樓市調(diào)控從“一刀切”走向了精細(xì)化

    目前，市場(chǎng)之所以判斷調(diào)控進(jìn)入新一輪“松綁期”，邏輯就在于，地方財(cái)政對(duì)土地和房地產(chǎn)稅收的依賴度很高。而且，近期地方松綁政策的做法，與2014年上半年極其類似。

　　按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2016年和2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置價(jià)格都在上漲。2016年，土地購置面積下降3.4%，但成交價(jià)款增長19.8%；2017年，土地購置面積增長15.8%，成交價(jià)款增長49.4%。土地成交價(jià)款增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地成交面積增幅，盡管有三線城市、四線城市成交占比（65%）增加的影響，但與2015年相比，三線城市、四線城市土地成交占比僅上升5個(gè)百分點(diǎn)，意味著2016年-2017年地價(jià)明顯上漲。按往常邏輯推演，這些高地價(jià)意味著高房價(jià)，而“穩(wěn)增長”政策下出讓的地塊，都要開發(fā)和入市。2017年10月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)無一上漲，但到了12月份，竟有8個(gè)城市房價(jià)上漲，顯示限價(jià)政策或已松動(dòng)。

　　因此，市場(chǎng)自然判斷新一輪政策松綁期到來，而且預(yù)期很頑固。當(dāng)然，樓市及經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)已大不同。目前看，無論系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，還是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，或“脫實(shí)向虛”，亟待平抑的貧富差距，夯實(shí)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性作用，都到了觸頂或倒逼的境地。降低房地產(chǎn)依賴，這是解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題的“總根源”。十九大以后，改革決心和信心之堅(jiān)定是空前的，地方強(qiáng)力執(zhí)行（而非變著法子地消解政策）是必然的。但是，國家強(qiáng)調(diào)的長效機(jī)制建設(shè)，無論是租售并舉、房產(chǎn)稅，還是土地制度改革（如集體土地入市），任何一項(xiàng)都是遷一發(fā)而動(dòng)全身的系統(tǒng)性改革，決定了長效機(jī)制將逐步見效。因此，未來5年調(diào)控都不會(huì)退出。

　　綜上，當(dāng)前需要做的是引導(dǎo)預(yù)期，特別是要以釋放精細(xì)化調(diào)控的信號(hào)和動(dòng)作，以銳意改革的具體措施“落地”，扭轉(zhuǎn)甚至打破調(diào)控政策陷入周期性“打壓-松綁-打壓”式輪回的頑固預(yù)期。人民日?qǐng)?bào)連續(xù)發(fā)文，提出調(diào)控不會(huì)陷入“拉抽屜”輪回，2018年還需保持當(dāng)前嚴(yán)厲的調(diào)控態(tài)勢(shì)。近期，地方“兩會(huì)”相繼召開，上海市長在政府工作報(bào)告中說，堅(jiān)持嚴(yán)控高房價(jià)高地價(jià)不是權(quán)宜之計(jì)，減少經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴也不是權(quán)宜之計(jì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖、不放松；不久前，北京住建委聯(lián)合北京銀監(jiān)部門開展專項(xiàng)執(zhí)法，嚴(yán)查變相加杠桿、首付貸等違法違規(guī)行為，進(jìn)一步鞏固和強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效；針對(duì)廣州、深圳周邊的東莞、順德商品房限價(jià)松綁，當(dāng)?shù)胤抗懿块T也第一時(shí)間出來辟謠，一致明確，調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。

　　筆者認(rèn)為，樓市調(diào)控，關(guān)鍵是實(shí)質(zhì)性的改革舉措要盡快落地，這是引導(dǎo)和扭轉(zhuǎn)預(yù)期的關(guān)鍵。改革措施的落腳點(diǎn)是，地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴如何漸進(jìn)去除。只有明確的改革措施割裂地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，市場(chǎng)對(duì)于樓市周期反彈的剛性預(yù)期才會(huì)打破。目前，國家已給出既穩(wěn)定房地產(chǎn)，又降低樓市泡沫的改革措施，如集體土地入市、存量商辦改租賃、企業(yè)自有用地開發(fā)住宅、建設(shè)用地“增減掛鉤”（農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地復(fù)墾，換取城市建設(shè)用地增加）等，這也是精細(xì)化調(diào)控的表現(xiàn)。

　　這些改革措施通過改善土地空間要素配置效率，釋放房地產(chǎn)紅利。在城市告別攤大餅擴(kuò)張、控制地方債務(wù)、房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代的情況下，這些政策不僅穩(wěn)定房地產(chǎn)，還能為地方提供財(cái)政補(bǔ)充。此外，外來人口“市民化”，能為地方提供細(xì)水長流的財(cái)源和增長動(dòng)力。當(dāng)前，上下事權(quán)已趨清晰，地方政府主體責(zé)任已落實(shí)，依賴房地產(chǎn)也要承擔(dān)控房價(jià)和泡沫的責(zé)任。新形勢(shì)下，主動(dòng)改革或許是唯一出路。