2015年上半年,可以說是樓市風(fēng)云變幻的半年,樓市政策也是一波未平一波又起,連續(xù)的降息降準(zhǔn)不讓股市坐上了過山車,樓市也深受其影響。市場在庫存與利好的平衡中螺旋式回暖上升,從年初各大中介及售樓處的門可羅雀,到如今在各大媒體上不斷出現(xiàn)“房價暴漲”、“樓盤日光”等詞匯,樓市似乎上演著一場“咸魚翻身”的好戲。顯然,房地產(chǎn)市場已由低潮期走向回暖。那么下半年,樓市行情又將如何,又將會呈現(xiàn)什么樣的局面呢?
一、全面取消限購的聲音仍然不絕于耳
去年,機構(gòu)預(yù)測下半年全國各城市會逐步放開限購,而今年在全國除去一線城市均放開外,基本上可以說全國限購已經(jīng)進(jìn)入了一個常態(tài)化,也是說該放開的基本也差不多了,沒放開的一時半會可能也很難放開了。自去年各大城市陸續(xù)取消住房限購政策之后,關(guān)于北、上、廣、深何時取消限購的話題一直不絕于耳,尤其在今年下半年將繼續(xù)圍繞這個話題展開討論。
上半年,市場上又傳出6月17日深圳將取消住房限購政策的消息。對此,深圳有關(guān)部門表示,上述消息為謠傳,將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有限購政策。北京有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也表示暫不考慮取消限購。要不取消,那么一定會不斷有各種取消傳聞刺激我們。
二、分類調(diào)控將更加堅定地貫徹下去
新一屆政府自上臺以來,一改以往動不動干預(yù)市場的理念,雖然堅持調(diào)控的大環(huán)境不動,但是在具體執(zhí)行中已經(jīng)分化成區(qū)別對待式的樓市調(diào)控政策,這種觀念已經(jīng)在過去有所嶄露頭角,在今年下半年會體現(xiàn)得更加明顯。對價格漲幅過大、投機過熱的地區(qū)采取嚴(yán)格的調(diào)控政策,反之,則采取寬松、放松的政策措施。
三、降息降準(zhǔn)等利好樓市政策不斷出臺
2015年全國樓市迎來政策寬松期,進(jìn)入新常態(tài)。國家頻頻“插手”救市,如“330新政”、降準(zhǔn)降息等寬松政策連出,地方政府也紛紛從不同方面松綁樓市,如取消“限外”、取消限購、松綁公積金新政等。
經(jīng)過多輪降息,目前銀行一年期貸款利率和公積金利率已跌至歷史低水平,著實為置業(yè)者購房供房壓力大大減負(fù),此外,營業(yè)稅減免、貸款額度提升也都達(dá)到大的寬松力度。預(yù)計下半年降息、降準(zhǔn)貨幣政策可能還會繼續(xù)寬松,今年有望迎來08年以來大力度的降息。在相對寬松的貨幣政策環(huán)境中,也會使得房地產(chǎn)行業(yè)保持資金面的寬裕,一旦經(jīng)濟(jì)觸底反彈,也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生正向激勵,提振購房者信心。
四、一線城市樓市加速回暖但暴漲幾率不大
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示,5月份,住宅銷量創(chuàng)年內(nèi)新高,一線城市房價漲幅明顯,樓市回暖趨勢明顯。從城市看,房價下跌的城市正在減少,別是已有過半城市二手住宅市場處于上漲態(tài)勢。
那么在接下來的下半年,全國房地產(chǎn)市場在多重利好背景下,一定會迎來一個向上發(fā)展的勢頭。但限于行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)狀,以及整體需求回落的大趨勢所限,大多數(shù)房企現(xiàn)階段的主要任務(wù)還是去庫存,房價回升還是以穩(wěn)為主,不太可能出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。
五、豪宅開發(fā)商有的笑有的看著別人笑
隨著地價的不斷攀升,土地供應(yīng)的北京城區(qū)已經(jīng)成為頂豪廝殺的主戰(zhàn)場,從海淀到朝陽,從東城到西城,眾頂豪紛紛亮相,2015年成為北京豪宅“元年”。
數(shù)據(jù)顯示,2015年1月至5月北京豪宅市場(成交價6萬以上)共實現(xiàn)成交613套,成交面積17.6萬平方米,相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價超過10萬元的豪宅共實現(xiàn)成交121套,相比去年同期翻了17倍,而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約,頂豪產(chǎn)品前5個月成交同比上漲幅度也高達(dá)257%。
至于促使豪宅的原因有很多,當(dāng)然其中也難免有貓膩。但是豪宅市場也不是普遍誰都日子好過,有的賣得好,有的根本賣不動。
六、全國土地市場成交活躍“地”再現(xiàn)
其實土地市場與樓市之間的相關(guān)性無法說明誰是因誰是果,相互影響相互推進(jìn)。2015年下半年土地市場也會在開發(fā)商信心十足地情況下加快拿地策略,甚至制造多個“地”。6月初,華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊,地塊樓面價38061元/平方米,刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上??們r“地”紀(jì)錄。同日,招商平安聯(lián)合體則以高達(dá)2.3萬元/平方米的樓面價,競得寶山大場鎮(zhèn)地塊,創(chuàng)出近90%的高溢價率。
不是一線市場,杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價9975元/平方米,溢價率33%,成為2014年春節(jié)以來杭州溢價率高的住宅用地。
七、百姓棄股買房仍熱衷投資房地產(chǎn)
中國人民銀行6月19日發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示,在房價預(yù)期與購房意愿方面,51.5%的居民認(rèn)為目前中國房價高難以接受,較上季下降0.4 個百分點。對于現(xiàn)階段房價,過半居民認(rèn)為難以接受,但購房者的購房意愿卻較一季度有所提高。
不少網(wǎng)民認(rèn)為,一線城市房價這一輪上漲,是多重原因促成的,包括行政手段松綁、貨幣趨于寬松、政策刺激、剛需推動等。政策上已經(jīng)以穩(wěn)為主基調(diào),而房價也不再有上漲壓力,更多的開發(fā)商將以降價走量為主打,而市場也將呈現(xiàn)去化的主旋律,購房者面對這種市場背景,更加趨于理性。
但是在一線城市,購房者買漲不買跌的傳統(tǒng)或有所改變,依然有強勁的市場需求。的股市也將促使更多股民獲利返現(xiàn),轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市,加入買房大軍。預(yù)計2015下半年,那些地段、品質(zhì)優(yōu)越的高端改善樓盤或?qū)⒂懈玫谋憩F(xiàn)。
八、房地產(chǎn)將迎來真正“互聯(lián)網(wǎng)+”元年
2015年5月,地產(chǎn)企業(yè)主要的事件是萬達(dá)集團(tuán)和萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山 萬科幸福匯)即將達(dá)成重要戰(zhàn)略合作,雙方將在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的發(fā)展進(jìn)一步聯(lián)手。
2015 年尤其是下半年,將真正打開房地產(chǎn)行業(yè)全面與互聯(lián)網(wǎng)融合的局面,如果說去年提出“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念,使2014年成為房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”雛形,那么 2015年才是房地產(chǎn)真正實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的元年。但是安家在去年曾預(yù)測,大都是趨之若鶩,難免會九死一生,死得很慘。
九、房產(chǎn)稅依然難推進(jìn),雷聲大雨點小
自從今年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行以來,老百姓(603883,股吧)都別關(guān)心房產(chǎn)稅的開征時間的新消息,因為不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的開征提供了技術(shù)可能。5月18日,國務(wù)院同意發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作的意見》,其中對于2015年財稅改革中稅制改革的內(nèi)容規(guī)定,并不包括推動房地產(chǎn)稅立法工作。
財政部財科所原所長賈康指出,“具體的推進(jìn)過程中這是一個策略性的掌握,這是我的解讀。一旦房地產(chǎn)市場的調(diào)整分化見了眉目,我覺得很可能在今年下半年差不多見眉目,后面改革的安排還會按原有邏輯展開。”像住房統(tǒng)一登記難產(chǎn)一樣,結(jié)果好不容易出臺了,效果完全沒有預(yù)期那種感覺,幾乎與我們的生活沒有任何影響。房產(chǎn)稅也一樣提了多年,到現(xiàn)在幾無進(jìn)展,即使下半年有了進(jìn)展,依然可以忽略對我們生活造成的影響。
十、房價上漲,調(diào)控聲音再起
5月,住宅市場熱起來了。6月,土地市場也熱起來了。土地市場的再次引發(fā)人們對樓市的猜想:“面粉已經(jīng)漲價,面包價格會跟風(fēng)上漲嗎?”不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。
但有一點非常肯定,市場轉(zhuǎn)好,多數(shù)開發(fā)商對漲價滿懷信心。所以,不管該不該漲價,但房價是肯定要漲了。那么,隨著下半年房價上漲,遏制房價上漲的呼聲會再度響徹我們的耳畔。但是,要房價不會過度暴漲,相信政府宏觀調(diào)控的機會不大。