三成首付“一刀切” 鐵令下是否有漏洞可鉆？

二波樓市調(diào)控，房貸政策又成先行軍。

　　10月11日，廣州、深圳、成都等城市多家大型商業(yè)銀行人士均表示，已在9月30日收到總行下發(fā)的執(zhí)行通知，即日起嚴(yán)格按照國家規(guī)定，房貸付上調(diào)至30%及以上，暫停三套及以上房貸。中小銀行的傳達(dá)過程稍慢，但已接到類似內(nèi)容的口頭通知。

　　對于大量已經(jīng)遞交貸款申請，但尚未審批或放款的“過渡型”房貸客戶，各銀行執(zhí)行新規(guī)的時間節(jié)點不一，大致分為三類：一是以批貸時間為準(zhǔn);二以放款時間為準(zhǔn);三以貸款合同簽訂時間為準(zhǔn)。深圳地區(qū)受此影響，可能有近3000名客戶因不能貸款而退房。

　　某大行廣州分行人士表示，由于三套房貸停貸，將影響到本已拮據(jù)的房貸量。另一大行深圳分行副行長透露，總行年初給該行定出80億元的新增房貸任務(wù)，目前完成32億元。深圳等城市的“限購令”一出，要達(dá)到本年度房貸的預(yù)定目標(biāo)已成“不可能完成的任務(wù)”。

　　“三成付”一刀切

　　調(diào)控嚴(yán)令出臺，商業(yè)銀行的反應(yīng)迅速，一線城市率先進(jìn)入政策落實期。

　　廣東某國有大行從9月30日起停止發(fā)放三套房貸，針對套客戶，此時點之前，購房面積在90平米以下，信用資質(zhì)良好的客戶，付可以兩成，對外地沒有納稅證明或社保證明的客戶拒貸，但今后變?yōu)?ldquo;三成付”一刀切。

　　“住房按揭業(yè)務(wù)本已節(jié)節(jié)下滑，未來形勢更不樂觀。”深圳一股份行人士無奈地說，該分行的新增住房按揭業(yè)務(wù)連續(xù)多月以平均2億的速度下滑。

　　對于前述“過渡型”客戶，即使是同一家銀行的不同分行處理方式也不同。比如招行北京分行房貸人員表示，會把貸款批準(zhǔn)的時間作為劃分執(zhí)行新政策的分水嶺，購房人的貸款申請還未批準(zhǔn)下來的話，將按照新政執(zhí)行，貸款人將要補交付款;但招行深圳分行負(fù)責(zé)人稱，以放款是否下發(fā)為準(zhǔn)，未放款客戶嚴(yán)格按新規(guī)執(zhí)行。

　　深圳這批“過渡”客戶數(shù)量不小。“十一”黃金周期間，深圳市新房成交量出現(xiàn)井噴式“暴漲”，達(dá)到2313套，是去年同期的3.5倍。而9月份深圳共銷售新房5416套，日均180套，與8月份相比成交量大幅增加82%。

　　“估算近期約有3000名客戶申請不到房貸將退房。”深圳一名銀行人士說。雖然扼殺了一部分正常的自住需求，但投資客所受打擊較大，可能給市場帶來降溫效果。

　　在二線城市如成都，房貸新政亦得到較好推行。中原地產(chǎn)四川分公司一位高管表示，從與其合作銀行的情況看，銀行已不敢突破套付比例，二套付也不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，三套房貸暫停。

　　不過，在外地人購房方面，成都的政策相對寬松。中原地產(chǎn)人士稱，要戶口屬于四川省范圍內(nèi)，在成都當(dāng)?shù)刭I房均可以享受當(dāng)?shù)厝舜?，申請貸款時不用提供納稅或社保證明。

　　漏洞猶存

　　“在嚴(yán)格的問責(zé)制度下，銀行以往‘擦邊球’的做法大大減少了。”廣東一位銀行房貸業(yè)務(wù)人士說。

　　一股份行深圳某支行房貸經(jīng)理稱，以往該行給予客戶兩成付，七折利率的條件是，購買50萬元的理財產(chǎn)品，或開立以該行為托管銀行的股票賬戶等，現(xiàn)在都被禁止了。該行全年的房貸額度都已放完，10月份以來她還未上報一筆房貸申請單。

　　借道消費貸款的“曲線房貸”通道也越來越窄。多家銀行人士明確表示，會嚴(yán)格按照國家規(guī)定，禁止消費性貸款購買住房，限制消費貸額度。有消息稱，滬上部分銀行甚至將在一段時期內(nèi)暫停受理消費貸款。

　　知情人士透露，深圳市場上的消費貸用于購房并沒有完全停止，部分購房者以房產(chǎn)證在手的住房作抵押，假意購買商鋪或?qū)懽謽?，獲得貸款后即用于買房，“部分銀行受條件所限，稅務(wù)部門發(fā)票辨識系統(tǒng)亦不到位，銀行審核和貸后用途監(jiān)控較為困難”。

　　成都一家城商行支行行長亦告訴記者，目前成都在消費貸款用于購房方面并沒有完全堵死，一些銀行仍然在做。

　　記者以購房者身份向中行成都分行的一位客戶經(jīng)理咨詢消費貸款用于購房時也獲得了證實，“做是可以做，不過貸款年限能辦5年-7年，利率上浮15%，從年限和利率來看，跟二套房貸的政策相比優(yōu)勢并不大。”她說。

　　如果客戶要降低付貸款，仍可通過中介公司、評估公司的通道來部分解決。深圳某銀行個貸負(fù)責(zé)人表示，在二手房貸方面，一些中小銀行仍可能允許做高評估價多放貸款，尤其是在一些實行“陰陽合同”的城市，國土部門按房產(chǎn)證上的原價過戶，無法知悉具體成交價格，“超貸防不勝防”。

　　“認(rèn)房又認(rèn)貸”的配套措施跟不上調(diào)控步伐，一定程度上阻礙了新政效果。某股份行分行副行長直言，“認(rèn)房”如何做到以家庭為單位仍存難點，征信記錄系統(tǒng)與婚姻狀況、戶口本之間有滯后效應(yīng)，聯(lián)合買房如何認(rèn)定，本市房管局系統(tǒng)查不到外地購房記錄等等，都亟待理清。否則，新政或更將催生造假行為。

　　10月11日，記者以外地購房者身份到成都一樓盤咨詢，該樓盤相關(guān)人士表示，外地人買房有規(guī)避辦法，可通過一些私人關(guān)系幫忙辦理社保證明，銀行如果不向社保部門去查證即可蒙混過關(guān)。