收房驗(yàn)房，你知道多少？看了這些不被坑！

    房子建好，收樓煩惱也隨之而來。常見的收樓陷阱有哪些?收樓時(shí)又該注意些什么呢?為幫助廣大購(gòu)房者放心收好樓，開心住進(jìn)新屋，我們大粵房產(chǎn)購(gòu)房課堂按照收樓的一般程序，介紹各種收樓過程中常見的問題，教你見招拆招，做個(gè)聰明收樓人。

　　(一)明明白白收房，避免不必要的問題糾紛

　　房屋交付涉及相當(dāng)多的法律和技術(shù)問題，是購(gòu)房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個(gè)環(huán)節(jié)。那么，作為購(gòu)房者(商品房的買受人)和開發(fā)商之間在購(gòu)房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢?在這里就談一下收房過程中需要注意的法律問題。

　　商品房交付過程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是商品房買賣合同和房屋建筑方面的法律及規(guī)范。商品房買賣合同中的約定極為關(guān)鍵，因?yàn)楹贤瑮l款是一個(gè)不應(yīng)當(dāng)被忽視的重要內(nèi)容。

　　(1)商品房的交付條件

　　國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條明確規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！庇纱丝梢?，工程驗(yàn)收合格是房屋交付的基本要件。如果開發(fā)商無法提供驗(yàn)收合格的證明文件，肯定不具備交付條件。與此同時(shí)，商品房買賣合同中約定的其他交付條件也非常重要(例如有的地區(qū)，將供水、供電、燃?xì)?、綠化等配套設(shè)施的交付承諾明確列入合同，這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件)。對(duì)于交付住宅，開發(fā)商還應(yīng)向購(gòu)房者提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

　　(2)商品房逾期交付的責(zé)任

　　開發(fā)商逾期交房，首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了合同約定的免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

　　如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商須承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在商品房買賣合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，原則上應(yīng)按合同約定辦理。但如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時(shí)，則據(jù)最高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　(3)商品房交付的流程

　　購(gòu)房者在接到開發(fā)商的入住通知后，往往因?yàn)榧庇谀描€匙而忽略了驗(yàn)房的重要環(huán)節(jié)。而商品房交付時(shí)，驗(yàn)房是一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)橐坏┓课萁桓?，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上了。為了不接收到一個(gè)有瑕疵的房子，購(gòu)房者必須在接收前驗(yàn)收好房屋的每一個(gè)部分。購(gòu)房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件，其次對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢查，再次按商品房買賣合同及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的裝飾、裝修設(shè)施進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣等設(shè)備完好程度及使用狀況。完成以上程序后，購(gòu)房者便可以簽收房屋驗(yàn)收的相關(guān)資料了。

　　(4)商品房交付糾紛的處理

　　購(gòu)房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購(gòu)房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機(jī)關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購(gòu)房者與開發(fā)商不能及時(shí)達(dá)成調(diào)解意向的，則購(gòu)房者可以按照商品房買賣合同中約定的訴訟或是仲裁的方式來進(jìn)行解決。

　　(二)對(duì)付收房中的常見問題

　　問題一：收房中可能遇到的問題和解決對(duì)策

　　如果下述情況存在，且雙方有明確的約定，就應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行，否則，開發(fā)商違約，業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商立即完善，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　小區(qū)道路未完工，道路不通，無法通行。

　　小區(qū)燃?xì)馕赐ǎ挡膳緹o法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備。

　　閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國(guó)家法律規(guī)定配套到位，入住業(yè)主安全無法保證。

　　小區(qū)有線電視目前不具備接通信號(hào)條件。

　　小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)混亂不堪，與合同約定不符。

　　合同約定私家車位未落實(shí)。

　　大粵房產(chǎn)溫馨提示：

　　如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)交付條件之處，導(dǎo)致無法入住，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)與開發(fā)商交涉，不能匆忙入住。

　　問題二：開發(fā)商制定違規(guī)的交房流程

　　關(guān)于收房，不少購(gòu)房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”。在交房流程中，開發(fā)商可能會(huì)單方擬定強(qiáng)加于業(yè)主的違反雙方所簽商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議的約定，使雙方無法辦理交付手續(xù)，引起交房糾紛。

　　那么我們有必要對(duì)這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進(jìn)行一個(gè)梳理，它們一般包括：

　　(1)以補(bǔ)交面積差價(jià)款作為房屋交付條件。

　　一般在雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)房屋差價(jià)款的結(jié)算時(shí)間均有約定，但在糾紛時(shí)開發(fā)商往往不顧此約定，強(qiáng)行要求購(gòu)房者交付面積差價(jià)款，并以此作為交房條件，如不交此款，開發(fā)商便拒絕交房。在這種情況下，無論該房是否具備交付條件，開發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約，因此而不能交付房屋的責(zé)任應(yīng)完全由開發(fā)商承擔(dān)。

　　(2)以違規(guī)代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。

　　如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時(shí)委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定，但在開發(fā)商的結(jié)算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件，購(gòu)房者完全有理由拒絕。

　　開發(fā)商的交房流程如果無理強(qiáng)迫業(yè)主在未進(jìn)行房屋檢驗(yàn)(含文件檢驗(yàn))的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實(shí)，也屬于房屋不能交付的原因之一。

　　問題三：關(guān)于竣工驗(yàn)收備案表的完整性

　　政府為了最大化地避免購(gòu)房者和開發(fā)商之間的糾紛，在購(gòu)房者與開發(fā)商之間建立了一套強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，即建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表首先為購(gòu)房者做了驗(yàn)收房屋的最基本工作，成為開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關(guān)人。

　　它主要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　　第一，工程的基本情況。

　　第二，施工監(jiān)理單位的意見。

　　第三，竣工驗(yàn)收備案文件清單。

　　第四，備注。

　　如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前的竣工驗(yàn)收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項(xiàng)，那么這個(gè)樓盤就成了通常所說的“黑樓”。

　　按現(xiàn)在的情況來看，許多購(gòu)房者不重視這份竣工驗(yàn)收備案表，或者忘記它的完整性。所以，在驗(yàn)房前需確認(rèn)竣工驗(yàn)收備案表的存在和完整性。

　　溫馨提示：

　　收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并確認(rèn)上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章，再領(lǐng)鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時(shí)無法提供竣工驗(yàn)收備案表，購(gòu)房者應(yīng)拒絕收房，并有權(quán)按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。