房租上漲是否會促進購房需求的上漲?

　　房產(chǎn)投資包括工業(yè)用地性質(zhì)的廠房投資、科技用地性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園辦公投資、商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)下的商鋪商業(yè)地產(chǎn)投資，還有是40年商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)下的公寓投資，及70年的住宅房產(chǎn)等多種形式。

　　公寓投資

　　公寓的使用權(quán)只有40年，到期后一般要無償回收。因此，越接近使用到期年限的，越要考慮房租的投資回報。一般低于存款利息的不易投資，也就是目前投資收益低于3%的不易投資，最好是大于銀行貸款利息的投資。

　　那么，當租金上漲就意味著投資收益的增加，在投資回報期望不變的情況下，房產(chǎn)的銷售不僅會增加，房產(chǎn)的價格也會上漲。還要考慮利率因素的影響。

　　住宅投資

　　住宅不同于商業(yè)，因為住宅作為百姓生活的基本需求，不僅在使用年限上70年，甚至，未來70年后還會再繼續(xù)延續(xù)，也可以說是一種相對的永久性產(chǎn)權(quán)。

　　因此，在投資住宅時不僅僅考慮租金投資回報，還有更多地考慮土地的增值方面因素。所以，很多住宅的租金投資回報率很低，有的只有1.5%。(現(xiàn)在利息在上漲，投資回報率相當在下降，可處于發(fā)燒期情況除外)

　　但不同的城市、不同的區(qū)域也不盡相同。比如，土地稀缺性突出的北上廣深，住宅成為了一種金融產(chǎn)品，投資回報更多地考慮房產(chǎn)增值;而省會城市或新一線城市等人口增長快的城市，也會考慮未來人口增加，形成城市擴張而產(chǎn)生區(qū)域房價上漲;至于那些人口增長不大的小城市，那么主要還是以居住功能為主，那么房租的回報率需要高一些。

　　未來房價與租金

　　譬如：德國房價20年不漲，日本的房價也是從96年以上停滯不前?？扇毡镜姆慨a(chǎn)投資回報率非常高，有的達到8%～12%的回報率。我國經(jīng)過這一輪的房價上漲之后，未來的房價上漲會趨于停滯狀態(tài)。那么，住宅的收益率也要著眼到租金上。

　　在未來房價不看漲的趨勢下，那么房租的上漲不會引起房價的上漲。但租金的下跌肯定會引發(fā)房價的下跌。