78家央企退出地產(chǎn),期限是“幾月”還是“幾年”?關(guān)于這一問題,疑竇叢生。
星島環(huán)球網(wǎng)消息:按照國(guó)資委的文件,3月18日以后的兩周內(nèi),78家央企需上交退出方案,隨后半年內(nèi)將逐漸退出。但自從國(guó)資委發(fā)布“清退令”半年多以來,78家央企至今未見退出“非主業(yè)地產(chǎn)”。由此可見,“清退令”的執(zhí)行效果并不明顯。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道,“現(xiàn)在我們考慮的并不是如何退出的問題,而是如何保證公司的盈利,因?yàn)楦?jìng)壓力很大。”11月16日,一位屬于78家退出名單的央企副總說道。
面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,78家央企退出地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期正在弱化,而國(guó)資委也沒有再發(fā)后續(xù)文件。上述人士表示,“我們也很無奈,既然退出無人接盤,那么能繼續(xù)干下去。”
預(yù)計(jì)滯留近千億地產(chǎn)資產(chǎn)
國(guó)資委的“清退令”為何難以見效?有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,關(guān)鍵原因在于“沒有資金接盤”。
“以前至少有7家央企公開掛牌轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項(xiàng)目,但一直未見有人接盤。半年前我們都很著急,為尋找退出方案而發(fā)愁,但現(xiàn)在并不擔(dān)心這些。”前述央企副總對(duì)記者解釋說。
國(guó)資委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2008年,78家央企所屬三級(jí)以上房地產(chǎn)子企業(yè)共227戶,約占中央企業(yè)全部三級(jí)以上房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的60%,但銷售收入占15%,利潤(rùn)占7%。此外,禁令之后另外16家以地產(chǎn)為主業(yè)的央企地產(chǎn)資產(chǎn)總額為5616億元,占全部中央企業(yè)房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)總額的85%;銷售收入為1899億元,占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售收入的85%。
目前,央企房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)總額大約6607億元,記者據(jù)此計(jì)算,即將退出的78家央企的地產(chǎn)資產(chǎn)總額約為991億元,占15%。這意味著,近千億房地產(chǎn)資產(chǎn)被滯留在78家央企內(nèi)部,并沒有剝離出來。針對(duì)這一現(xiàn)狀,一位接近國(guó)資委的權(quán)威人士指出,“國(guó)資委的禁令可截?cái)嘁徊糠盅肫筮M(jìn)入房地產(chǎn)的資金流,但很難在短期內(nèi)完成78家央企退出非主業(yè)地產(chǎn)。”
那么,尚未剝離出去的991億元地產(chǎn)資產(chǎn)接下來該如何處置?上述接近國(guó)資委的權(quán)威人士指出,78家央企正陷入一種困境。具體說,這種困境集中表現(xiàn)為兩方面:其一,由于掛牌的地產(chǎn)資產(chǎn)無人接盤,所以78家央企干脆不再掛牌;其二,78家央企的下屬地產(chǎn)子公司為了未來幾年的盈利目標(biāo),目前仍在四處尋找股份合作、合作開發(fā)等間接形式進(jìn)入房地產(chǎn)。
深入三線城市調(diào)研保障房
“我正在一個(gè)三線城市調(diào)研,重點(diǎn)任務(wù)是與當(dāng)?shù)氐恼块T協(xié)商如何開發(fā)土地。”前述央企副總表示。
據(jù)這位不愿具名的副總解釋,由于他所在的公司是某大型央企的下屬地產(chǎn)子公司,管理層正在計(jì)劃通過集團(tuán)公司的一些產(chǎn)業(yè)政策,試圖從三線城市獲得土地開發(fā)項(xiàng)目。比如,集團(tuán)公司有擴(kuò)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的項(xiàng)目,而且投資總額超過100億元,那么可以通過建設(shè)一部分保障房來開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
在采訪中了解到,78家央企中大多數(shù)都在開展類似的調(diào)研行動(dòng),他們的拿地目標(biāo)是三線城市。操作程序是先派高層深入三線城市調(diào)研,并與當(dāng)?shù)卣块T協(xié)商如何繞開政策拿地。
另據(jù)一位參與調(diào)研的相關(guān)人士透露,如此操作,主要是吸取一線城市的“地”教訓(xùn),避免地價(jià)太高難以收回成本。比如央企上半年在北京制造的多塊 “地”,由于土地溢價(jià)太高,目前正面臨開發(fā)難題。“要盡一切能力把地價(jià)壓下來,而不是通過制造新的地來獲得土地。”該人士說。
而在項(xiàng)目開發(fā)上,目前比較流行的是“商品房+保障房”模式。其具體含義是指,先以保障房的名義拿地,然后分出一部分土地建設(shè)商品房,另一部分土地用于建設(shè)保障性住房。據(jù)了解,由于保障房的利潤(rùn)太低,地方政府為了完成保障房的建設(shè)任務(wù),大多默許這種行為。 央企涉嫌打“擦邊球”?
78家央企原本須退出非主業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù),為何開始圖謀參與保障房開發(fā)?業(yè)界人士認(rèn)為,這一行為涉嫌打“擦邊球”,但目前仍缺乏政策監(jiān)管。
國(guó)資委在3月18日的文件中指出,中央房地產(chǎn)企業(yè)在主動(dòng)履行社會(huì)責(zé)任、承擔(dān)國(guó)家保障性住房和安居工程建設(shè)任務(wù)中發(fā)揮了積作用。比如鞍鋼集團(tuán)下屬的鞍鋼房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱鞍鋼地產(chǎn)),承擔(dān)了鞍山市多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程、保障房等建設(shè)。“由于目前仍有保障性住房正在建設(shè),所以公司短期內(nèi)仍無法退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”鞍鋼地產(chǎn)一位辦公室人士在電話中說道。
鞍鋼地產(chǎn)黨委書記李洪石多次在內(nèi)部會(huì)議上介紹,78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企要逐漸退出房地產(chǎn)業(yè)。但在今年8月,該集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)院獲得國(guó)家住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的我國(guó)建筑工程設(shè)計(jì)高資質(zhì)——甲級(jí)資質(zhì)證書,同時(shí)獲得工程總承包經(jīng)營(yíng)資格。
據(jù)記者從國(guó)資委相關(guān)人士處了解,由于目前仍有在建項(xiàng)目,別是一些與地方政府合作建設(shè)的安居工程、保障性住房尚未完成,所以78家央企退出地產(chǎn)還需要幾年時(shí)間。
另一方面,16家以地產(chǎn)為主業(yè)的大型央企卻不愿意參與保障房的建設(shè),這與前者形成了鮮明對(duì)比。今年國(guó)慶節(jié)前,南京市公布“保障性住房建設(shè)主體名錄庫”,在16家入選的開發(fā)單位中,有中冶置業(yè)集團(tuán)這一家央企旗下的公司涉足。這一現(xiàn)象并不偶然。根據(jù)國(guó)資委的說法,今年由央企規(guī)劃和在建的保障性住房面積超過2000萬平方米。而2010年全國(guó)保障房建設(shè)面積預(yù)計(jì)將達(dá)到1.68億平方米,也是說,央企負(fù)責(zé)的保障房建設(shè)面積為全國(guó)總面積的12%。
新進(jìn)展表明,目前保障房主要還是由地方政府在操作,國(guó)企和央企并沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用,16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中,很少有愿意涉足保障房建設(shè)的。業(yè)內(nèi)人士建議,有豐厚資金優(yōu)勢(shì)、擔(dān)負(fù)民生責(zé)任的央企應(yīng)該把更多精力集中在保障房建設(shè)上來。
其中的關(guān)鍵問題在于,78家央企面臨退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的政策限制,那么這些央企返身參與保障房的開發(fā)建設(shè),是否涉嫌打“擦邊球”?是否應(yīng)該得到允許呢?
據(jù)了解,作為78家退出地產(chǎn)的央企,其中多數(shù)地產(chǎn)子公司有參與保障房開發(fā)的計(jì)劃。“至于政策方面,這確實(shí)需要進(jìn)一步明確。”前述央企副總解釋說。