夫妻共同貸款買(mǎi)房，誰(shuí)做主貸人更合適？

　　貸款幾乎是當(dāng)前購(gòu)房的最佳選擇。但由于某些貸款額度的限制，如果僅靠一人公積金貸款買(mǎi)房，壓力依然不小。因此，許多夫妻會(huì)選擇雙方共同貸款，以此減少房貸帶來(lái)的壓力。不過(guò)，問(wèn)題的關(guān)鍵在于應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)做“主貸人”?夫妻共同貸款買(mǎi)房時(shí)，又有哪些需要注意的地方?

　　選擇“主貸次貸”有講究

　　“共同貸款人”，不僅要求是“貸款人”的直系親屬(夫妻、子女、父母)，還必須是住房貸款抵押物的房產(chǎn)所有者之一。但這一條對(duì)于夫妻來(lái)說(shuō)是個(gè)例外，即使房產(chǎn)證上只有夫妻一方的名字，另一方也可作為住房貸款的“共同貸款人”。

　　在確定主貸人和次貸人時(shí)，需要根據(jù)以下三種主要情況而定：

　　確定主貸人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇夫妻間收入較高且穩(wěn)定者

　　夫妻共同貸款一方面是為了減輕還貸壓力，另一方面是僅靠一方的資質(zhì)很難獲得銀行的貸款，因?yàn)楹芏嚆y行在審批住房貸款的時(shí)候，都要求每個(gè)月的還貸額不能超過(guò)貸款人月收入的一半。舉例來(lái)看，小明家申請(qǐng)的住房貸款，每個(gè)月需要還款3500元，而小明的月收入在6000元左右，達(dá)不到銀行要求。但小明的老婆小紅月收入2500元，作為“共同貸款人”一起貸款的話(huà)，這個(gè)問(wèn)題就迎刃而解了。由于兩位貸款人的月收入和達(dá)到了8500元，超過(guò)了每月還貸額的兩倍7000元，符合銀行發(fā)放貸款的基本要求，大大提高了房貸的審批通過(guò)率。

　　其次，應(yīng)當(dāng)是選用征信良好的一方作為主貸人

　　夫妻共同貸款只要有一方征信存在問(wèn)題都會(huì)影響房貸審批。但不同的是，主貸人征信記錄有問(wèn)題，會(huì)直接影響貸款通過(guò)情況及貸款額度及利率。

　　如果選用征信良好的一方作為主貸人，次貸人在申請(qǐng)之前還清欠款及滯納罰金，雖然貸款額度及利率也會(huì)受影響，但由于主貸人征信良好，可以提高貸款的審批通過(guò)率。

　　此外，還要注意年齡的限制

　　大多數(shù)銀行貸款的年齡限制是18周歲以上，65周歲以下，商貸和公積金貸款，最高貸款年限均為30年，借款人年齡與貸款期限之和原則上不得超過(guò)70歲。如果其中一方年齡較大，在辦理時(shí)可能會(huì)超出銀行規(guī)定年限。

　　辦理夫妻共同貸款買(mǎi)房流程中的注意事項(xiàng)

　　簽約雙方親自到場(chǎng)

　　在買(mǎi)房過(guò)程中，涉及到諸多簽約過(guò)程，如簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、申請(qǐng)房貸以及交易過(guò)戶(hù)等，這需要夫妻雙方同時(shí)到場(chǎng)。

　　申請(qǐng)房貸、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，也需要雙方親自到場(chǎng)

　　京寶融提醒購(gòu)房者注意，在申請(qǐng)房貸時(shí)，有些時(shí)候會(huì)以夫妻名義共同申請(qǐng)，因此銀行方面需同時(shí)考察兩人的資質(zhì)，辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)也必須同時(shí)簽字。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，夫妻共同購(gòu)置的房產(chǎn)，是共同共有，還是按份共有，需要在買(mǎi)賣(mài)合同中體現(xiàn)出來(lái)，進(jìn)而在房產(chǎn)證上載明，因此,需要雙方到場(chǎng)簽字確認(rèn)。如果無(wú)法到場(chǎng)，也必須辦理公證收取委托手續(xù)，并將相關(guān)事宜交代清。

　　巧用主貸人可降低還貸風(fēng)險(xiǎn)簽訂住房貸款合同時(shí)，銀行都要求貸款人購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)，這項(xiàng)綜合保險(xiǎn)涵蓋了兩個(gè)方面，一是財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損失，如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損失;還有一項(xiàng)就是還貸保證責(zé)任險(xiǎn)。

　　但還貸保證責(zé)任險(xiǎn)只保障“主貸人”。要是貸款人發(fā)生意外導(dǎo)致死亡或傷殘，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)剩余的還貸責(zé)任。所以定要選擇家里的頂梁柱為主貸方，這樣在住房遭遇意外時(shí)，可由保險(xiǎn)公司承擔(dān)剩余貸款。

　　婚姻觸礁房貸債務(wù)如何處理

　　是夫妻共同貸款買(mǎi)房，財(cái)產(chǎn)所占份額各占多少的問(wèn)題。份額的確定需要區(qū)分不同的情況，原則上婚后共同購(gòu)買(mǎi)的房屋屬于共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)平均分配，也可以由雙方協(xié)議去定份額。

　　但就和婚后夫妻取得的財(cái)產(chǎn)屬于共同財(cái)產(chǎn)一樣，婚后的債務(wù)也是共同債務(wù)。無(wú)論是否為“主貸人”，是否共同申請(qǐng)的住房貸款，夫妻都有償還的義務(wù)。只有當(dāng)房產(chǎn)被判定由離婚后的一方所有，另一方才可以提出變更住房貸款人的要求，解除自己償還貸款的義務(wù)。

　　總結(jié)：夫妻共同貸款在減輕貸款壓力，提高通過(guò)率方面有巨大的優(yōu)勢(shì)，但無(wú)論商業(yè)貸款還是公積金貸款都會(huì)比單個(gè)人做貸款的辦理手續(xù)更麻煩多樣。

　　夫妻共同貸款首先要能理解共同貸款中的“主貸人”和“共同還款人”，避免出現(xiàn)不必要的理解上的誤區(qū)。