調(diào)控影響有限度 業(yè)內(nèi)：樓市窗口期或持續(xù)不長

9月29日的政策“驚雷”讓房地產(chǎn)市場的時間慢了下來，然而必須承認(rèn)，這是暫時的。

　　歷史記錄表明，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢是決定樓市走向的根本原因，政策調(diào)控的聲聲“驚雷”帶來的通常是市場節(jié)奏的改變——每一聲“中場暫停”的哨聲，吹響的都是樓市新舊周期交替的號角。“一年兩調(diào)”，樓市的舞步實質(zhì)上較以往加快了。

　　周期的交替往往意味著“交易窗口”的打開。正因如此，9月“驚雷”過后，人們需要對眼前的市場沉浮做出更加迅速的判斷，因為無論是自住者，還是投資客，交易窗口的打開和關(guān)閉都是一樣的。

　　那么，尚未遠(yuǎn)去的這聲“驚雷”，能炸開多大的口子?

　　人為影響終有限度

　　人們始終在期望，有房價能降下來。這是近年來，房價年年漲，宏調(diào)年年出的初動機。這也讓人們忽視了一個被反復(fù)證明的事實：無論在哪個市場，人為的調(diào)控能在一定期限內(nèi)對其產(chǎn)生有限的影響。

　　于2008年6月起展開的一波房價調(diào)整，是武漢人近年來對“房價下跌”記憶深刻的一次。然而，如果將那段時間的樓市波動圖與同期GDP增速走勢圖放在一起，人們可以清楚的看到，是次下跌的真正原因是：受世界金融危機影響，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。

　　動用基本的經(jīng)濟學(xué)原理，在不考慮調(diào)控政策在其實際執(zhí)行時是否出現(xiàn)種種意外的前提下，人們可以做出如下判斷：一方面，信貸政策的調(diào)整以及對購房套數(shù)的限制，使房地產(chǎn)市場的需求曲線向左移動，房價的整體水平在此期間有向下運行的趨勢。

　　另一方面，經(jīng)濟學(xué)研究表明，房地產(chǎn)價格通常表明出一定的黏性，也是說，價格變化的速度通常沒有人們期望的那樣快。

　　此外，正如業(yè)內(nèi)人士所指出，市場需求在未來主要以剛性需求為主，這意味著接下來，需求曲線的斜率將會較此前變大，價格彈性相應(yīng)變小。換言之，房價下降到一定水平后，即便進一步下調(diào)價格，也不會帶來成交量的大幅增加。

　　事實上，上述判斷所作出的未來市場描述，對于經(jīng)歷過多次樓市宏調(diào)的人們來說，多少與曾經(jīng)的過往有一些似曾相識的感覺。

“窗口期”或許不長

　　多方因素的存在，使得人們不得不考慮，以“打需求”為主要征的本次調(diào)控，會持續(xù)多長時間?

　　一方面，宏觀層面上，貸幣市場現(xiàn)存的狀況，為房價的上漲頑強地提供了支持。“十二五”以及新一年GDP增長指標(biāo)的設(shè)定，讓本次新政的存續(xù)期有著一定的想像。

　　廣義貨幣供應(yīng)量的快速增長以及負(fù)利率，是4月宏調(diào)后，房價短期內(nèi)再度出現(xiàn)上漲的重要宏觀經(jīng)濟背景。期望這一背景發(fā)生改變，目前看來條件并不成熟。有消息稱，全球主要央行正濫發(fā)貨幣，日本等央行將利率下調(diào)到零，實際利率為負(fù)，我國廣義貨幣的發(fā)行量已超過了美國。央行行長近期的表達(dá)也被解讀為近期不會加息。

　　另一方面，房產(chǎn)稅對武漢樓市的真實影響還難以估量。

　　新政提出“加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作”。這意味著房產(chǎn)稅對武漢樓市產(chǎn)生作用，并非短期能看到。此外，在70年產(chǎn)權(quán)的殊土地買賣制度下，如何保證房產(chǎn)稅征收的正義性，是先需要突破的問題，這一點正好涉及到長久以來難以破題的房地產(chǎn)市場基本制度的改革。

　　土地市場的數(shù)據(jù)或可讓人松一口氣，從某研究院近公布的1-9月土地成交的數(shù)據(jù)看，武漢市前9個月出售了813萬平方米住宅用地，比去年同期增長16%。，出讓金總收入為445億元，同比增長139%。該機構(gòu)在武漢的分支機構(gòu)相關(guān)人員指出，總體而言，武漢市的土地均價較去年同期略降。