這份二手房攻略讓你從此購房“不蒙圈”

　  說起買房，很多人是沒錢的時候愁錢，有錢的時候又開始愁房價，覺得房價合適了又愁買不到房，這么多憂愁，想必很多人頭都大了一圈。

　　然而許多人都說新房程序繁瑣，卻不知二手房的購買程序也不簡單，擔心中介吃差價是小事，最怕的是買不到好房子，以及買到房子后各種沒有解決的麻煩接踵而至。

　　買房的時候怎么選擇小區(qū)、看房要留意哪些事情、看好房后怎么交易······想必這些問題困擾了不少人，那么現(xiàn)在，貼心的小編為你們搜羅整理了一些關(guān)于二手房的購房攻略，也許不是最全的，但一定是最有誠意的，買房的你請將這份攻略收好，買房前拿出來看看，做個參考，避免吃虧。

　　『 選房時要注意什么?』

　　買二手房一定要實地看房，自己抽不出時間可以請自己的親朋好友幫忙把把關(guān)，千萬不要沒實地看房就定下來了。

　　樓型&樓層

　　小編在入職房產(chǎn)之前完全不知道樓型的分類，后來才知道樓型一般分為板樓、塔樓和板塔結(jié)合這三種。

　　板樓 一般南北通透，便于采光通風，一梯兩戶是板樓的標配。

　　板樓最大的優(yōu)勢是戶型通風、日照良好。但建筑密度低，房價高;戶型格局不宜改造。

　　塔樓 的建筑密度普遍比板樓的高，往往是一梯四五戶以上。人多會容易雜亂吵鬧、電梯擁擠。

　　而且塔樓每層都有部分住戶的采光、通風等條件比較差。不過塔樓由于樓高，高層視野相對開闊。采用大框架結(jié)構(gòu)的塔樓，可以通過改裝戶內(nèi)分隔墻改變戶內(nèi)格局，居住更為靈活。

　　板塔結(jié)合 的房子，一棟樓，兩端是塔樓戶型，中間是板樓戶型。2梯4戶是比較常見的，邊戶南北通透、中間戶朝南設(shè)計。

　　其實我們買房時，是很容易分出塔樓和板樓，簡單地說，塔樓比較高、比較方;板樓比較矮、比較長。

　　關(guān)于樓層，小編認為買房選樓層要考慮家庭人口構(gòu)成和喜好、房屋價格、采光好壞等各方面的因素，但有時也不必過于糾結(jié)樓層問題。

　　房齡&使用面積

　　房子的房齡會影響貸款年限，房齡越老的房子貸款年限越短。一般的住宅的土地使用期限是70年。

　　除此之外，房齡還會影響房子的價格，房子越老越不容易出手，因為房齡增長和使用年限是成反比的，而房齡增長與修繕維護費用是成正比的。

　　所以買房的時候一定要注意問清楚房齡，房齡是從房屋竣工之日開始算起的。

　　更重要的是隨著房子的受損程度，還有可能存在安全隱患。受損程度要看房子的裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，看看房子的設(shè)施設(shè)備是否齊全。另外，可以在看房的時候多觀察房子的采光情況。

　　至于使用面積指的是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和，即地毯面積。房屋的面積只能以產(chǎn)權(quán)證書的標明的面積為準，如果有自建房等情況，自建面積通常是不受法律保護的。

　　其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。

　　不管房屋的建筑面積有多大，真正重要的是房子的可利用面積，所以是買房入住前要問清楚房子的可利用面積。

　　而板樓戶型的使用率通常高達85%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因為塔樓內(nèi)的電梯井、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。

　　朝向&采光

　　一個好的朝向可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，光線的明亮度對居住者的身心健康十分重要。

　　而一間房屋的采光分有兩個層次。一是是否明廚明衛(wèi)，即每個房間是不是都有窗;第二是陽光照射時間。

　　此外，如果周邊有高大的建筑物，則房屋的采光也會被遮擋。所以西友們在買房時，要注意樓間距和樓層高低、房屋朝向這幾點來辨別房屋采光效果哦。

　　稅費&周圍環(huán)境

　　雖然法律規(guī)定了稅費分別由買賣雙方承擔，但交易中通常是由買方承擔的，稅費的數(shù)額也是買方是否購房的重要因素。

　　同樣一套房子，賣方是否唯一住房及擁有年限、買方是否唯一住房都可能影響稅費的減免及標準。對此，最好簽約前計算清楚，對相關(guān)情況作個明確約定或承諾。

　　如需貸款購房，也要考慮貸款政策對貸款比例及利息的影響。

　　買方擁有的房產(chǎn)數(shù)額或曾經(jīng)貸款記錄可能對是否能取得貸款及貸款比例、利息有影響，這些標準在不同地區(qū)、不同時間段也是不同的，所以在買房時一定要根據(jù)自己的情況核實清楚。

　　『 看好房后需要注意些什么? 』

　　核實房屋產(chǎn)權(quán)情況

　　一、要核實房屋產(chǎn)權(quán)情況

　　房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標志，房屋所有權(quán)證上登記的所有人才是有權(quán)賣房的人，如果非本人賣房，則要有本人和代理人的身份證件及本人簽署的授權(quán)委托書。

　　尚未取得房屋所有權(quán)證的房屋，無法辦理過戶手續(xù)，需謹慎購買。

　　二、共有房產(chǎn)應共同出售，已婚房主出售房產(chǎn)應征得配偶同意

　　登記產(chǎn)權(quán)人出售房產(chǎn)簽訂合同，配偶以不知情共有權(quán)被侵權(quán)為由要求確認合同無效，這種情況引發(fā)的糾紛非常多。有的是真的不知情，有的是因為房價上漲后以此為由反悔。

　　三、房產(chǎn)如果有貸款或抵押，要確保解押

　　很多二手房是有抵押貸款，也有的因其它原因辦了抵押登記 。設(shè)定抵押的房產(chǎn)可以簽約買賣，但沒解押前不能過戶。這種情況下，要小心賣方用買方的首付款來償還貸款解押。

　　如果真的碰到賣方把房款挪作他用，買方即使起訴，也要先解決抵押問題才能過戶。

　　四、要考慮限購政策、貸款政策、稅費標準對交易的影響

　　要確認自己，也就是買方有購房資格，并且重視網(wǎng)簽。

　　現(xiàn)在限購政策頻出，購房前一定要確認一下自己是否有購房資格，如果簽約后要盡快網(wǎng)簽，辦理網(wǎng)簽備案可以確保房屋不會被過戶給其他人，發(fā)生新政時購房和貸款資格也是以網(wǎng)簽時間為準的。

　　五、合同中的最基本條款有哪些?

　　房屋面積、價款、交房時間、過戶時間、相應違約責任是必須明確的。房款的支付建議采取分期支付的方式，一般是分別在簽約、網(wǎng)簽、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)分別支付。

　　貸款條件：如果需要貸款購房，對于貸款的時間、次數(shù)，建議事先溝通清楚，并以書面形式明確。

　　交房、過戶：何時交房、收房，何時需要各自提供過戶文件到交易中心辦理過戶手續(xù)，這些細節(jié)雙方確認好時間，最好在合同中明確。

　　違約責任：原則上合同中的所有重要義務(wù)條款都應該有明確的違約金條款，逾期履行義務(wù)按什么標準支付違約金，違約多長時間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同等都約定清楚，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。

　　合同條款中自己關(guān)心的條件自己一定要留意。

　　六、要明確約定裝修的處置，及房屋的相應附屬物的歸屬

　　很多二手房原房東都已裝修或入住，所以會涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問題。

　　七、要注意房屋及相關(guān)設(shè)施是否涉及欠費

　　購房入住后才發(fā)現(xiàn)前房主有欠費的案例有很多。所以，物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關(guān)的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否有拖欠，最好要求原房主在交房前全部結(jié)清。

　　八、要注意戶口的問題的特殊處理

　　戶口的問題很多人購房時不注意，結(jié)果購房后才發(fā)現(xiàn)前房主甚至前前前房主的戶口沒遷出去，可要求對方遷戶口法院是沒法受理和執(zhí)行的。

　　建議在合同中明確原房主的遷出義務(wù)，保留部分尾款，待遷出后支付，同時約定一個違約金標準。

　　九、交易過程注意保留證據(jù)

　　簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機會也很多，所以要注意保留每個環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。

　　原房主交房時建議雙方做兩份書面確認文件，共同簽字，各自保留。購房者付款時別忘記讓對方明確出具收條，且最好依據(jù)合同條款，在收條內(nèi)容中明確是付哪個環(huán)節(jié)的房款。

　　當然，實際很多二手房交易是通過中介完成的，我們還需要了解一下二手房交易流程中應該知道的事情。

　　『 二手房交易流程 』

　　交給中介代理的注意事項

　　1、遞交材料，提出申請

　　買賣雙方帶齊相關(guān)材料，前往銀行。領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表，填完后將材料交給工作人員審閱。

　　工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。然后三方約定時間，由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)前去驗房做評估。

　　2、評估

　　根據(jù)約定時間，房地產(chǎn)評估機構(gòu)到房源處進行評估。完成后，評估機構(gòu)向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據(jù)約定情況而定，一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。交易方需交納評估費。

　　3、銀行審批

　　銀行對貸款申請人的資質(zhì)進行審核，符合條件后，銀行根據(jù)房屋評估價格，綜合貸款人的資質(zhì)進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

　　4、交首付，辦理過戶

　　審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產(chǎn)交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證。

　　5、辦房產(chǎn)抵押登記、保險手續(xù)，銀行放貸