干貨：二手房成交價(jià)與評(píng)估價(jià)是什么？有何影響？

　　好不容易看中的房子，結(jié)果銀行給出的評(píng)估價(jià)比實(shí)際的成交價(jià)要低很多，是不是自己吃虧上當(dāng)了呢?其實(shí)這就是二手房交易過(guò)程中常見(jiàn)的，評(píng)估價(jià)與實(shí)際成交價(jià)不同。那么房產(chǎn)評(píng)估會(huì)受到什么因素的影響?評(píng)估價(jià)是越高越好嗎?

　　成交價(jià)：買賣雙方商定后的實(shí)際買賣價(jià)格，通俗來(lái)說(shuō)，就是購(gòu)房者最終支付給賣家的總金額。

　　評(píng)估價(jià)：評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)房子位置、年代等實(shí)際情況得出一個(gè)評(píng)估值。

　　在二手房交易中購(gòu)房人向銀行提出貸款申請(qǐng)后，銀行根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告后才會(huì)和借款人進(jìn)一步磋商借款事宜。

　　評(píng)估價(jià)如何影響房貸額度?

　　首付款=實(shí)際成交價(jià)-貸款額

　　貸款額=房屋評(píng)估價(jià)*貸款成數(shù)(購(gòu)買二手房)

　　舉個(gè)例子：

　　如果購(gòu)買100萬(wàn)的二手房，評(píng)估價(jià)為90萬(wàn)，那么貸款額度最高能貸到評(píng)估價(jià)的7成。也就是說(shuō)其可貸款額度為：90萬(wàn)×70%=63萬(wàn)，其首付款則為：100萬(wàn)-63萬(wàn)=37萬(wàn)。

　　也就是說(shuō)，你能貸款多少、首付要給多少，都跟房子的評(píng)估價(jià)有關(guān)。

　　房產(chǎn)評(píng)估價(jià)會(huì)受到什么因素的影響?

　　這個(gè)影響可就多了，根據(jù)房屋原購(gòu)買價(jià)格、房屋現(xiàn)狀、戶型、樓層、裝修、配套以及周邊交易情況等因素，都會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)有所影響。

　　比如樓齡過(guò)老的房屋，修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期，那銀行對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)考慮房屋的折舊率，通常按每年折舊2%計(jì)算。還有樓層，如果底層帶有戶外花園、頂層帶閣樓，價(jià)格可能更高些。

　　評(píng)估價(jià)是不是越高就越好?

　　事實(shí)并非如此，評(píng)估價(jià)高雖然可以讓貸款的成數(shù)多一些，但涉及到的稅費(fèi)相應(yīng)也要更高一些。比如繳納的交易稅費(fèi)如增值稅、契稅、個(gè)稅等，都是在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上，乘以對(duì)應(yīng)的比例。

　　簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)越高，繳納的稅費(fèi)也越多;評(píng)估價(jià)越低，意味著繳納的稅費(fèi)少。而貸款的額度恰恰相反，二手房的評(píng)估價(jià)格越高，貸款的額度也就越大，實(shí)際支付的首付款就可以少一點(diǎn)。評(píng)估價(jià)低，貸款的額度就小，首付方面，就需要多掏點(diǎn)現(xiàn)金。