開盤荒變成開盤小高峰 誰催生11月樓市暖冬

　　樓市“二次調控”出臺已一月有余，樓市前景愈加撲朔迷離。然而，北京樓市在11月份卻又“不經(jīng)意”地“反彈”了一把，不但開盤入市項目數(shù)量創(chuàng)近年同期新高，且成交量也大幅上升領跑四季度，多個項目甚至重演開盤千人的景象。

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示： 11月上半月，全市共成交商品住宅9801套，環(huán)比上漲51.3%;其中新房住宅共成交6259套，環(huán)比上漲55.3%。超過了“金九銀十”，這兩個數(shù)字也雙雙創(chuàng)下5月份調控新政之后單月同期成交量新高。然而，與以往量價齊升態(tài)勢不同的是，此次樓市“暖冬”效應卻是建立在“價跌量漲”基礎之上的，從中也能感覺到調控政策威力正在逐步顯現(xiàn)。但抑制政策頻出之下，樓市成交如此還是引起了多方關注。

　　現(xiàn)象一： “領證熱”催生購房熱

　　中低價位樓盤引領11月“暖冬”效應

　　11月份在日益沉重的資金鏈壓力下，原本預計的11月“開盤荒”反而變成了開盤小高峰。來自北京市交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，從10月下旬開始，北京新房市場逐步開始放量， 11月1日至18日，北京市共有18個項目開盤，已經(jīng)相當于10月份開盤數(shù)量的總和，11月二周有多達8個項目開盤，單周開盤數(shù)量超過傳統(tǒng)旺季“金九銀十”。預計11月入市的純新盤數(shù)量明顯增加，達到12個，如中國鐵建青秀城、富力金禧花園、綠地新都會·國際花都、芭蕾雨·悅都、萬科紅、北京城建世華泊郡等重點項目，都計劃在本月開盤。

　　對于此輪推盤熱，陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖等業(yè)內人士比較一致的觀點是：年底將至，房企進入年度結算、沖擊業(yè)績的關鍵時期，部分企業(yè)可能加速推盤，回籠資金。開發(fā)商擔心未來“錢袋”將被捂緊，達到預售條件的開發(fā)商便選擇加快開盤趕個“末班車”。

　　“政策性住宅在11月份的供應也比較集中，但是成交量大漲的主要表現(xiàn)還是在商品房上，從7月份開始，北京市新建商品房的開盤預售均價開始走低，9月上旬的預售均價已經(jīng)由7月份的28000元/平方米，下滑到現(xiàn)在的18000元/平方米左右，這個價位相當于今年1月份的水平。中低價位樓盤在近期的頻繁入市，一定程度上也刺激了不少購買力的釋放，畢竟，目前的樓市價格水平放眼全年，也正在回落到一個相對低點的位置。如果大量低價新盤入市的情況持續(xù)下去，那市場很有可能出現(xiàn)年底‘翹尾’的情況。”亞豪機構市場研究總監(jiān)郭毅表示?！　‖F(xiàn)象二：打折促銷成大勢所趨

　　開發(fā)商“降價快跑”提升銷售速度

　　二次調控近兩個月以來，京城開發(fā)商也終于認清形勢放下姿態(tài)，加上年關將近，也不再一味“死扛”，不少樓盤紛紛采取折扣、定金抵沖房款等優(yōu)惠措施，更有不少樓盤以“相對低價”開盤吸引客戶，而這些舉措確實也起到了相當?shù)男Ч?/p>

　　據(jù)相關樓盤數(shù)據(jù)信息顯示，10至11月份北京市商品房成交金額前20的樓盤，半數(shù)項目打折促銷，如朝陽區(qū)中弘·北京像素高達到一次性付款9.5折，通州區(qū)京貿國際城均價從27000元/平方米直降至19800元/平方米，降價幅度約7000元/平方米，位于順義的阿卡笛亞莊園近期推出了直降5000元/平方米的優(yōu)惠活動。位于大興西紅門的鴻坤理想城成交均價從上月的2.4萬/平方米降到了2萬元/平方米以下，崇文區(qū)的中海紫御公館，成交均價3.76萬元/平方米，比8月的在售單價4.5萬元，降了將近9000元。而這些項目的降價對同區(qū)域樓盤也產(chǎn)生很大震動，降價連鎖反應正在各熱點樓市區(qū)域不斷出現(xiàn)。

　　此外，從12月份開始正式實施的包括預售資金監(jiān)管在內的一系列調控政策的實施將讓開發(fā)商的日子“越來越難過”。同時，信貸政策不斷收緊的信號也愈加強烈，“10月下旬以來，房地產(chǎn)市場感受到的明顯的政策信號是，信貸在全面收緊。”21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾說，房地產(chǎn)貸款，無論是個人住房貸款，還是開發(fā)貸款，都在緊縮。“一旦再進入加息周期，那會與信貸政策一起，產(chǎn)生房地產(chǎn)調控的‘政策疊加效應’。”這也是開發(fā)商競相降價以求快速銷售的原因之一。　　現(xiàn)象三：“團購潮”升溫

　　買房人“拉幫結隊”換取惠待遇

　　面對日漸冷清、門可羅雀的售樓處，團購再次悄悄升溫。典型的例子莫過于前不久東五環(huán)外遠洋·新悅二期500套房被某企業(yè)團購，引起行業(yè)熱議。據(jù)了解，目前不少項目都在搞團購，并且開發(fā)商往往愿意給團購買房以更大力度的優(yōu)惠，買房人也更愿意“拉幫結隊”?？梢哉f， “團購潮”的不斷升溫，也正在對歲末的樓市成交量產(chǎn)生相當影響。

　　某網(wǎng)站10月份以來組織了多次團購，其中位于通州的京洲，折扣幅度大，其推出15套價房，折扣為3萬抵50萬，相當于每平方米便宜6000元，原價為22000元/平方米折后房價為16000元/平方米。折扣力度較大的還有和平大道，團購直降45萬。參與團購的還有合生麒麟社、萊鎮(zhèn)寧靜灣、珠江摩爾在內的23個項目。其中珠江摩爾和合生麒麟社分別打出了9.2折和9.4折的價房。

　　“參與團購人數(shù)越多開發(fā)商給予的降價幅度越大。”而這種個人購買所享受不到的團購優(yōu)惠，也著實吸引了不少購房人參加。來自搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，發(fā)起團購活動號召以來，每周京城區(qū)域新增報名看房人數(shù)都在600名以上，買房人參與的積性頗高。

　　“近一段時間組織團購的項目多為遠郊項目，由于樓市冷淡加上地理位置較遠，依靠項目本身積累的客戶量十分有限。所以開發(fā)商普遍愿意借助一些媒介優(yōu)勢，組織以團購形式看房、購房的活動。”行業(yè)人士說。而不少開發(fā)商在采訪中也承認，在目前市場形勢下，大規(guī)模的團購活動相比正常銷售模式的確能吸引更多人氣。“要能賣快點，多給些額外折扣也沒什么問題。”

　　專家表示，在購房人與開發(fā)商的博弈過程中，購房人議價能力的提高，部分購房人的抄底心態(tài)也促進了團購形式的發(fā)展，購房人在參與團購活動的過程中獲得了大幅度的優(yōu)惠，選擇到稱心如意的房屋。團購可以算得上在當前市場形勢下，開發(fā)商、購房人雙贏的一種活動形式，因此才能推廣開來。　　現(xiàn)象四： 剛需族伺機出手

　　通脹預期引發(fā)“存房避險”

　　“確實很奇怪，近來看房子的人反而多了。”北京東四環(huán)某房產(chǎn)中介門店負責人的狀態(tài)看起來不錯。他的大部分店員都出去帶客戶看房。該負責人表示，現(xiàn)在愿意出來看房的人，購房意愿都比較強烈，有不少客戶甚至花一整天時間看房，同時對房源的選擇面也很廣。

　　“從5月份等到現(xiàn)在，終于感覺是買房時機了，一是現(xiàn)在不少在售樓盤價格明顯比之前下降，選擇面更寬。二是確實也等著要房子結婚。”剛剛在大興金地仰山置業(yè)的年輕白領汪先生表示，自己的婚禮定在明年，買房結婚是女方家庭提出的必要條件，之前感覺房價太高一直在觀望，現(xiàn)在終于盼到房價出現(xiàn)一定程度回落，終于決心出手，“心里的一塊石頭也終于落了地”。事實上，像小汪這樣等待許久，在年末前“或主動或被動”出手的買房人，也并不在少數(shù)。

　　“剛需族的出手，以及對通脹趨勢的擔憂，都是近期買房人主觀購房意愿提升的重要原因。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，10月份官方公布的我國CPI指數(shù)高達4.4，而普通居民的切身體會甚至超過這一數(shù)值。相比對樓市調控下調房價的擔憂，購房者更擔心貨幣的購買力下降，因此購買大宗商品抵御通貨膨脹的需求依然強烈，所以目前購房者別是有一定資金的購房者入市的比例依然比較高。在房貸政策不斷收緊的情況下，很多實力買房人甚至是選擇了一次性付款，也看得出大眾對購房避險依然持信任態(tài)度。此外，低價和供應量加大，這兩點也都迎合了壓抑已久的剛性需要。

來源：億房網(wǎng)