遏制炒房樓市調(diào)控仍將趨緊

2010年11月22日 10:12 小編：未知|0 點擊：1855

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　　“金九銀十”之際，國家調(diào)控樓市，投機炒房者剛想抬頭，又被摁下，可謂出手及時，打準(zhǔn)“七寸”。目前而言，房地產(chǎn)交易趨冷，部分城市局部房價出現(xiàn)松動。

　　但是，受國際國內(nèi)復(fù)雜環(huán)境影響，樓市不確定因素仍然存在，樓市調(diào)控面臨不少挑戰(zhàn)。后市將如何?調(diào)控還會加力嗎?帶著疑問，記者深入京、滬、穗、深等一線城市調(diào)研。

　　9月29日八部委再次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，已經(jīng)將近兩個月。這一從資金、稅收、土地、市場秩序等多渠道入手的政策到底效果如何，市場頗為關(guān)注。

　　開發(fā)商資金緊張

　　隨著調(diào)控政策逐漸落實，房地產(chǎn)開發(fā)商原本充沛的資金狀況開始變得不那么樂觀。

　　近的土地市場上，開發(fā)商“抱團拿地”的情況越來越多。不久前，萬科和五礦聯(lián)合體中標(biāo)北京海淀區(qū)唐家?guī)X兩宗地塊，富力和集富的聯(lián)合體則拿下了大興區(qū)的地塊。

　　“現(xiàn)在幾乎不可能從銀行貸到錢，通過資本市場再融資的路也斷了，加上成交低迷回款慢，開發(fā)商的資金普遍都比較緊張，一些中小開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)出問題了。”一家上市房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　金融機構(gòu)緊收房地產(chǎn)開發(fā)貸款，北京等部分城市加強對預(yù)售資金的監(jiān)管，加上年底臨近，開發(fā)商回籠資金支付建設(shè)款、償還貸款的壓力加大，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流普遍開始出現(xiàn)緊張狀況。

　　此外，央行近日宣布自11月29日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。一個月內(nèi)，央行加息一次、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率兩次，回收流動性的步伐加快。

　　對開發(fā)商而言，由于市場上流通的貨幣再次減少，開發(fā)商能夠融資的額度將進一步縮減，資金狀況雪上加霜。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，開發(fā)商自籌資金上漲超過總資金上漲的幅度，可以看出其資金壓力逐漸加大。

　　“對開發(fā)商而言，要在短期內(nèi)緩解資金緊張的狀況，好的方法是認(rèn)清市場形勢，重新定價，加大降價促銷力度，加快回籠資金。這可能也是眼下的方法。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一說。

　　日前，萬科武漢五大在售項目突然宣布降價促銷。萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬科一貫采取隨行市的態(tài)度，順應(yīng)市場及時調(diào)整價格加快銷售。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)頭羊，萬科的降價行為有可能帶動其他企業(yè)效仿。

　　調(diào)控仍將趨緊

　　9月底“新國五條”出臺后，房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)成交量下降、價格停止上漲的局面。但調(diào)控效果要進一步顯現(xiàn)，市場要更長時間的穩(wěn)定，仍然面臨不小的壓力。

　　進入11月的二周，北京新房成交量上漲的態(tài)勢沒有得到延續(xù)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，11月8日至14日，全市新建商品期房成交量2310套，環(huán)比上周下跌30%。二次調(diào)控后預(yù)售的33個期房項目，其中簽約套數(shù)超過80套的有6個項目，預(yù)售均價均低于20000元/平方米。

　　今年10月，深圳樓市新房成交量環(huán)比下降約50%、二手房成交量環(huán)比降幅為55.8%;新房成交價17262元、環(huán)比下降11.9%。

　　而在廣州，從限購令出臺前后一個月的成交情況來看，交易量大跌六成;但從交易價格分析，廣州市六區(qū)除了天河外，交易價格大多持平。

　　上海商品住房價格上漲過快的勢頭得到初步遏制。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，10月份上海新建商品住房價格指數(shù)環(huán)比為0，二手存量住房價格指數(shù)環(huán)比下降0.2%。

　　盡管各地成交量銳減，房價有所松動，但仍有開發(fā)商在觀望中惜售。近期，各地各部門不斷出臺更細(xì)化的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控仍然趨緊。

　　“未來房地產(chǎn)市場的走勢先還是看貨幣，是實際利率水平、貨幣增發(fā)量以及通貨膨脹的預(yù)期，這三個指標(biāo)真正決定了今后房地產(chǎn)價格的趨勢。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任秦虹表示。政策方面，則是繼續(xù)全面控制投資性需求，并增加供應(yīng)量。

　　秦虹認(rèn)為，今年一系列政策出臺的大背景是宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，政府有很大的調(diào)控余地。“國十條”和“新國五條”的精神是一脈相承的，后者顯然更加嚴(yán)格，從中也可以看出政府調(diào)控樓市的決心，調(diào)控目標(biāo)更不會輕易改變。

　　保障房建設(shè)加速

　　加大保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃實際完成情況的督查考核力度，是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要內(nèi)容。據(jù)悉，截至9月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工520萬套，占年度計劃580萬套的90%。

　　今年，廣州保障房已開工面積約300萬平方米，相當(dāng)于過去3年的建設(shè)總量，預(yù)計全年可提供保障性住房約4萬套。項目完成后，廣州有望全部解決目前登記在冊的低收入住房困難家庭的住房保障問題。

　　同時，北京市政府目前已基本完成今年提出的保障房目標(biāo)：保障房用地供應(yīng)1263公頃，完成計劃指標(biāo)的101%;政策性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上;新開工建設(shè)和收購各類政策性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上，年底竣工交用4.6萬套以上。

　　在上海，截至10月底保障性安居工程開工占年度計劃已接近90%。其中，廉租住房已建設(shè)籌措廉租房源約2200套、12萬平方米，完成投資約7.29億元，已超額完成住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)，并對符合條件的申請家庭做到應(yīng)保盡保。

　　深圳2010年計劃新開工的5萬套保障性住房，截至10月已開工3.8萬套、開工面積90.06平方米;年初開始受理該市二次保障性住房申請，共受理申請8148戶、復(fù)審合格6385戶，近期將接受住房保障部門的終審。

　　值得一提的是，為解決保障性住房的資金問題，11月19日，北京市次在保障性住房領(lǐng)域與金融機構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，中國建設(shè)銀行北京市分行將給予北京市保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度。

　　此外，對開工率過低的地區(qū)，監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將約談地方分管負(fù)責(zé)人。年底，有關(guān)部門將對各地進行考核，對沒有完成任務(wù)的通報批評，直至問責(zé)，以確保保障性安居工程能按時保質(zhì)保量完成。