調(diào)控政策來襲 武漢樓市不提“回暖”

　　不悲不喜，這是開發(fā)商談及“十一”長假銷售時表現(xiàn)出的好看的一種表情。

　　相關(guān)產(chǎn)業(yè)及金融政策再次突襲樓市，令長假七天的銷售數(shù)據(jù)難言理想，經(jīng)由小戶型旺銷帶動起來的“回暖”火苗被迅速壓制，原本有望趁傳統(tǒng)旺季再接再厲、加速向前的樓市，開始收步“立正”了。而此前，不論是買房的還是賣房的，都對“十一”樓市有著自己的期待。

　　需求回撤

　　一些消費者取消了在“十一”期間置業(yè)的計劃。市場供應(yīng)的現(xiàn)實情況和新政帶來的預(yù)期導(dǎo)致了這一現(xiàn)象。“原以為‘十一’上市的樓盤多，選擇余地大，還可以享受一些優(yōu)惠。這下可好，有的推遲了，拿出來賣的，價格和平時差不多。”4日，在徐東某樓盤售樓部，從年初起一直看房的馮義這樣對記者說。

　　4月份之前，他買房的意愿是堅定的。“當(dāng)時房價在漲，房源出不多。”4月的政策出臺后，他猶豫了，“看看再說”。然而從8月份開始，他又有些坐不住。“包括中央電視臺都報道外地有‘日光盤’，你們的報紙也說小戶型很。”9月份，他再次密集看房，“有的是以前去過的，有的是新開的，發(fā)現(xiàn)價格沒降什么，漲得也不厲害，有時也估計是開發(fā)商自己‘鬧眼子’，聽說后期武漢會有很多盤，沒有出手。”

　　當(dāng)天，馮義沒有出手，“看起來政府越來越認(rèn)真了。”

　　目前，武漢尚未像其他一些城市那樣對本市居民出臺購房套數(shù)限制，這使得一部分二套房的潛在購房者選擇在“十一”期間買房，但樓市的總體成交量顯示，這部分人占少數(shù)。

不提“回暖”

　　“金九銀十”、“十一”長假一直是樓市銷售見成色的時候。記者對多個樓盤的調(diào)查顯示，房價雖沒有因新政而出現(xiàn)火速下降，但樓市在八、九月份剛剛冒出來的所謂“”勢頭得到了暫時遏制，接觸到的開發(fā)商中，沒有人再提“回暖”二字。

　　10月2日上午，記者一個半月內(nèi)三次來到漢口區(qū)某樓盤，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場看房者較前兩次多了一些，但簽合同的客戶不多。置業(yè)顧問的介紹中透露出，房源的選擇余地較大。此前，該項目在9月28日以短信形式發(fā)來“重要通知”，宣布前期蓄客的新推房源“已開盤”，“即刻定房折上折。”

　　整個“十一”長假，記者在漢陽家灣、武昌徐東看到，售樓部的成交氣氛都比較清淡，售價基本維持近一個月來的水平。其中，有樓盤工作人員對節(jié)日頭三天日均銷售四套的成績用“滿意”二字去評價。

　　每天賣10套左右，這種成績是記者在所接觸到的樓盤營銷人員中了解到的稍好的成績。

　　除此之外，一些此前聲稱“十一”開盤的新、老樓盤改變了入市時間。按期入市的樓盤，實際銷售量和銷價在同行看來并不理想。

　　3日，近郊某樓盤開盤，對此，在它周邊的樓盤給予了足夠的重視，當(dāng)天派人前去踩盤。“他們估計一共賣了300多套。”前去踩盤的人告訴記者。這一數(shù)據(jù)和該區(qū)域其他樓盤營銷經(jīng)理的數(shù)據(jù)基本相當(dāng)。“他們的總推盤量有1000多套，蓄客量大概有1400組左右。開盤當(dāng)天走了一部分，但后來幾天我又接到他們的電話和短信，說是加推，其實還是那些房源，這都是業(yè)內(nèi)慣用的手法。”上述踩盤人員說。

　　出乎意料的是，該樓盤的開盤拉動了上述周邊樓盤的銷售。“我們賣了近120多套，均價在4000元/平方米左右，大多數(shù)都是他們流失的客戶。”這一結(jié)果超過了他們節(jié)前的預(yù)期。

　　然而，既便如此，業(yè)內(nèi)其他人士指出，長假七天賣出一百多套，對于以滿足剛需為主的近郊樓盤來說，并不是一個非常好的成績。“他們事先連廣告都沒有打，可以看出其心態(tài)并不好。”

　　該樓盤的營銷副總也沒有因為這意外的“紅包”而過分高興。“外地人的限購政策對接下來的銷售影響很大，我們有很多來自省內(nèi)其它城市的客戶。”

　　武漢思銳房地產(chǎn)投資顧問有限公司相關(guān)人士指出，新政“對近郊樓盤影響較大，因為這些樓盤的異地客戶較多，例如光谷某樓盤流失客戶在20%左右。區(qū)價格趨穩(wěn)，由于購房者成本上升，開發(fā)商也會考慮定價不能定太高，至少要讓人能夠買得起。”

　　需要指出的是，由于本次新政出臺于三季度末，對部分在前三季度，別是4月新政后搶著出貨的地產(chǎn)商來說，2010年全年的營銷利潤率或比2009年要高。

　　“解讀”新政

　　從新政中盡可能的找到有利的部分，一些開發(fā)商迅速針對新政改變營銷手法，新的“營銷話術(shù)”很快被拿出。“三套房限貸，我們要求銷售人員在與客戶交談時，重點強(qiáng)調(diào)客戶應(yīng)珍惜二次置業(yè)的機(jī)會，盡量在二次置業(yè)時實現(xiàn)‘置業(yè)’，也是‘一步到位’的目標(biāo)。”盤龍城某樓盤營銷經(jīng)理說，國慶期間，他們銷售了8套“疊拼”和9套147平方米的平層大戶型，且售價在同區(qū)域內(nèi)處于較高區(qū)間。