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二手房滿兩年的免征增值稅 整體稅負(fù)略有降低

2016年03月26日 17:21     小編:龍利魚     中新網(wǎng)|0     點擊:2371

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           各方關(guān)注的二手房交易營改增政策終于落定。24日,財政部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》稱,對于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū),個人將購買不足兩年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

  
           “這意味著,在過渡期,二手房交易的增值稅,基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策,原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營業(yè)稅是按照含稅銷售額計稅,增值稅是按照不含稅銷售額計稅,稅負(fù)還略有降低。”財稅專家、山東財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究主任潘明星分析。

  
            根據(jù)增值稅的算法,需要先計算出銷售額(不含稅),銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應(yīng)納稅額=銷售額×征收率,比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子,終增值稅應(yīng)納稅額為(150÷1 . 05)×0 . 05=7 . 14萬。當(dāng)前營業(yè)稅下是總價按照5%的稅率征收,按現(xiàn)行政策,營業(yè)稅應(yīng)納稅額為150×0 . 05=7 . 5萬。營改增降稅7 . 5-7 . 14=0 . 36萬。

            
              轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅率為11%

 
          據(jù)新華社北京3月24日專電財政部、國家稅務(wù)總局24日公布了自2016年5月1日起將在全國范圍內(nèi)全面推開的營業(yè)稅改征增值稅改革方案細(xì)則,意味著營改增全面收官進(jìn)入。

 
          兩部門公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》四個文件,全面規(guī)定了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)加入試點后的方案內(nèi)容。

 
         根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》,全面推開后,提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11%;提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為17%;境內(nèi)單位和個人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為,稅率為零;除此之外的納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為,稅率為6%。此外,增值稅征收率為3%,財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

 
         根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》,在建筑服務(wù)領(lǐng)域,方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)等,都可以選擇適用簡易計稅方法計稅。


        對銷售不動產(chǎn),則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),可選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

 
           其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

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