武漢物業(yè)條例新規(guī)進(jìn)入實施倒計時 業(yè)主“五大糾結(jié)”破解在望

【編者按】《武漢市物業(yè)管理條例》于今年6月通過，將于明年1月1日起執(zhí)行。離執(zhí)行期限有1個多月，條例新規(guī)中“空置房年物業(yè)費7折”、“小區(qū)車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主”等方面均為市民所關(guān)心。昨日，記者采訪了房管部門和知名房產(chǎn)律師，對當(dāng)前市民關(guān)心、“糾結(jié)”的五大問題進(jìn)行了求解。

　　“年七折”不溯及既往

　　《條例》規(guī)定，交房后空置一年內(nèi)物業(yè)費打7折，但一年后，業(yè)主必須全額承擔(dān)物業(yè)費。“交房”也有明確界定：即房屋通過竣工驗收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相關(guān)手續(xù)的，即為交付。

　　對此，家住武昌中北路的彭女士反映，今年1月份交房一次性交了近2000元物業(yè)費，但一直沒入住，能否要求物業(yè)退還三成?

　　對于這個問題，記者了解到，條例實施前，業(yè)主已交費用退還的主張得不到法律支持。相關(guān)人士表示，新條例或法規(guī)實施，都不溯及以往，即“新老劃斷”。《條例》實施后交房的業(yè)主才能享受。對《條例》實施前已經(jīng)收房但未入住的老業(yè)主，如果想享受這項物業(yè)費優(yōu)惠，可以與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商。但根據(jù)現(xiàn)狀，難度較大。

　　物業(yè)費指導(dǎo)價明年出臺

　　《條例》規(guī)定，普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)費、車輛停泊服務(wù)費政府指導(dǎo)價時，應(yīng)當(dāng)采取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。

　　準(zhǔn)備購買武昌市區(qū)一套商品房的朱先生稱，他看中的房子物業(yè)費是每平方米2.5元，價格是不是太高了?以前聽說帶電梯的小高層物業(yè)費指導(dǎo)價是1.2元/平方米。

　　對此，房管部門介紹，1.2元/平方米是2004年武漢市房管、物價部門共同出臺的指導(dǎo)價，針對于普通住宅的小高層，不涉及住宅。根據(jù)《條例》規(guī)定，預(yù)計明年武漢市相關(guān)部門將出臺新的物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價，并向社會公布，但別墅等住宅仍不在指導(dǎo)價范圍。住宅出租他用有限制

　　按照《條例》，規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。這是武漢次以法律的形式明確“住宅禁商”。

　　家住漢口一新校區(qū)的吳女士問，樓棟里一家住戶開了一個培優(yōu)班，每到早上有很多家長帶著孩子出入，既要和業(yè)主擠電梯、停車位，也影響樓上樓下業(yè)主的休息。這種小機(jī)構(gòu)藏身居民樓是否合規(guī)定，開業(yè)前是不是該征求其他業(yè)主的同意?

　　對此，《條例》規(guī)定：業(yè)主因殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。其中，“有利害關(guān)系的業(yè)主”，主要是指同一樓棟的業(yè)主。

　　小區(qū)車位使用有說法

　　對于新小區(qū)的之一停車問題，《條例》做了明確規(guī)定。車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處理給業(yè)主。車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限長不得超過6個月，且應(yīng)向全體業(yè)主公示，合同應(yīng)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權(quán)查詢。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。

　　漢口張先生抱怨，小區(qū)地下停車位每月租金高達(dá)600元，要買則需付出高達(dá)15萬元的車位使用權(quán)。對此，相關(guān)人士介紹，此次《規(guī)定》出臺后，相關(guān)部門須制訂相應(yīng)指導(dǎo)價，有望減少這種“車位費比車價貴”的尷尬局面。

　　住宅維修基金誰來監(jiān)管

　　《條例》規(guī)定，開發(fā)商按建安造價1.5%繳納(配置有電梯的，按照建安造價百分之二點五)的比例交存;業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存金額為每平方米建安造價的百分之五。

　　珞獅南路的趙先生反映，很多業(yè)主非常關(guān)注專項維修基金，雖然辦理房產(chǎn)證已經(jīng)繳納了，但不知道這筆錢花了沒，怎么監(jiān)督?對此，《條例》規(guī)定，市人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家相關(guān)規(guī)定制定專項維修資金交存、使用、管理具體辦法。

　　據(jù)悉，武漢目前已交存近50億元住宅維修金，但絕大部分存在賬上“睡大覺”。上個月下旬，武漢市法制辦在官方網(wǎng)站上發(fā)布《武漢市住宅專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》，該辦法旨在為50億元住宅維修金“松綁”，業(yè)主可自行管理小區(qū)住宅維修金。