9月29日的政策“驚雷”讓房地產(chǎn)市場的時間慢了下來,然而必須承認(rèn),這是暫時的。
歷史記錄表明,宏觀經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢是決定樓市走向的根本原因,政策調(diào)控的聲聲“驚雷”帶來的通常是市場節(jié)奏的改變——每一聲“中場暫停”的哨聲,吹響的都是樓市新舊周期交替的號角。“一年兩調(diào)”,樓市的舞步實質(zhì)上較以往加快了。
周期的交替往往意味著“交易窗口”的打開。正因如此,9月“驚雷”過后,人們需要對眼前的市場沉浮做出更加迅速的判斷,因為無論是自住者,還是投資客,交易窗口的打開和關(guān)閉都是一樣的。
那么,尚未遠(yuǎn)去的這聲“驚雷”,能炸開多大的口子?
人為影響終有限度
人們始終在期望,有房價能降下來。這是近年來,房價年年漲,宏調(diào)年年出的初動機。這也讓人們忽視了一個被反復(fù)證明的事實:無論在哪個市場,人為的調(diào)控能在一定期限內(nèi)對其產(chǎn)生有限的影響。
于2008年6月起展開的一波房價調(diào)整,是武漢人近年來對“房價下跌”記憶深刻的一次。然而,如果將那段時間的樓市波動圖與同期GDP增速走勢圖放在一起,人們可以清楚的看到,是次下跌的真正原因是:受世界金融危機影響,國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)。
動用基本的經(jīng)濟學(xué)原理,在不考慮調(diào)控政策在其實際執(zhí)行時是否出現(xiàn)種種意外的前提下,人們可以做出如下判斷:一方面,信貸政策的調(diào)整以及對購房套數(shù)的限制,使房地產(chǎn)市場的需求曲線向左移動,房價的整體水平在此期間有向下運行的趨勢。
另一方面,經(jīng)濟學(xué)研究表明,房地產(chǎn)價格通常表明出一定的黏性,也是說,價格變化的速度通常沒有人們期望的那樣快。
此外,正如業(yè)內(nèi)人士所指出,市場需求在未來主要以剛性需求為主,這意味著接下來,需求曲線的斜率將會較此前變大,價格彈性相應(yīng)變小。換言之,房價下降到一定水平后,即便進一步下調(diào)價格,也不會帶來成交量的大幅增加。
事實上,上述判斷所作出的未來市場描述,對于經(jīng)歷過多次樓市宏調(diào)的人們來說,多少與曾經(jīng)的過往有一些似曾相識的感覺。
“窗口期”或許不長
多方因素的存在,使得人們不得不考慮,以“打需求”為主要征的本次調(diào)控,會持續(xù)多長時間?
一方面,宏觀層面上,貸幣市場現(xiàn)存的狀況,為房價的上漲頑強地提供了支持。“十二五”以及新一年GDP增長指標(biāo)的設(shè)定,讓本次新政的存續(xù)期有著一定的想像。
廣義貨幣供應(yīng)量的快速增長以及負(fù)利率,是4月宏調(diào)后,房價短期內(nèi)再度出現(xiàn)上漲的重要宏觀經(jīng)濟背景。期望這一背景發(fā)生改變,目前看來條件并不成熟。有消息稱,全球主要央行正濫發(fā)貨幣,日本等央行將利率下調(diào)到零,實際利率為負(fù),我國廣義貨幣的發(fā)行量已超過了美國。央行行長近期的表達(dá)也被解讀為近期不會加息。
另一方面,房產(chǎn)稅對武漢樓市的真實影響還難以估量。
新政提出“加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作”。這意味著房產(chǎn)稅對武漢樓市產(chǎn)生作用,并非短期能看到。此外,在70年產(chǎn)權(quán)的殊土地買賣制度下,如何保證房產(chǎn)稅征收的正義性,是先需要突破的問題,這一點正好涉及到長久以來難以破題的房地產(chǎn)市場基本制度的改革。
土地市場的數(shù)據(jù)或可讓人松一口氣,從某研究院近公布的1-9月土地成交的數(shù)據(jù)看,武漢市前9個月出售了813萬平方米住宅用地,比去年同期增長16%。,出讓金總收入為445億元,同比增長139%。該機構(gòu)在武漢的分支機構(gòu)相關(guān)人員指出,總體而言,武漢市的土地均價較去年同期略降。