開發(fā)商突擊搶拿預(yù)售證 房價下行趨勢明顯加大

由于樓市政策的二輪調(diào)控，別是剛剛出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》加強了對于房地產(chǎn)開發(fā)商資金監(jiān)管，人們對北京房地產(chǎn)市場心理預(yù)期發(fā)生變化，市場博弈加劇。業(yè)內(nèi)人士認為，新建商品房的高位庫存與短期供應(yīng)增加雙重壓力下，房價下行趨勢明顯增大。

　　由于市場上近兩年資金流動性很強，房地產(chǎn)商始終“不差錢”，雖然政府針對持續(xù)上升的高房價接連出手調(diào)控措施，但開發(fā)商依然“心中不慌”，樓市始終處于高位運行。而近北京出臺的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》被業(yè)內(nèi)稱作“重型武器”，讓很多想用預(yù)售款撬動整個開發(fā)項目或用預(yù)售款投資拿地、挪做其他項目的開發(fā)商感到了壓力。SOHO中國董事長潘石屹表示，新監(jiān)管辦法對開發(fā)商的資金壓力有較大影響，這個壓力在半年之后會凸顯出來。

　　盡管從日前剛剛公布的房企三季度業(yè)績看，開發(fā)商收益仍然可觀，位于前四位的萬科、保利、招商和金地，銷售額同比均有大幅增長，但負債率普遍也有所增長。“鏈家地產(chǎn)”認為，8、9月份，開發(fā)商的回籠資金相對可觀，短期內(nèi)資金比較充裕。但商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法或?qū)⒃斐砷_發(fā)商未來預(yù)售資金的缺口，部分業(yè)績不好的房企會出現(xiàn)資金緊張的情況。

　　政府收緊了開發(fā)商的資金使用范圍，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，開發(fā)商將抓住11月“政策空窗期”加緊開工銷售，取趕上“自由資金”末班車，這將使部分計劃12月開盤的開發(fā)商取在11月份突擊拿預(yù)售證。記者從亞豪機構(gòu)也得到證實，受政策、市場的共同影響，11月開發(fā)商的推盤熱情明顯被削弱，但純新項目的開盤量包括前期推盤量不多，回款金額不足的老項目還是加快了入市的步伐，有了明顯的增加。11月北京市計劃開盤項目有23個，其中，純新盤多達12個，占總量的一半以上。

　　供需關(guān)系產(chǎn)生改變使年底新房降價可能性大增。二輪調(diào)控雙管齊下，先是推出限購措施，其后又對開發(fā)商資金實施監(jiān)管，逼迫開發(fā)商加快了推盤速度，增加了供給。與此同時，已有數(shù)據(jù)表明北京新建商品住房10月存量已連續(xù)27天維持在10萬套以上，庫存處于高位，開發(fā)商面臨“長期消化不良”。

　　盡管許多人認為“限購令”是一個短期政策，但業(yè)內(nèi)人士包括開發(fā)商從政府此輪調(diào)控的強硬態(tài)度上判斷，這一短期調(diào)控目的是在為房產(chǎn)稅的試點及保障房建設(shè)等中長期調(diào)控計劃的順利實施取時間。期望樓市需求再度瘋狂的機會似乎越來越小。