樓市新政兩張牌：利率限制和交易稅或可調(diào)整

　　記者獲悉，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望納入剛需范疇。這將是自3月30日決策部門(mén)出手調(diào)降購(gòu)房貸款付比例、有條件減免交易稅之后，又一項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控工具儲(chǔ)備。
 

　　一位國(guó)務(wù)院參事室相關(guān)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，政府對(duì)樓市的政策思路日益明顯，即經(jīng)濟(jì)下行期，房地產(chǎn)仍是有效支撐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)，貨幣、稅收、金融等則是穩(wěn)樓市的定向工具。
 

　　這位曾參與樓市調(diào)控討論的人士透露，中央政府樓市政策儲(chǔ)備，有可能依照三步走的思路逐步釋放，一是穩(wěn)定住房消費(fèi)階段;二是調(diào)整供應(yīng)階段;三是樓市強(qiáng)化階段。該思路已經(jīng)在相關(guān)部委中達(dá)成共識(shí)。
 

　　觀察人士認(rèn)為，區(qū)別于短期調(diào)控，這是在為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制即房地產(chǎn)稅的推出做基礎(chǔ)性工作。但毋庸置疑，一旦政策落地，將對(duì)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)提供支撐。
 

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資增幅已經(jīng)連續(xù)幾個(gè)月下降，商品房成交量也持續(xù)萎縮。在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理明確提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
 

　　本屆政府啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)正?；倪M(jìn)程。過(guò)去兩年中，針對(duì)樓市的包括限購(gòu)、限價(jià)等行政性措施，也在逐漸剝離，目前仍在實(shí)行限購(gòu)的城市有北上廣等大城市。
 

　　可以預(yù)見(jiàn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回落，進(jìn)一步的穩(wěn)定政策還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
 

　　新政
 

　　今年3月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)文，降低商貸二套房付至4成，住房公積金貸款購(gòu)房付比例一套房調(diào)減至二成。財(cái)政部則宣布對(duì)持有不超過(guò)兩年的商品房交易免征20%的營(yíng)業(yè)稅。之前有滿五年交易才會(huì)享受免稅優(yōu)惠。
 

　　這是自去年“9·30新政”以來(lái)，決策部門(mén)二次出手穩(wěn)定樓市。
 

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了對(duì)與自住需求密切相關(guān)的房貸政策。
 

　　目前四大銀行、招商銀行、光大銀行等陸續(xù)執(zhí)行“3·30新政”。
 

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)調(diào)查了解，目前“3·30新政”是讓北京、上海、深圳等城市二手房出現(xiàn)微漲的局面，重慶、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南城市樓市依然平穩(wěn)，沈陽(yáng)、無(wú)錫、長(zhǎng)春、鄂爾多斯、貴州成交量依然低迷，房地產(chǎn)板塊在股市上的表現(xiàn)是曇花一現(xiàn)，“3·30新政”的二天，尾盤(pán)上證指數(shù)房地產(chǎn)股出現(xiàn)1%的跌幅。 “3·30新政”還包括二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征期限實(shí)行“5改2”，以一套市場(chǎng)成交價(jià)格100萬(wàn)元的普通住宅為例，超過(guò)2年但未滿5年，之前出售時(shí)需要繳納 5%的營(yíng)業(yè)稅即5萬(wàn)元，以5萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅為基準(zhǔn)，分別需要繳納6%、3%、2%的城建稅、教育稅附加和地方教育附加稅合計(jì)0.6萬(wàn)元，在新政策下，這筆合計(jì) 5.6萬(wàn)元的費(fèi)用被減免。
 

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授胡怡建說(shuō)，減免5.6萬(wàn)元的費(fèi)用是為了刺激改善性人群入市，增加房屋的交易量。
 

　　在國(guó)稅總局一位官員看來(lái)，“5改2”不是樓市調(diào)控的手段，更是當(dāng)前稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)，“將房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行歸類、清理和整合，將之平移到房地產(chǎn)稅，對(duì)開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節(jié)實(shí)行輕稅，提高保有環(huán)節(jié)稅負(fù)，部分稅收合并和調(diào)整是確定的，這是稅制改革的方向之一，目前房地產(chǎn)稅立法(草案)已進(jìn)入研討階段，力 2017年上會(huì)審議。”
 

　　下一步
 

　　圍繞“3·30新政”，大的變數(shù)在于各大商業(yè)銀行的態(tài)度。
 

　　中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行信貸處一位人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2014年“9·30新政”未得到各大銀行的有力支持，原因在于按照基準(zhǔn)利率是5.35%打7折做業(yè)務(wù)，利率有3.7%，銀行的利潤(rùn)空間得不到保障。
 

　　“為緩和息差收入的降低，2015年房地產(chǎn)抵押目標(biāo)任務(wù)提高了好幾個(gè)點(diǎn)，下調(diào)二套房付是銀行完成任務(wù)的業(yè)務(wù)補(bǔ)充，這是銀行為什么會(huì)愿意支持‘3·30新政’的原因。”上述農(nóng)行人士說(shuō)。
 

　　“個(gè)人住房抵押貸款是銀行優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)，不良率是低的，銀行的議價(jià)能力也很高，任何銀行都是這樣。”興業(yè)銀行席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委說(shuō)。
 

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，為進(jìn)一步落實(shí)“3·30新政”的效果，央行可能通過(guò)窗口指導(dǎo)形式利用票據(jù)貼現(xiàn)、降準(zhǔn)等形式繼續(xù)釋放流動(dòng)性。
 

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)同時(shí)獲知，若“330新政”未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，二階段調(diào)整供應(yīng)政策有望從以下手段來(lái)調(diào)整：先是利率市場(chǎng)化走向，取消“房貸利率是基準(zhǔn)利率上浮 1.1倍限制”會(huì)成定向，但房貸利率折扣并不會(huì)呈現(xiàn)大幅度波動(dòng)。其次是調(diào)整差額稅收制度，即取消“不滿5年非住房要征收高達(dá)20%的個(gè)人所得稅”。
 

　　再次，可能會(huì)進(jìn)一步取消限購(gòu)，目前實(shí)行限購(gòu)的30多個(gè)城市中，有上海、深圳、廣州仍保留了限購(gòu)，因此，部分市場(chǎng)人士對(duì)在端情況下，這些城市取消限購(gòu)仍抱有期望。后，面對(duì)通貨緊縮壓力，央行通過(guò)貼現(xiàn)票據(jù)和社會(huì)資本等工具釋放流動(dòng)性已是必然趨勢(shì)。
 

　　民生證券分析師管清友表示，本輪樓市調(diào)整是短期因素和中長(zhǎng)期因素共振的結(jié)果，既有信貸偏緊的政策因素，也有庫(kù)存偏大、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)去投資化屬性增強(qiáng)等市場(chǎng)自身因素;因此，房貸新政解決了信貸偏緊的短期影響因素，能短期緩解樓市壓力，卻無(wú)法扭轉(zhuǎn)樓市進(jìn)入下行通道的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。
 

　　李克強(qiáng)在當(dāng)選總理后的次樓市調(diào)控表態(tài)是“加快建立樓市長(zhǎng)效機(jī)制”，房地產(chǎn)稅已作為樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制納入日常改革議題。
 

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，要構(gòu)建樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，需對(duì)房地產(chǎn)稅立法，先要搭建房地合一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)、啟動(dòng)納稅人識(shí)別號(hào)、起草房地產(chǎn)稅立調(diào)整稅負(fù)進(jìn)行減稅，目前這些具備串聯(lián)邏輯的事項(xiàng)已在實(shí)踐中并聯(lián)執(zhí)行。
 

　　此外，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，各個(gè)地方政府正在悄然籌建“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，這些地方政府正在緊鑼密鼓地摸底當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)分布、城鎮(zhèn)化率等，這次摸底的目的也是為建立“十三五”期間多元化、多層次的住房供應(yīng)體系奠定基礎(chǔ)。