首先,小編告訴你,一個(gè)資質(zhì)完備的開發(fā)商,應(yīng)該要具備“五證”。大家在買房的時(shí)候,除了要考慮位置、戶型、價(jià)格幾個(gè)因素,還有一個(gè)很重要的因素,是大家千萬不能忽略的,那就是房子的五證,所以遇上五證不全的房子怎么辦就值得考慮。
一、房地產(chǎn)五證是哪些?
“五證”指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
1、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是開發(fā)商合法拿地、用地的憑證,證明該項(xiàng)目的位置、用途符合政府制定的城市規(guī)劃。
2、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
3、《國有土地使用證》是政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證,主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍。
4、《建筑工程施工許可證》是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一,沒有開工證的建筑屬違章建筑,不受法律保護(hù)。
5、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。
二、五證不全的房子有何風(fēng)險(xiǎn)?
1、土地性質(zhì)不合法在集體土地上所建房屋,又未辦理土地征用手續(xù),即所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房。這種情況下賣房不合法,因?yàn)閲颐鞔_規(guī)定不能在集體土地上進(jìn)行商品房開發(fā)。但建房是否合法須視其規(guī)劃手續(xù)是否齊全來判斷。
2、土地使用權(quán)不合法開發(fā)商缺少《國有土地使用證》,就沒有在土地上建造房子的資格,市民的購房協(xié)議是得不到法律保護(hù)的,屬于無效的。
3、工程建設(shè)手續(xù)不合法有的項(xiàng)目,規(guī)劃、施工手續(xù)有瑕疵,沒有規(guī)劃證和施工證,即是違法建筑。這種情況下,建房就不合法,當(dāng)然賣房也是非法的。如果不能補(bǔ)辦工程建設(shè)手續(xù),那面臨的后果是最嚴(yán)重的,即有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。如僅僅是建設(shè)手續(xù)的問題,有時(shí)交了罰款后也能補(bǔ)辦手續(xù),從而使其合法化;但如嚴(yán)重違背了城市規(guī)劃,被拆除也并非沒有可能,偶爾也會出現(xiàn)。實(shí)際操作中與有關(guān)主管部門的執(zhí)法力度也有關(guān)系。這種情況,購房者最應(yīng)小心,一般不要購買。
4、項(xiàng)目施工進(jìn)度未達(dá)到規(guī)定提前銷售這種情況下,開發(fā)商往往采取所謂內(nèi)部認(rèn)購的方式銷售,即先收取一定的認(rèn)購金,等獲得商品房銷售許可證后再與購房者簽訂商品房買賣合同。對于這種情況,建房是合法的,但賣房不合法,須待施工進(jìn)展到規(guī)定程度,取得商品房銷售許可證時(shí)才能銷售。相對于現(xiàn)房而言,期房的風(fēng)險(xiǎn)本身就很大,而提前銷售,風(fēng)險(xiǎn)又在期房的基礎(chǔ)上大大增加了。而有的項(xiàng)目尚未開工甚至尚未完成拆遷就開始銷售,風(fēng)險(xiǎn)就更不用說了。如果您確實(shí)要購買的話,則對開發(fā)商的資信審查尤為重要。
5.不能辦理房產(chǎn)證銷售的房子如果五證不齊全,不但辦不出產(chǎn)權(quán)證,連簽訂的預(yù)售合同都無效。一手房實(shí)行網(wǎng)上合同備案操作,五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預(yù)售合同,也不能在房地產(chǎn)交易中心做網(wǎng)上合同備案登記。萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人,糾紛就來了。另外,如果開發(fā)商最終辦不齊五證,買房人就不可能得到房子產(chǎn)權(quán)。
三、購買商品房有哪些注意事項(xiàng)?
1、作為開發(fā)商必須有相關(guān)資質(zhì)證書。我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度,即一個(gè)企業(yè)要從事房地產(chǎn)開發(fā),除了要具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照外,還要具備相應(yīng)的資質(zhì)證書。
2、不同的開發(fā)商具有不同級別的資質(zhì)證書。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》根據(jù)注冊資本、經(jīng)營年限、往年業(yè)績、人員構(gòu)成等條件將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四4個(gè)等級。其中一級最高,四級最低。
3、購房者在購房之前應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出具自己的資質(zhì)證書,根據(jù)資質(zhì)證書,可以很直觀地判斷出開發(fā)商的實(shí)力和資信情況。
4、開發(fā)商的資質(zhì)可以到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門查詢,打電話給他們說出樓盤的名稱(開發(fā)商的名稱)應(yīng)該可以查到。
5、簽訂商品房買賣合同時(shí),對于交房條件,交房期限,辦證期限,逾期交房違約金及逾期辦證違約金等重要條款,做到約定具體明確,以免履行中產(chǎn)生爭議。
6、另外,國家規(guī)定開發(fā)商在售房時(shí)必須公示五證。如果沒有公示,可以要求其出示給你,如果拒絕,則向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門舉報(bào)。因此,小編再次提醒您,去看房時(shí),在條件允許的情況下可以要求開發(fā)商出具證書原件。如果是期房,要看看《商品房預(yù)售許可證》上的預(yù)售范圍,保證自己想要購買的樓房,在預(yù)售范圍內(nèi)。
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