調(diào)控漸進(jìn) 武漢樓市未來前景撲朔迷離

2010年11月11日 08:47 小編：未知|0 點(diǎn)擊：1925

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　　近日，武漢市房管局表示，將盡快制定新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。這是在加息及公積金貸款從嚴(yán)后，在本市落地的又一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控舉措。

　　如果說，自4月至10月，盤踞在樓市上空的，均為有關(guān)差別化信貸的舉措，那么至10月起，樓市調(diào)控，進(jìn)入了緊鑼密鼓地實(shí)際性操作階段。

　　10月19日晚，央行發(fā)布了久違的加息政策，迎來了34個(gè)月來的次加息，一年期存貸款基準(zhǔn)利率同升25個(gè)基點(diǎn)，預(yù)示著新一輪的加息周期可能即將來臨。以抑制通脹為要目標(biāo)的利率政策調(diào)整，對當(dāng)下的房地產(chǎn)熱也構(gòu)成了一定沖擊。當(dāng)前政策風(fēng)險(xiǎn)巨大的房地產(chǎn)市場，未來前景更加撲朔迷離。

　　10月20日，消息傳出，武漢市已勒緊公積金貸款，二套房高限貸50萬元，三套房全面停貸。

　　11月9日，武漢市醞釀本土《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，與其他城市類似，將建立專門賬戶，代管商品房預(yù)收款。也即，開發(fā)商預(yù)售房子的錢，將不得用于滾動開發(fā)，而是暫時(shí)被凍結(jié)起來。

　　盡管武漢調(diào)控措施的出臺時(shí)間相對滯后，但3次調(diào)控的陸續(xù)出臺，對于房地產(chǎn)市場的影響，將不容小覷。

　與其他同類型二線城市相比，武漢的房價(jià)不算高，居民收入也處于中下等水準(zhǔn)，絕大部分購房者對于貸款存在很大的依賴性。二套房貸收緊、加息、公積金貸款勒緊的輪番上陣，幾乎對所有的購房者都存在壓力。“此次信貸政策的組合，可謂，高端購房者受到了性打壓;而低端購房者在受到打壓的同時(shí)，保障性住房的加大，為其開了另一扇門;沒買過房的中端置業(yè)者，幾乎沒有受到影響，這也是政府愿意看到的。”五合智庫總經(jīng)理鄒毅說。

　　看看現(xiàn)在購房者的表情吧，進(jìn)入售樓部，問兩件事。其一，降價(jià)沒。其二，買房貸款存在壓力，怎么搞。也因此，10月的商品房成交量，除了周因?yàn)閭浒笢蟪霈F(xiàn)井噴外，其余三周逐步下滑。而近一周的銷量再次上揚(yáng)，也是因?yàn)楣e金貸款即將落地引起的恐慌性置業(yè)。

　　而商品房預(yù)收金的監(jiān)管，則從地產(chǎn)企業(yè)的層面著手。前期蓄積客戶，拿到預(yù)收款后，用于后期的開發(fā);待后期再次預(yù)售時(shí)，把前期款項(xiàng)填進(jìn)去的同時(shí)，還有多的錢拿來開發(fā)。“滾動開發(fā)”早已成為業(yè)內(nèi)的建房習(xí)慣。而預(yù)售金被監(jiān)管，即意味著滾動開發(fā)模式失靈，一旦推出的產(chǎn)品賣得不好，資金鏈在時(shí)間會出現(xiàn)問題。

　　至此，調(diào)控的思路已經(jīng)清晰，差別化信貸是主線，旨在鼓勵(lì)剛性需求，壓制投資性需求，加息、公積金貸款從嚴(yán)、預(yù)收款監(jiān)管是手段，為的是有限執(zhí)行差別化信貸的同時(shí)，規(guī)范市場，確保調(diào)控的成效。

　　統(tǒng)計(jì)局新數(shù)據(jù)出爐，10月，全國70個(gè)大中城市的房價(jià)同比上漲8.6%，環(huán)比上漲0.2%，出于各種因素，房價(jià)仍在上漲。因此，也可以預(yù)計(jì)，調(diào)控仍將繼續(xù)，且更嚴(yán)厲的舉措，也許在前面不遠(yuǎn)處，誰知道呢?