近期,央行官網(wǎng)發(fā)布了剛剛結(jié)束的“2018年度工作會議”的通稿,里面包含豐富的信息,對于樓市和股市的投資將影響巨大。其中,在談到2018年政策的時候,下面這句話最為重要:
健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架,保持貨幣政策穩(wěn)健中性,打好防范化解重大金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn),大力推進(jìn)金融改革開放發(fā)展,促進(jìn)金融更好為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)。
“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調(diào)控框架”,這句話提出已經(jīng)有將近一年時間了,但很多投資者仍然沒有關(guān)注、理解它的含義。
以往,央行主要制定貨幣政策,通過利率、準(zhǔn)備金率等手段來對沖經(jīng)濟(jì)周期的波動,但對于金融周期(主要是資產(chǎn)價格、信貸增速)基本上是沒有管控的,所以出現(xiàn)了2015年股災(zāi)和2016年前后房價“一年翻倍”。從2017年開始,央行越來越重視金融周期,試圖通過建立“宏觀審慎評估系統(tǒng)(MPA)”,來防范金融風(fēng)險。在調(diào)控“金融周期”的時候,央行最關(guān)注“廣義信貸”和“房地產(chǎn)價格”兩個核心指標(biāo)的變動。
這意味著,央行未來將不僅調(diào)控“經(jīng)濟(jì)周期”,還要調(diào)控“金融周期”。調(diào)控“金融周期”時,主要使用差別化存準(zhǔn)率和差別化的利率,觀察的核心指標(biāo)是:廣義信貸增速和房地產(chǎn)價格變動。
也就是說,房價、房貸等指標(biāo),正在成為央行關(guān)注的核心指標(biāo)。這決定了未來房價大起大落的幾率在降低。所以,高杠桿炒房風(fēng)險大增。
在這次會議中,央行對2018年樓市進(jìn)行了展望:
進(jìn)一步完善宏觀審慎政策框架,加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。
完善住房金融體系,建立健全住房租賃金融支持體系。
央行對2018年房子問題惜墨如金,只提出了“加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理”和“完善住房金融體系,建立健全住房租賃金融支持體系”。
這兩句話的含義是:2018年會控制住戶部門(居民家庭)加杠桿的速度,所以房貸仍然是偏緊的,主要支持三四線城市去庫存和一二線城市的剛需。但是在“住房租賃”上,官方會加大支持力度,不僅會鼓勵發(fā)債、發(fā)行租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金(REITs),還會提供優(yōu)惠利率貸款等。