開辟調(diào)控第二戰(zhàn)線 保障房加碼今明兩年建1300萬套

　提要：而今，隨著商品住宅市場(chǎng)調(diào)整格局的逐步明朗，廣受關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向更為關(guān)注保障性住房的建設(shè)?！锻ㄖ吩试S土地出讓凈收益不低于10%用于發(fā)展公共租賃住房，這將大大加快保障房建設(shè)速度。

　　即便是在出臺(tái)了限購政策的10月份，全國70大中城市房?jī)r(jià)依然穩(wěn)如泰山，而展望后市，各界紛紛認(rèn)為，雖然受到調(diào)控的抑制，房?jī)r(jià)仍是不斷看漲，樂觀的開發(fā)商們依然還在瘋狂地拿地。在這樣的現(xiàn)實(shí)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃有望在本月底形成初稿的消息頗為引人注目。因?yàn)楦鶕?jù)規(guī)劃，2011年和2012年兩年內(nèi)，全國保障性住房建成量將達(dá)到1300萬套。

　　1300萬套!這是一個(gè)具意義的數(shù)據(jù)。南都記者發(fā)現(xiàn)，若以2009年，中國城鎮(zhèn)居民每戶3人，家庭戶數(shù)2億戶來計(jì)算，加上2010年即將完成的650萬套，粗略估計(jì)，三年內(nèi)2000萬套保障房將滿足10%中國家庭的住房需求。而在昨日的采訪中，諸多業(yè)界人士認(rèn)為，這具意義的數(shù)據(jù)背后，意味著通過保障性住房建設(shè)來推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型、在宏觀經(jīng)濟(jì)回落時(shí)期還可以部分發(fā)揮對(duì)沖作用的政策預(yù)期開始進(jìn)入落實(shí)執(zhí)行層面。

　　房地產(chǎn)政策保障屬性凸現(xiàn)

　　事實(shí)上，我國的保障性住房建設(shè)從90年代中期后開始推行，到2000年達(dá)到增長高峰，之后五年出現(xiàn)較大萎縮，2005年至今發(fā)展幾乎停滯，和迅猛發(fā)展的商品房市場(chǎng)形成“冰火兩重天”的對(duì)照局面。占據(jù)保障性住房用地規(guī)模六成的經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)投資中近五年一直維持在5%的水平，各項(xiàng)供給指標(biāo)，如新開工、在建和竣工面積也均占總體的6%。

　　“嚴(yán)重依賴商品房來解決住房需求的市場(chǎng)，顯然是不健康的。”世聯(lián)地產(chǎn)席分析師海斌向南都記者表示，6%的保障房意味著目前住宅市場(chǎng)中高達(dá)90%以上的人通過商品住房解決居住問題，而保障性住房供應(yīng)量不到十分之一。

　　據(jù)建設(shè)部的調(diào)查顯示，2009年前8月，保障性住房完成投資394 .9億元，完成率為23.6%，不足1/4。2009年1至11月，保障性住房用地供應(yīng)27.54萬畝，完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.7%。而2009年大力推行的廉租房的建設(shè)支出更是遠(yuǎn)低于國家要求的土地出讓總支出10%的低標(biāo)準(zhǔn)，用于廉租房建設(shè)支出187.1億元，占土地出讓總支出的1.5%。

　　而今，隨著商品住宅市場(chǎng)調(diào)整格局的逐步明朗，廣受關(guān)注的房地產(chǎn)調(diào)控政策開始轉(zhuǎn)向更為關(guān)注保障性住房的建設(shè)。2007年24號(hào)文件重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)政策應(yīng)當(dāng)具有保障屬性，使廉租房成為保障房建設(shè)的重點(diǎn);2010年10號(hào)文件則代表著房地產(chǎn)政策強(qiáng)調(diào)的保障屬性從政策層面過渡到落實(shí)執(zhí)行層面。

　　據(jù)悉，2011年至2012年，保障性住房建設(shè)將是政府力推的重點(diǎn)工作。2010年全國完成580萬套保障房建設(shè)基本已無懸念，而2011年要繼續(xù)建設(shè)680萬套保障房，2012年要建設(shè)620萬套保障房。除上海外，北京、廣州、深圳等地也已制訂詳細(xì)的保障房建設(shè)方案。　保障資金比保障房更為重要

　　為何保障房的建設(shè)近十年進(jìn)展緩慢?業(yè)界認(rèn)為，保障房建設(shè)的發(fā)展滯后的大的問題在于資金投入不足使得建設(shè)無法開展。在三類保障性住房中，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房由政府出地及稅費(fèi)減免，由開發(fā)商建造并賺取不超過3%的利潤;而廉租房土地和建設(shè)資金均由政府提供，因此廉租房成為對(duì)資金需求迫切的保障性住房，如果資金投入不足，廉租房所受影響大。

　　為解決資金問題，近日，財(cái)政部、國家發(fā)改委及住建部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，明確提出允許計(jì)提部分土地出讓凈收益金和住房公積金增值收益，用于發(fā)展公共租賃住房。

　　《通知》允許土地出讓凈收益不低于10%用于發(fā)展公共租賃住房，這將大大加快保障房建設(shè)速度。以北京為例，2010年來的土地轉(zhuǎn)讓收入已達(dá)到912億，按照其中50%為純收益計(jì)算，將可能有近50億的資金進(jìn)入公租房市場(chǎng)。

　　但資金能否得到保障?業(yè)界人士紛紛對(duì)此表示擔(dān)憂。事實(shí)上，根據(jù)此前財(cái)政部發(fā)布的《廉租房保障資金管理辦法》，廉租住房保障八項(xiàng)資金來源中，主要來自于住房公積金增值收益計(jì)提貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的余額，其次為不低于10%的土地出讓凈收益。如若嚴(yán)格執(zhí)行10%的比例，保障性住房發(fā)展必將有快速增長。但是實(shí)際上，2009年土地出讓收入中用于廉租住房支出的為187.1億元，占整個(gè)土地出讓總支出的1.5%，遠(yuǎn)低于10%的比例。在此之前，截至2007年11月份，全國累計(jì)投入的廉租住房資金才154億元，2006年之前累計(jì)投入70.8億元。

　　“保障性住房的建設(shè)需要長期、大量的資金投入但難有經(jīng)濟(jì)回報(bào)，在法律制度缺位的環(huán)境下，依賴‘土地財(cái)政’來彌補(bǔ)財(cái)政缺口的地方政府難以放棄高額的土地出讓收益，缺乏動(dòng)力去發(fā)展保障性住房。”中國國際金融有限公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏煒說。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)變革勢(shì)在必行

　　保障房的建設(shè)力度加大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的收益是顯而易見的。目前保障性住房能覆蓋6%的城鎮(zhèn)家庭，供應(yīng)量不到住宅市場(chǎng)的十分之一，遠(yuǎn)難滿足低收入家庭對(duì)住房的龐大需求，各界普遍預(yù)計(jì)未來10年我國需要保障性住宅6000萬套，每年需要600萬套;不考慮對(duì)商品房的擠壓效應(yīng)，假使每年580萬套保障性住房建設(shè)可以提高房地產(chǎn)投資11%，可以增加住房水泥、鋼材等建材需求34%;可以拉動(dòng)家具家電需求29%。

　　“但根本的還是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)本身有益。這將使市場(chǎng)回歸到正常。”海斌說，保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)沖擊十分有限，原因在于其對(duì)應(yīng)的30%的中低收入人群，與商品房對(duì)應(yīng)的中高收入人群沒有重合;相反，我們認(rèn)為保障性住房有規(guī)模的推出有利于減少政府對(duì)商品房市場(chǎng)的過度干預(yù)。

　　為了保障這場(chǎng)變革的順利進(jìn)行，各方嚴(yán)厲措施正在逐步推進(jìn)。資金方面，審計(jì)署前日公布了19個(gè)省市2007年至2009年廉租住房保障情況和2008年四季度以來中央投資補(bǔ)助的棚戶區(qū)改造情況審計(jì)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告公布的審計(jì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的主要問題及整改情況顯示，北京等22個(gè)城市未按規(guī)定從土地出讓凈收益中提取至少10%作為廉租住房保障資金。2007年至2009年，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。

　　另一方面，保障房立法也已經(jīng)進(jìn)入全國人大常委會(huì)的計(jì)劃。事實(shí)上，不同國家保障性住房制度不同，但都有明確的對(duì)中低收入家庭住房保障計(jì)劃及法律保護(hù)，我國相關(guān)法制建設(shè)缺失，個(gè)人信用制度、收入統(tǒng)計(jì)制度、監(jiān)管體系沒有建立。白宏煒說，有法可依、制度上有章可循是保障性住房走出困局的關(guān)鍵。