樓市調(diào)控再去行政化：多地解禁“9070政策”

　　7月30日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)“REICO工作室”發(fā)布報(bào)告稱， 2015年二季度，全國(guó)房屋銷售面積為3.2億平方米，同比增加13.3%，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋銷售面積在連續(xù)5個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)后，度轉(zhuǎn)正。

　　這并不能徹底扭轉(zhuǎn)樓市高庫(kù)存的壓力，截止到6月底，商品房待售面積65738萬(wàn)平方米，環(huán)比增加72萬(wàn)平方米，仍處高位。

　　REICO工作室博士任榮榮表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷筑底過(guò)程，三季度仍將以去庫(kù)存為主。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解，去庫(kù)存，穩(wěn)投資仍將是大部分庫(kù)存高企的地方政府的樓市關(guān)鍵詞，除了限價(jià)、限購(gòu)之外，政府介入地產(chǎn)的另一行政之手——住房供應(yīng)套型硬性指標(biāo)也在逐漸退出。

　　經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，有超10省市出臺(tái)政策，明文取消了執(zhí)行近十年的“9070”政策。

　　住建部相關(guān)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，考慮到各地的住房樓市條件差異，地方可以基于當(dāng)?shù)氐膶?shí)際需求，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房企適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。

　　增加去庫(kù)存壓力

　　所謂“9070政策”，源于2006年5月，住建部等9部委出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下的戶型必須占整個(gè)項(xiàng)目的70%以上。

　　該政策出臺(tái)的初衷是增加普通商品住房供應(yīng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，為確保落實(shí)，該套型限制作為土地出讓的前置條件，被要求嚴(yán)格執(zhí)行。但政策出臺(tái)之初，便廣受議。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)稱，“9070”政策出臺(tái)時(shí)，商品房、剛需房的需求者在總購(gòu)房者中占比較大，國(guó)家強(qiáng)制性地要求建90平方米以下的房子是符合當(dāng)時(shí)現(xiàn)實(shí)需求的，一定程度上避免了開(kāi)發(fā)商過(guò)度開(kāi)發(fā)別墅、大戶型等，造成樓市戶型結(jié)構(gòu)畸形。

　　在出臺(tái)初期，“9070”政策在一定程度上保證了樓市均衡穩(wěn)定地發(fā)展。但隨著住宅市場(chǎng)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)變化，上述以增加普通商品房供應(yīng)為主的行程措施，卻為去庫(kù)存帶來(lái)了壓力。

　　“本來(lái)市場(chǎng)都不好，從地段和需求出發(fā)，90平米以下的小戶型可能明明不適合市場(chǎng)需求，但還得按照中小戶型設(shè)計(jì)，更難賣。”湖南長(zhǎng)沙的一位房企副總裁告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

　　上述房企人士亦表示，現(xiàn)在樓市的套和二套房的付降低，購(gòu)房群體也更側(cè)重于大戶型。套型限制已經(jīng)直接影響了開(kāi)發(fā)商的銷售速度。

　　多地已取消“9070政策”

　　隨著樓市由增量市場(chǎng)向存量轉(zhuǎn)移，決策層已經(jīng)在思考取消“9070政策”全國(guó)一刀切的必要性。

　　7月29日，南京國(guó)土局掛出了7幅地塊，其中三幅帶有住宅性質(zhì)的地塊取消了“9050”的套型限制。

　　南京并非是全國(guó)取消住房供應(yīng)套數(shù)硬性指標(biāo)的城市。

　　經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，天津、杭州、青島、四川、江西、河南、福建等超10省市明確取消了住房供應(yīng)套型指標(biāo)限制。

　　在中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一看來(lái)，“9070”不設(shè)硬性規(guī)定是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，把戶型交給市場(chǎng)、購(gòu)房者決定的措施之一，也符合當(dāng)前的趨勢(shì)。

　　需要注意的是，市場(chǎng)已經(jīng)顯現(xiàn)對(duì)不同套型面積的商品房選擇，以上海為例，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2014年，90-120平米戶型成交量占比33%，取代70-90平方米戶型成交套數(shù)，成為成交占比大的戶型。

　　這也是住房消費(fèi)必經(jīng)的階段，“在解決居住問(wèn)題后，對(duì)居住的舒適度有了更高的要求，除了90平米以下的套剛需，改善性住房需求也屬于新剛需，需要支持。”朱中一介紹。

　　住建部一位人士介紹，樓市由增量邁向存量市場(chǎng)亦存在諸多差異化征，比如不同城市，區(qū)域甚至套型結(jié)構(gòu)等存在差異。

　　因此，2015年住建部把優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，作為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，各地可以合理安排住房用地供應(yīng)規(guī)模，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化住房供應(yīng)套型。

　　在北京中原地產(chǎn)席分析師張大偉看來(lái)，市場(chǎng)存在多個(gè)規(guī)避“9070”政策的方式，比如一房?jī)杀镜?，多地?070政策名存實(shí)亡，在去庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)政策回歸市場(chǎng)化的體制下，后續(xù)或?qū)⒂性絹?lái)越多的城市取消“9070”的套型面積限制。