財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀：房地產(chǎn)調(diào)控還沒(méi)有找準(zhǔn)調(diào)

　　中國(guó)政府希望保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，在幾十個(gè)城市放松限購(gòu)、小規(guī)模補(bǔ)貼購(gòu)房者之后，住房市場(chǎng)出現(xiàn)了分化：沒(méi)有放松限購(gòu)的一線城市，地價(jià)房?jī)r(jià)全面上升;中小城市則萎靡不振，百城房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比、同比大部分下降。
 

　　房地產(chǎn)調(diào)控沒(méi)有找準(zhǔn)調(diào)，無(wú)論是抑市，還是托市，政府都沒(méi)有真正尊重市場(chǎng)規(guī)律。
 

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)欠缺的是消費(fèi)者的消費(fèi)能力。過(guò)去十年，房地產(chǎn)主要靠城市中高收入居民支持，未來(lái)十年，主要靠城鎮(zhèn)化過(guò)程中轉(zhuǎn)移出農(nóng)村的農(nóng)民支撐。農(nóng)民能否市民化，關(guān)鍵是住房、業(yè)和子女教育。住房、業(yè)是迫在眉睫的問(wèn)題，醫(yī)保是中期問(wèn)題，養(yǎng)老是長(zhǎng)期問(wèn)題。
 

　　城鎮(zhèn)化與龐大的人口不一定會(huì)提高房?jī)r(jià)，人多，房?jī)r(jià)高，是個(gè)偽命題。如果高收入階層都到境外購(gòu)房消費(fèi)，境內(nèi)的高端房會(huì)受到嚴(yán)重沖擊;如果境內(nèi)龐大的中低收入階層不能成為有效消費(fèi)群體，不不能托住房?jī)r(jià)，還會(huì)成為政府補(bǔ)貼的分食者，拉低平均價(jià)格水位。
 

　　目前市場(chǎng)動(dòng)力已經(jīng)有所衰減，新的引擎還沒(méi)有發(fā)動(dòng)：批投資者獲得高額收益、順利抽身出市場(chǎng)之后，剩下的是對(duì)價(jià)格非常敏感的剛性需求群體，而大規(guī)模的群體，從農(nóng)民轉(zhuǎn)為工人，從農(nóng)村來(lái)到城市的人，還需要漫長(zhǎng)的培育期，才能成為中產(chǎn)收入階層，才能成為消費(fèi)中堅(jiān)力量。未來(lái)十年1億農(nóng)民進(jìn)城，能不能順利轉(zhuǎn)化為有效消費(fèi)群體，需要看產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否順利，技術(shù)培育是否到位。
 

　　中低收入階層是價(jià)格敏感群體，對(duì)房貸利率十分敏感。行政色彩十足的限購(gòu)?fù)顺鍪袌?chǎng)后，9月底央行松綁限貸。此舉效果好于取消限購(gòu)，對(duì)于剛性需求者是大利好。中原地產(chǎn)席分析師張大偉認(rèn)為，限貸松綁的效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上，起碼可以增加30%的可購(gòu)房人群。中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究 (CHFS)主任甘犁則認(rèn)為，松綁限貸將直接刺激這部分已有的住房需求提前釋放，規(guī)模為550萬(wàn)套左右，但這對(duì)于城鎮(zhèn)現(xiàn)有的約5000萬(wàn)套空置房和約 400萬(wàn)套待售房來(lái)說(shuō)，仍屬杯水車(chē)薪。
 

　　套房7折利率沒(méi)有得到普遍執(zhí)行，不是執(zhí)行力不夠，而是市場(chǎng)不同意。從商業(yè)銀行層面而言，既有房貸額度限制，又有贏利與風(fēng)險(xiǎn)束縛，套房房貸風(fēng)險(xiǎn)高于多套房，銀行融資成本在上升，銀行不會(huì)輕易釋放低息貸款。根據(jù)融360網(wǎng)站的新數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小的城市北京套房貸普遍是9折，而上海以9.5折為主，7折利率市場(chǎng)難以尋覓。
 

　　要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，“釜底抽薪”的辦法有兩個(gè)。
 

　　或者，提高農(nóng)民土地收益，讓農(nóng)民一次性變現(xiàn)，獲得原始積累，在農(nóng)民進(jìn)城的同時(shí)，讓農(nóng)民買(mǎi)房上樓。此舉后遺癥很多，農(nóng)民一次性變現(xiàn)后無(wú)法享受增值收益，農(nóng)民大多欠缺投資專(zhuān)業(yè)技能，征地后獲得的幾十萬(wàn)現(xiàn)金有可能在20年后成為現(xiàn)在的2萬(wàn)塊錢(qián);一次性變現(xiàn)無(wú)法擺脫業(yè)困境，一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)民間小賭場(chǎng)跟隨征地農(nóng)民走的現(xiàn)象，揮霍很容易，生存很艱難。
 

　　日本和臺(tái)灣地區(qū)的農(nóng)民之所以成為富裕群體，主要是土改完成后保障農(nóng)民產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民依靠土地增值收益養(yǎng)老，相當(dāng)于分享工業(yè)化進(jìn)程紅利。剝奪農(nóng)民的土地收益權(quán)，換取低價(jià)社保，本質(zhì)上是劫掠農(nóng)民的工業(yè)化紅利。
 

　　目前北京、武漢等城市郊區(qū)的農(nóng)民已經(jīng)得到了大筆收益，而貴州、云南遠(yuǎn)離城市的農(nóng)民土地收益與農(nóng)產(chǎn)品相當(dāng)，能靠工業(yè)化區(qū)域逐步擴(kuò)張，讓農(nóng)民在各個(gè)階段分享不同的收益。反過(guò)來(lái)說(shuō)，工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化，城鎮(zhèn)化才能找到農(nóng)民的業(yè)崗位，形成良性城鎮(zhèn)化過(guò)程。農(nóng)民單純依靠土地收益生活，相當(dāng)于一大象盯在中國(guó)經(jīng)濟(jì)這牛身上，不可能持久。
 

　　二個(gè)辦法，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中培育業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)，為低收入群體建立住房銀行。
 

　　房貸利率是影響房地產(chǎn)的要因素，在中國(guó)有擬議中的房產(chǎn)稅能與之相提并論。房地產(chǎn)個(gè)貸是長(zhǎng)期負(fù)債，且按復(fù)利計(jì)算，利率水平對(duì)還貸成本為敏感，降低利率是增加需求的有效手段，而銀行不可能降低利率，財(cái)政貼息又難以支撐。房地產(chǎn)低息貸款從何而來(lái)?
 

　　政策性銀行有了形狀，國(guó)開(kāi)行成為。7月29日，銀監(jiān)會(huì)官方網(wǎng)站宣布，銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部開(kāi)業(yè)，其業(yè)務(wù)范圍為辦理納入全國(guó)棚戶(hù)區(qū)改造規(guī)劃的棚戶(hù)區(qū)改造及相關(guān)城市基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)貸款業(yè)務(wù)等。此舉意味著，通過(guò)棚改推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，已經(jīng)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，資金主要通過(guò)政策性銀行解決。
 

　　如下的悲觀設(shè)想并非空穴來(lái)風(fēng)：棚改無(wú)法獲得實(shí)際經(jīng)濟(jì)收益，低效率與貪腐使基礎(chǔ)設(shè)施投資邊際效應(yīng)下降為零，產(chǎn)業(yè)升級(jí)沒(méi)有應(yīng)聲而起，大量沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的業(yè)者尋找機(jī)會(huì)，結(jié)果可以預(yù)料，政策性銀行手中積攢了大量壞賬，不得不通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式轉(zhuǎn)移壞賬，或者由財(cái)政注資。前一結(jié)果必然擾亂投資市場(chǎng)，造成資本貨幣市場(chǎng)信心低落;后者更加糟糕，央行發(fā)行貨幣推升物價(jià)，低效的基建成本由全民買(mǎi)單，買(mǎi)單數(shù)額起碼在萬(wàn)億元以上。
 

　　與個(gè)貸銀行不同，國(guó)開(kāi)行住房政策銀行主要是解決城鎮(zhèn)化過(guò)程中的保障開(kāi)發(fā)，不是針對(duì)購(gòu)房個(gè)人，剛性需求的購(gòu)房個(gè)體，仍然難以得到亟需的低息貸款。城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)貸與個(gè)貸有本質(zhì)區(qū)別，風(fēng)險(xiǎn)控制、管理模式都不同，個(gè)貸行需要檢視各個(gè)城市、城市區(qū)塊的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，為個(gè)人進(jìn)行信用評(píng)級(jí)，以及利用證券化的方式釋放更多的貸款。中低收入階層獲得低息貸款購(gòu)入城市住房，通過(guò)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓農(nóng)民群體體面業(yè)、徹底地有尊嚴(yán)地融入城市，轉(zhuǎn)換成城市公民身份。
 

　　個(gè)貸政策銀行與公積金在本質(zhì)上有相似之處。公積金是幫助職工貸款的公益基金，建立初衷良善，也學(xué)習(xí)了新加坡等國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。
 

　　但目前公積金使用效率不高，各地區(qū)各自為陣。公積金很大一部分屬于活期存款，白白損失200多億，國(guó)民在轉(zhuǎn)換城市時(shí)，到新城市申請(qǐng)公積金，比登天還難。地方政府把公積金看成自己籃子里的菜，不容他人染指。
 

　　公積金轉(zhuǎn)成住房貸款銀行轉(zhuǎn)換成本相對(duì)較低，可以解決中低收入階層低息房貸難題，也可解決區(qū)域分割的山頭主義，公積金專(zhuān)業(yè)化和集中管理都可實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。目前，公積金規(guī)模4萬(wàn)億，加上誰(shuí)也不知道帳目的維修基金1萬(wàn)億，如果再發(fā)行1萬(wàn)億金融債，可基本滿(mǎn)足個(gè)貸要求。公積金繳納者轉(zhuǎn)換成為銀行股東，他們的紅利將高于活期存款，對(duì)繳納者有利。
 

　　一方面公積金浪費(fèi)，一方面需求者得不到低息房貸，另一方面公積金繳納者能得到活期存款——三輸局面不應(yīng)持續(xù)，也不可能再持續(xù)下去了。
 

　　注：葉檀博士，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家。