房產(chǎn)證相關(guān)的5大法律常識 ，人人都需要了解

　　因開發(fā)商原因辦不了房產(chǎn)證怎么辦?

　　1、依照合同約定處理。

　　首先就需要查看合同，看看合同中是否對房產(chǎn)證無法辦理的情況進行了約定。如果合同中對此情況已做了約定，那就按照合同約定的執(zhí)行。

　　需要注意的是，如果合同中對于違約金額沒有明確約定的話，那就可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

　　2、合同沒有約定，按照相關(guān)法律處理。

　　因開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證導致房產(chǎn)證糾紛時，購房者可以向法院起訴追究違約責任，具體包括：

　　(1)開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證時，起訴后，法院要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證。

　　(2)開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證時，起訴后，法院要求開發(fā)商支付違約金、賠償損失等。

　　據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：

　　(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

　　(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

　　2、房產(chǎn)證與房產(chǎn)登記簿的關(guān)聯(lián)與區(qū)別

　　根據(jù)《物權(quán)法》第十六條規(guī)定“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理?！焙偷谑邨l規(guī)定“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！?/p>

　　可見，房產(chǎn)證是房屋登記部門發(fā)給產(chǎn)權(quán)人作為其享有權(quán)利的證明，具有證據(jù)作用，它只是房屋登記簿的外在表現(xiàn)形式。因此，房產(chǎn)證僅具有初步證明的作用，并不具有代表產(chǎn)權(quán)的功能，發(fā)生糾紛時，如果出現(xiàn)“一房兩證”的情況，登記簿就起決定性作用。

　　按照我國現(xiàn)行的房屋所有權(quán)登記制度，房屋登記是城鎮(zhèn)房屋權(quán)利歸屬的法定公示方法。在以房屋為標的物的交易活動中，以房屋為標的物的物權(quán)取得、設(shè)定、變動等，須經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)法上的效力。所以，房屋所有權(quán)歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。

　　3、怎么辨別房產(chǎn)證的真?zhèn)?/strong>

　　房產(chǎn)證進行房是產(chǎn)的買賣、交換、租賃和抵押時要出具的重要法律文件。驗證房產(chǎn)證的真實和有效性是任何房產(chǎn)交易行為的第一個步驟。辨別房產(chǎn)證的方法如下：

　　1、印制房產(chǎn)證的紙張是印鈔紙，這也是假證突破不了的最大瓶頸。假證一般用普通紙張印制，比較粗糙，我們可以通過比對紙張的挺括度、音色來辨別房產(chǎn)證的真?zhèn)巍?/p>

　　2、通過網(wǎng)站或電話查詢一下發(fā)證編號，這個編號與房產(chǎn)證一一對應(yīng)，可以說是房產(chǎn)證的身份證編號——假證是過不了這一關(guān)的。

　　3、找一本同年代、同版本的房產(chǎn)證進行一下字體、字號、印章的對比。迄今為止我還沒有見到任何一本假的房產(chǎn)證在這些方面分毫不差高仿品。

　　4、真品房產(chǎn)證具有與人民幣類似的水印設(shè)計，對光觀察可以看到宋體"房屋所有權(quán)證"底紋暗印，透過光線可見高層或多層水印房屋。

　　5、每個有權(quán)利發(fā)放房產(chǎn)證的市、縣發(fā)證機關(guān)的建房注冊號都是不同的。在辨別房產(chǎn)證真?zhèn)螘r除了要注意該產(chǎn)權(quán)證是否有編號，還要核對一下該編號是不是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。

　　6、真品房產(chǎn)證的封皮使用的是進口涂塑紙，而假房產(chǎn)證很多用的都是鍍膜紙，用手就可以將塑料鍍膜撕下來。另外還可以通過對封面國徽的觀察來辨別一下——真品的國徽是清晰、精美的。

　　7、真品房產(chǎn)證在封面里頁中有印制清晰、流暢的“翠綠兩色細紋組成的五瓣疊加團花”，假證在這里往往印制粗糙，線條刻板。而在房產(chǎn)證的發(fā)證機關(guān)蓋章頁上，具有上下左右均等寬對稱的咖啡色花紋邊框，其花紋的細膩清晰也是假證達不到的工藝水平。

　　4、房產(chǎn)證怎么加名、減名

　　(一)房產(chǎn)證怎么加名?

　　無貸款房產(chǎn)證加配偶、子女、父母名字

　　1、帶好三證(結(jié)婚證，身份證，房產(chǎn)證)及其復印件。

　　2、去房屋交易中心，窗口工作人員會審核提交的材料。

　　3、辦理房產(chǎn)證上加名字所需的費用：110元手續(xù)費：80元手續(xù)費，25元籍圖費，5元貼花費。

　　注意：夫妻關(guān)系的加名與直系親屬見房產(chǎn)證加名相同，只需要雙方持相關(guān)證件(結(jié)婚證、身份證、房產(chǎn)證)，到房管局辦事大廳填寫一份雙方共同擁有該房產(chǎn)的申請，就可以辦理房產(chǎn)證增加共有人的業(yè)務(wù)，只需交納少量工本費即可，費用一般包含配圖費、登記費等。

　　有貸款房產(chǎn)證加名字

　　1、先去銀行辦理抵押手續(xù)變更(需征得貸款銀行同意)。

　　2、辦理所需要的費用：除了前面說的110元手續(xù)費外。如果貸款是公積金的，需要另外加100元;如果是組合貸款(公積金貸款+商業(yè)貸款)，需要加200元費用。

　　3、其他的步驟和前面無貸款的流程一樣。

　　舉個例子：按揭的房子，房產(chǎn)證上怎么加名字?

　　婚前王某按揭貸款買一套房子，產(chǎn)權(quán)證上登記只有王某名字。不久將與女朋友李某踏入婚姻殿堂，想要在房產(chǎn)證上加名字。

　　我國《物權(quán)法》規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”。也就是說，若王某的產(chǎn)權(quán)證上要加上李某的名字，必須取得銀行的同意，而王某貸款銀行給他的回復是：除非貸款還清，否則抵押權(quán)是不能注銷的。

　　最后他們辦公證，在財產(chǎn)約定協(xié)議條款中加一條：本協(xié)議不得對抗與銀行簽訂的貸款合同。等貸款一還清，馬上在產(chǎn)權(quán)證上加名。

　　沒有直系血緣關(guān)系的房產(chǎn)證加名字情況會復雜很多，因為那將視為房屋買賣，需要交如下費用：

　　1、每平方米2.5元交易費。

　　2、不滿5年，5.6%的營業(yè)稅加1%個人所得稅(時間段從產(chǎn)證發(fā)證日期到交易日未止)，滿5年則不需要。

　　3、萬分之5的印花稅。

　　4、4本合同，每本約5元(各區(qū)交易中心不一樣)。

　　5、男方轉(zhuǎn)讓50%，所有的稅按市場價格計算，如果100萬的房子記稅值就是50萬。

　　6、產(chǎn)證上有幾人轉(zhuǎn)讓的，產(chǎn)證權(quán)益按平均分。

　　(以上數(shù)據(jù)具體以當?shù)亟灰字行臑闇?

　　(二)房產(chǎn)證減名怎么辦理?

　　1、房產(chǎn)證放棄名字的方法

　　在房產(chǎn)證上減名的情況有好幾種，主要有：

　　(1)產(chǎn)權(quán)贈與。

　　(2)房屋買賣。

　　(3)析產(chǎn)登記。

　　2、房產(chǎn)證上減名字需要什么手續(xù)

　　第一種情況夫妻間減名字

　　房子沒有貸款這種情況減名字是非常方便的，不需繳納任何稅費，只要80元的工本費就可搞定。

　　步驟：

　　(1)帶好五證(結(jié)婚證、身份證、土地證、房產(chǎn)證、契證)正本及復印件。

　　(2)去房屋所在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，先在預檢窗口告知是來辦理房產(chǎn)證增減少配偶姓名事宜的，工作人員會審核提交的材料，如果材料齊全就給你們一個序號，然后憑序號去相關(guān)窗口辦理。

　　房子有貸款這種情況，不能加減名字。須在貸款都還清之后才可辦理。

　　第二種情況：其余關(guān)系間(包括直系血緣親屬間)減名字

　　這種情況一般是通過“買賣”和“贈與”兩種方式。

　　一般人之間辦理房產(chǎn)證減名字的流程：

　　(1)簽訂買賣合同。

　　(2)提交材料。買賣雙方本人帶上相關(guān)材料去房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

　　(3)繳稅。房管局收到申請材料以后，按其要求時間到相關(guān)稅務(wù)部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交納各自的稅費。

　　(4)完稅過戶。買賣雙方交納各自的稅費以后，雙方一起帶上身份證和各自的完稅發(fā)票單據(jù)，到房管局審查確定已經(jīng)完稅，完成過戶，領(lǐng)取過戶回執(zhí)。

　　(5)領(lǐng)證。買房按過戶回執(zhí)指定的時間，帶上身份證和過戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。

　　3、房產(chǎn)證減名要繳納多少費用?

　　如果只是夫妻之間減名，只需要交幾十元的手續(xù)費。

　　如果是其余關(guān)系，視同買賣或贈與。需要交契稅營業(yè)稅印花稅等等。

　　減名字類似于份額轉(zhuǎn)讓，流程和正常的房屋交易類似。共分四種情況：

　　(1)購買90平方米以下普通住宅：1%;

　　(2)購買90平方米以上的普通住宅：1.5%;

　　(3)非購買普通住宅：3%;

　　(4)購買非普通住宅：3%.以一套60平方米、180萬元的普通住宅為例，有父母和子女3個人名字，現(xiàn)去掉子女名字，根據(jù)情況不同，需要繳納的契稅最少6000元，最多1.8萬元。

　　如果直系親屬之間贈與，只需繳納契稅和公證費(不強制辦理公證)。非直系親屬之間，即便是通過贈與方式，也要繳納相應(yīng)的增值稅、契稅等，等同于買賣。

　　5、房產(chǎn)丟失了怎么補辦?

　　首先，產(chǎn)權(quán)人先要到當?shù)氐漠a(chǎn)權(quán)管理部門的檔案處提出申請，檔案處核對產(chǎn)權(quán)人申請新證的房產(chǎn)的存檔，開具房產(chǎn)證遺失的證明。其次，申請人要攜帶相關(guān)材料去省級以上報刊媒體公告聲明。公告滿六個月后，申請人可申請辦理新證。

　　再次，申請人辦理新證所要提交的材料：

　　1、補辦的書面申請(無固定格式，但要寫清楚)

　　2、原售房單位(如開發(fā)商)出具的曾領(lǐng)證證明原件

　　3、申請人身份證明原件，復印件

　　4、申請人已公告聲明的報樣

　　5、登記機關(guān)會提供登記表和房產(chǎn)的平面測繪圖，由產(chǎn)權(quán)人核對

　　6、如委托他人辦理，還應(yīng)提交授權(quán)委托書。最后，產(chǎn)權(quán)機關(guān)認為符合頒發(fā)新證的條件，發(fā)給申請人受理通知單，申請人根據(jù)通知單上的時間領(lǐng)取新證。

　　補辦房產(chǎn)證的費用有哪些?

　　補辦房產(chǎn)證肯定是要花錢的，但并不是所有費用都由房管部門收取，由于補辦房產(chǎn)證涉及到查詢檔案、報紙公告等程序，所以補辦房產(chǎn)證的費用主要包括：

　　1、到房管部門查詢房屋檔案一般是免費的。

　　2、到報社登報作廢房產(chǎn)證統(tǒng)一收取一定的費費用，辦理土地證登報作廢統(tǒng)一收取一定的費用。

　　3、辦理新的房產(chǎn)證需繳納一定的工本費，辦理新的土地證需繳納一定的工本費。