當(dāng)有人說(shuō),房?jī)r(jià)不是你說(shuō)降就能降的時(shí)候,希望大家不要急于反駁,先看完接下來(lái)為大家公布的一項(xiàng)最新研究:房?jī)r(jià)由哪些部分組成?看完后還認(rèn)為房?jī)r(jià)想降就能降的朋友們,歡迎大家留言發(fā)表觀點(diǎn)。
1、土地成本
土地資源不可再生,越來(lái)越少,自然也就越來(lái)越貴。每次土拍,開發(fā)商競(jìng)價(jià)競(jìng)地的激烈程度,就像是只要能拿到地,出再多錢也不在乎。
土地是開發(fā)商建設(shè)過(guò)程中的第一個(gè)必備元素,拿地的成本最終必將要算入房?jī)r(jià)中,據(jù)研究顯示,開發(fā)商的拿地成本約占房?jī)r(jià)的30%—40%,這筆錢用來(lái)購(gòu)買土地的使用權(quán),繳納土地出讓金。
2、建筑成本
拿到地就要開始施工建筑,建筑成本支出包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等成本、人工成本、社區(qū)設(shè)備成本、綠化維保成本等,整體算下來(lái),又占房?jī)r(jià)的30%—40%。有的樓盤如果是精裝修的話,還要包括更多的室內(nèi)設(shè)備成本,可能要達(dá)到總房?jī)r(jià)的45%左右。
3、稅費(fèi)成本
開發(fā)商從拿地到建筑施工,到銷售,這個(gè)過(guò)程也是要不斷地繳納相關(guān)稅費(fèi)的。主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅,所得稅、印花稅等各種稅費(fèi),加起來(lái)大約占房?jī)r(jià)的12%-15%。由于各個(gè)城市的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能不同,收費(fèi)起點(diǎn)也會(huì)略有不同,所以此數(shù)據(jù)是保守估計(jì)。
4、銷售管理成本
銷售管理成本主要包括銷售人員工資,項(xiàng)目管理服務(wù)成本,廣告宣傳費(fèi)用等,該部分費(fèi)用約占10%—15%。
如果一個(gè)項(xiàng)目的操盤能力特別強(qiáng),樓盤建設(shè)銷售周期短的話,成本也會(huì)相應(yīng)減少,如果操盤能力太差,拖個(gè)三五年,八九年,那么銷售成本也會(huì)隨之增加。隨著時(shí)間的消耗,成本增加,樓盤的價(jià)值也可能會(huì)有所損耗。這對(duì)開發(fā)商是非常不利的,同時(shí),也是現(xiàn)在樓市快銷現(xiàn)象存在的一個(gè)重要原因。
5、開發(fā)商利潤(rùn)
除去以上的成本支出,剩下的部分就是開發(fā)商的利潤(rùn)了,一般占10%—15%。所以開發(fā)商在定房?jī)r(jià)的時(shí)候,根據(jù)以上各部分的份額和支出,一個(gè)大概的房?jī)r(jià)就會(huì)被制定出了,房?jī)r(jià)再低,也不能低于自己支出的成本,必須將本金收回來(lái)才是定價(jià)的底線。
如果想要降房?jī)r(jià)的話,這五項(xiàng)中,唯一能改變的就是開發(fā)商的利潤(rùn)嘍。但是,請(qǐng)牢記,企業(yè),是以盈利為最終目的的。