全國(guó)商品房銷售額增速(%)
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前部分城市去化需求強(qiáng)烈。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)政策環(huán)境有望繼續(xù)保持寬松，套房付比例或進(jìn)一步下降，公積金貸款政策也可能繼續(xù)放松。不過(guò)，由于三四線城市庫(kù)存較高、需求疲弱，短期看相關(guān)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍可能延續(xù)“寒冬”態(tài)勢(shì)。
地方發(fā)力去庫(kù)存
山西省政府11月19日公布了《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見》。該意見由山西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財(cái)政廳等11個(gè)部門聯(lián)手對(duì)山西房地產(chǎn)政策進(jìn)行重大調(diào)整，提出取消商品房購(gòu)房限制。具體包括取消購(gòu)買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購(gòu)買商品住房的限制等。
值得注意的是，自高層提出房地產(chǎn)去庫(kù)存以來(lái)，山西省是下發(fā)文件取消房地產(chǎn)限購(gòu)的省份。在地方債務(wù)大增、經(jīng)濟(jì)增速放緩、財(cái)政吃緊的背景下，部分三四線城市迫不及待地救市自有苦衷。
2014年山西的經(jīng)濟(jì)增速為4.9%，而目標(biāo)為9%左右。自去年9月以來(lái)，山西省的工業(yè)增加值已連續(xù)10個(gè)月下降，且降幅不斷擴(kuò)大。近日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的31個(gè)省份上半年的GDP數(shù)據(jù)顯示，山西今年GDP增速目標(biāo)值是6%，可上半年完成了2.7%，增速在全國(guó)位列末席，比遼寧省高出0.1個(gè)百分點(diǎn)。
實(shí)際上，2014年以來(lái)樓市成交走淡，一些區(qū)域面臨較大的去庫(kù)存壓力。在此背景下，一些省份選擇了取消限購(gòu)，以加快去庫(kù)存的速度。2015年1月，四川省宣布取消限購(gòu)限價(jià)，90平方米以下住房所占比重限制同時(shí)取消。5月，甘肅省出臺(tái)25條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體措施，其中取消多項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)限制政策，包括取消商品房開發(fā)項(xiàng)目套型和面積限制、取消居民購(gòu)買新房限定購(gòu)買套數(shù)和取消異地購(gòu)房限制。6月，安徽省明確提出停止住房限購(gòu)政策，居民購(gòu)買住房無(wú)需提供購(gòu)房所在地納稅或社保繳納證明，同時(shí)鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)增加個(gè)人住房貸款額度。
梳理這些取消限購(gòu)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，這些區(qū)域多具備以下征：樓市成交低迷，市場(chǎng)下行；地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴程度越來(lái)越高；開發(fā)商資金來(lái)源明顯趨緊；購(gòu)房者觀望情緒濃厚；高庫(kù)存倒逼地方政府政策松綁。
瑞銀證券數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)控的一二三線城市新房地產(chǎn)庫(kù)存去化月數(shù)分別為7.9個(gè)月、13.7個(gè)月和23.4個(gè)月，一二三線城市庫(kù)存水平近5年均值分別為9.2個(gè)月、13.3個(gè)月和20.2個(gè)月；2010年6月時(shí)一二三線城市庫(kù)存去化月數(shù)分別為9.1個(gè)月、8.8個(gè)月和9.2個(gè)月。瑞銀證券房地產(chǎn)分析師丁曉指出，三線城市庫(kù)存水平很高，確實(shí)需要政策支持去庫(kù)存，但預(yù)計(jì)需要較長(zhǎng)時(shí)間。
政策環(huán)境或趨向?qū)捤?/strong>
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市分化比較明顯，要有效消化三四線城市的庫(kù)存，必須要增強(qiáng)這些城市對(duì)周圍人口的吸引力。加快戶籍改革是拉動(dòng)住房消費(fèi)的一個(gè)重要方面，購(gòu)房落戶政策或在更多城市得到推廣實(shí)施。不過(guò)，需要注意的是，如果沒有好的業(yè)機(jī)會(huì)、良好的教育醫(yī)療等公共資源，即便有三四線城市的戶籍，對(duì)普通農(nóng)民也無(wú)法產(chǎn)生足夠的吸引力，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和公共資源的布局尤為關(guān)鍵。
丁曉指出，雖然短期看三線城市高庫(kù)存有可能伴隨未來(lái)政策的支持而逐步走低，但此類城市整體面臨人口長(zhǎng)期增長(zhǎng)乏力的隱憂，住宅銷售因?yàn)檎叱掷m(xù)寬松而大幅增長(zhǎng)的概率較小。
中信證券認(rèn)為，刺激銷售是化解庫(kù)存的根本之道。目前部分熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)尚處狀態(tài)，但遲遲不能形成普遍房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。一些城市樓市更多是政策驅(qū)動(dòng)，而沒有出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房。政府繼續(xù)出臺(tái)政策刺激銷售，才能保證平穩(wěn)去化。
廣發(fā)證券和民生證券對(duì)后續(xù)政策寬松空間比較樂觀。廣發(fā)證券認(rèn)為，近期整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境進(jìn)一步向?qū)捤蓱B(tài)勢(shì)發(fā)展。政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)重點(diǎn)圍繞著去庫(kù)存，地產(chǎn)投資對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用依然重要，預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)政策環(huán)境繼續(xù)寬松，套房付比例有望繼續(xù)下降、公積金貸款政策進(jìn)一步放松，保障房貨幣化、交易環(huán)節(jié)的稅收寬松等利好政策或有所推進(jìn)。
民生證券指出，其所監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)出現(xiàn)震蕩，但整體向好。全國(guó)范圍看數(shù)據(jù)持續(xù)疲軟，不論是房企拿地、新開工還是房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)改善有限。從政策方面看，高層定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存，政策寬松大概率持續(xù)。長(zhǎng)期看，戶籍制度改革有望進(jìn)一步推動(dòng)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房熱情，對(duì)庫(kù)存較大的三四線城市去化可能起到一定作用。短期而言，三個(gè)方面的政策放松值得關(guān)注：商貸套付比例還有下調(diào)空間；公積金使用率提升；減免稅費(fèi)及購(gòu)房補(bǔ)貼等行政措施。
多舉措拉動(dòng)住房消費(fèi)
有專家指出，多數(shù)二三四線城市供應(yīng)過(guò)剩，短期內(nèi)相關(guān)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或延續(xù)降溫態(tài)勢(shì)。未來(lái)政府部門或更加推崇市場(chǎng)的作用，并配以房產(chǎn)稅、信貸等手段，建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
華泰證券指出，房貸利潤(rùn)太低銀行不愿意貸，公積金繳存太少存在空缺風(fēng)險(xiǎn)，在利率下行的背景下需要通過(guò)杠桿來(lái)解決上述問題。11月20日，國(guó)務(wù)院法制辦公室發(fā)布了《住房公積金管理?xiàng)l例(修訂送審稿)》，本次修訂稿中提到的允許公積金做資產(chǎn)證券化，允許公積金購(gòu)買高等級(jí)債券?？紤]到公積金貸款期限較長(zhǎng)，所以資產(chǎn)證券化的期限也較長(zhǎng)、且利率較低，若一方面資產(chǎn)證券化、一方面購(gòu)買債券，則同時(shí)賺取了相當(dāng)于流動(dòng)性收益和利差收益，這將成為依靠金融創(chuàng)新解決房地產(chǎn)問題的嘗試。
中原地產(chǎn)席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)公積金管理?xiàng)l例的修改有利于進(jìn)一步發(fā)揮公積金作用。目前，公積金的投資效率非常低，新規(guī)范的確有利于公積金保值升值。從這一點(diǎn)看，此次修訂非常有必要。但從目前公積金在房地產(chǎn)中的作用看，大的問題是公積金的貸款上限問題，這仍有待完善解決。
中信建投指出，我國(guó)住房公積金目前的主要問題在于沉淀資金龐大。截至2015年7月底，全國(guó)住房公積金繳存余額3.97萬(wàn)億元，貸款余額2.88萬(wàn)億元，但投資渠道狹窄且投資收益較低，導(dǎo)致部分城市運(yùn)營(yíng)收入已經(jīng)無(wú)法跟上運(yùn)營(yíng)支出。部分省市已經(jīng)面臨無(wú)法為繳存者發(fā)放住房公積金貸款的問題(7個(gè)省市個(gè)貸率超過(guò)80%)，因此拓寬投資渠道、提高貸款流動(dòng)性是必要之舉。同時(shí)個(gè)人住房公積金貸款具有收益穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)小、信用好、小額分散的點(diǎn)，是理想化的證券化資產(chǎn)類型，未來(lái)證券化的操作性較強(qiáng)。
去年9月，住建部、財(cái)政部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》中已經(jīng)提出有條件的城市要積推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，目前已經(jīng)有武漢、鹽城、湖州、常州等地推進(jìn)證券化試點(diǎn)業(yè)務(wù)，其中武漢、常州已成功試點(diǎn)發(fā)行。中信建投認(rèn)為，從可操作性來(lái)講，公積金貸款證券化不存在技術(shù)性問題，出于解決貸款緊張的問題，各地住房公積金管理將順應(yīng)國(guó)家政策，陸續(xù)展開“類資產(chǎn)證券化”或“資產(chǎn)證券化”的運(yùn)作，給住房公積金注入流動(dòng)性。
