　　(三)強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。各地國(guó)土資源主管部門要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。要進(jìn)一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)流拍，避免異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
 

　　二、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
 

　　(四)優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。各地要立足市場(chǎng)實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)于在建商品住房項(xiàng)目，各地國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。
 

　　(五)促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國(guó)土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。
 

　　三、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)
 

　　(六)多渠道籌措房源。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要及時(shí)總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。
 

　　(七)完善配套土地政策和用地手續(xù)。將尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地轉(zhuǎn)變用途、調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于棚改安置房和公共租賃住房建設(shè)的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款，更改土地出讓合同。對(duì)購(gòu)買在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租賃住房的，要簽訂土地出讓補(bǔ)充合同，明確土地分?jǐn)?、地價(jià)款核算等事項(xiàng)。改變尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目的宗地用途，或整體購(gòu)買在建、已建成商品住房項(xiàng)目用于公共租賃住房，符合劃撥用地條件的，應(yīng)重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。
 

　　四、加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度
 

　　(八)加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源主管部門要依法依規(guī)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，國(guó)土資源主管部門可以根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提供的處罰信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競(jìng)買。國(guó)土資源主管部門要及時(shí)將在土地市場(chǎng)中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息告知住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，予以相應(yīng)處罰;情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。
 

　　(九)加強(qiáng)監(jiān)督檢查。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源主管部門要按照省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府抓落實(shí)以及落實(shí)地方政府主體責(zé)任的有關(guān)要求，認(rèn)真履職，進(jìn)一步加大對(duì)市、縣主管部門工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查力度，既要防止不作為，又要防止亂作為。住房建設(shè)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃和住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃要經(jīng)過專家咨詢、科學(xué)論證后形成，報(bào)同級(jí)人民政府審批后實(shí)施，同時(shí)分別報(bào)省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和國(guó)土資源主管部門備案，并向社會(huì)公開。市、縣住房建設(shè)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃和住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃的完成情況，調(diào)整房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地用途、改變套型結(jié)構(gòu)等規(guī)劃建設(shè)條件的情況，以及住房開發(fā)建設(shè)和銷售情況，要主動(dòng)向社會(huì)公開，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)措施不落實(shí)、工作不到位的，省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源主管部門要責(zé)成整改，并依法追究有關(guān)單位和個(gè)人的責(zé)任。
 

　　國(guó)土資源部 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
 

　　2015年3月25日