以房養(yǎng)老要小心哪些法律問題

       2014年6月17日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，《意見》明確將住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)界定為“一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn) 相 結(jié) 合 的 創(chuàng) 新 型 商 業(yè) 養(yǎng) 老 保 險(xiǎn) 業(yè)務(wù)”。

        所謂住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
 

        我國(guó)的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)大體歸類上屬于人壽保險(xiǎn)中的生存保險(xiǎn)。所謂人壽保險(xiǎn)簡(jiǎn)稱壽險(xiǎn)，是指以人的生命為保險(xiǎn)標(biāo)的，以被保險(xiǎn)人的生存、死 亡或生存死亡兩全為保險(xiǎn)金給付條件的人身保險(xiǎn)，具體又分為生存保險(xiǎn)、死亡保險(xiǎn)、生死兩全保險(xiǎn)。其中生存保險(xiǎn)是指以被保險(xiǎn)人在約定保險(xiǎn)期內(nèi)生命維系作為保險(xiǎn) 事故的保險(xiǎn)。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)屬于新生事物，保監(jiān)會(huì)曾于2005年批復(fù)同意幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司運(yùn)作反向抵押貸款產(chǎn)品，但幸福人壽在實(shí)際經(jīng) 營(yíng)中并無(wú)此種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
 

         應(yīng)當(dāng)說(shuō)，融合了不動(dòng)產(chǎn)抵押制度與生存保險(xiǎn)制度的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，與現(xiàn)行法律規(guī)范體系存在諸多的不協(xié)調(diào)，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)賴以生存和發(fā)展的法律環(huán)境尚不具備，而法律環(huán)境的不完備，必然使保險(xiǎn)公司和潛在投保人在保險(xiǎn)合同建立和履行中存在風(fēng)險(xiǎn)。
 

        具體而言，不論保險(xiǎn)公司或投保人，都應(yīng)對(duì)以下問題給予別的關(guān)注：
 

        盡量以老年夫妻作為共同投保人
 

       《意見》規(guī)定，投保人應(yīng)為60周歲以上的老年人，未規(guī)定老年人夫妻能否共同作為投保人的情況。
 

        隨著生活質(zhì)量的提高，60歲以上的老年夫妻共同生存的情況非常普遍，如果由夫或妻一方投保，則在投保人死亡后，另一方可能面臨喪失房屋處 置權(quán)的不利局面。從周延保護(hù)老年人合法權(quán)益角度考慮，應(yīng)盡量使老年夫妻作為共同投保人，有在夫妻均身故后保險(xiǎn)公司才取得抵押房屋的處置權(quán)。
 

        不是所有的房屋都可設(shè)立反向抵押
 

      《意見》規(guī)定，老年人需對(duì)設(shè)定反向抵押的房屋具有完全的產(chǎn)權(quán)，這里包含了三層意思：
 

        一是要求老人年對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)，而非使用權(quán)，或受限制的產(chǎn)權(quán)。城市直管公房和自管公房、軍產(chǎn)房、公租房等，此類房屋老年人不享有所有權(quán)享 有使用權(quán)，除非政策允許或者產(chǎn)權(quán)人同意，否則不能設(shè)定抵押。至于經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，產(chǎn)權(quán)人在出售經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，國(guó)家享有優(yōu)先回購(gòu) 的權(quán)利，而國(guó)家優(yōu)先回購(gòu)權(quán)系基于公共利益設(shè)定，應(yīng)優(yōu)先于保險(xiǎn)公司房屋處置權(quán)。
 

        二層意思是老年人對(duì)房屋必須享有完全產(chǎn)權(quán)。目前老年人名下的住房多屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，或者家庭共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)明確不宜以共有的房屋設(shè)定反 向抵押，尤其在屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的情況下，老年人之一以共同房產(chǎn)設(shè)定抵押，其去世后保險(xiǎn)公司對(duì)房屋的處置可能導(dǎo)致仍在世的一方生活困難。
 

        三層意思是房屋不存在法律規(guī)定禁止設(shè)定抵押權(quán)的情況，尤指宅基地上房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的184條規(guī)定，除法律另行規(guī)定外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，可見農(nóng)民即使對(duì)宅基地房屋享有所有權(quán)，也不能以此設(shè)定反向抵押。
 

        投保人享有什么權(quán)利
 

        在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系中，投保人的權(quán)益主要根據(jù)保險(xiǎn)合同確定，其中重要條款應(yīng)包括：
 

        1、對(duì)抵押房屋的權(quán)利條款，即按照抵押權(quán)的一般理解，投保人仍應(yīng)保有對(duì)抵押房屋的占有、使用、收益權(quán)益和有限的處分權(quán)。
 

        所謂有限處分權(quán)是指經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消 滅抵押權(quán)的除外。對(duì)于老年人而言，其對(duì)房屋享有擔(dān)保利益和處分利益，與保險(xiǎn)人建立住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)關(guān)系是實(shí)現(xiàn)房屋擔(dān)保價(jià)值的體現(xiàn)。但隨著時(shí)間推移，房 屋漲價(jià)及老年人身體狀況如因大病需要變現(xiàn)出售抵押房屋，此時(shí)老人能否保有處分利益變得至關(guān)重要。對(duì)此保險(xiǎn)合同雙方均應(yīng)給予足夠的關(guān)注。
 

        2、房屋升值利益歸誰(shuí)所有。
 

        老年人身故后，房屋由保險(xiǎn)人處置，此時(shí)如房屋存在升值利益如何分配？《意見》根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，將保險(xiǎn)產(chǎn) 品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評(píng)估，對(duì)投保人所抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng) 部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。
 

        老年人如希望在身故后將升值利益歸于子女繼承，則需要與保險(xiǎn)人簽訂非參與型的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同。
 

        此外，雙方還應(yīng)關(guān)注保險(xiǎn)人處置房屋的方式。采用不同處置方式可能將對(duì)雙方權(quán)益產(chǎn)生較大影響，具體方式包括變賣、拍賣、評(píng)估后折價(jià)歸保險(xiǎn)人所 有等。通常講，通過拍賣或者評(píng)估后折價(jià)確定的價(jià)格相對(duì)客觀，更能保證房屋價(jià)值利益的大化。需要說(shuō)明的是，因我國(guó)法律禁止流質(zhì)，故雙方不得約定在老年人去 世后房屋直接歸保險(xiǎn)人所有。
 

        3、不受追索的權(quán)利。
 

       老年人去世后，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司不得以老年人的其他財(cái)產(chǎn)追償，也不得再向老年人家屬追償；
 

        4、保險(xiǎn)合同的任意解除權(quán)。
 

        投保人對(duì)保險(xiǎn)合同是否享有任意解除權(quán)。保險(xiǎn)法規(guī)定，除法律另有規(guī)定或保險(xiǎn)合同另有約定外，投保人可以解除合同。具體到住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn) 至今仍有疑義，考慮到合同履行期限長(zhǎng)，保險(xiǎn)公司合同風(fēng)險(xiǎn)較大的點(diǎn)，保險(xiǎn)人完全可以通過約定的形式排除投保人此項(xiàng)權(quán)利。投保老年人欲保有此項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)關(guān)注 條款并積與保險(xiǎn)公司協(xié)商。
 

         5、養(yǎng)老金請(qǐng)求權(quán)。
 

        老年人投保住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)應(yīng)別注意養(yǎng)老金的取得方式，國(guó)外模式，大體有一次性領(lǐng)取、定期分批領(lǐng)取、定期分批及一定授信額度內(nèi)領(lǐng)取相結(jié)合的方式。養(yǎng)老金領(lǐng)取方式關(guān)系到養(yǎng)老金的現(xiàn)金投資利益歸誰(shuí)所有的問題，雙方對(duì)此均有需求，更需要謹(jǐn)慎對(duì)待。
 

        如實(shí)披露很重要
 

       《保險(xiǎn)法》16條規(guī)定了投保人保險(xiǎn)標(biāo)的和被保險(xiǎn)人情況對(duì)保險(xiǎn)人的如實(shí)告知義務(wù)。在住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同關(guān)系中，投保人需要注意的告知義務(wù)至少可以包括三個(gè)方面：即人的告知、物的告知、自身財(cái)產(chǎn)情況的告知。
 

        所謂人的告知即被保險(xiǎn)人身體情況的告知，因老年人長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)系住房反向抵押養(yǎng)老險(xiǎn)中保險(xiǎn)人的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，老年人應(yīng)自身的健康情況，既往病 史如實(shí)向保險(xiǎn)人披露，以便于保險(xiǎn)人據(jù)以確定合理的養(yǎng)老金數(shù)額。物的告知主要是用以抵押的房屋情況的告知，包括房屋權(quán)屬、質(zhì)量、原有抵押、司法查封、土地使 用權(quán)期限等情況。自身財(cái)產(chǎn)情況的告知主要是指老年人自身收入、未清償債務(wù)、訴訟糾紛情況的告知義務(wù)。
 

        上述情況雖看似與住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)無(wú)關(guān)，但確是保險(xiǎn)人判斷能否承保的重要因素，很難想象出于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避動(dòng)機(jī)的保險(xiǎn)人會(huì)接受已經(jīng)陷于資不抵債的老年人的投保要約。
 

        老年人在保險(xiǎn)合同簽訂中應(yīng)當(dāng)恪守上述告知義務(wù)。如因投保人自身故意或重大過失未履行如實(shí)告知義務(wù)導(dǎo)致保險(xiǎn)人解除保險(xiǎn)關(guān)系的，老年人可能面臨無(wú)法及時(shí)清償貸款和利息的風(fēng)險(xiǎn)。
 

        土地使用權(quán)期限屆滿后怎么辦
 

        我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)住宅用地的使用年限是70年。雖然《物權(quán)法》149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，但在住房反向抵押養(yǎng)老 保險(xiǎn)可行的諸多研究中，對(duì)于保險(xiǎn)合同履行中 超 過70年 ， 保 險(xiǎn) 合 同 效 力 怎 么 看待，如何履行仍然是人們關(guān)注。那么在《意見》試點(diǎn)期間這個(gè)問題是否存在呢？
 

        通過對(duì)《意見》的分析，可以看到，土地使用權(quán)期限的問題仍然存在，但影響不大。這主要是因?yàn)椤兑庖姟穼?duì)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間確定 為2014年7月1日起至2016年6月30日止。結(jié)合我國(guó)的商品房始于80年代以后，故現(xiàn)有商品房的使用期限至少還在35年以上，即使按照35年計(jì)算， 試點(diǎn)期間60歲以上的老人平均預(yù)期壽命需要達(dá)到95歲以上才會(huì)出現(xiàn)保險(xiǎn)合同履行期間土地使用權(quán)到期的情況。
 

        相關(guān)鏈接
 

        美國(guó)三種主要的反向抵押貸款類型
 

        1.聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。
 

        這項(xiàng)貸款又稱房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(H E C M)。通過美國(guó)國(guó)會(huì)的認(rèn)可，反向抵押貸款的回收額會(huì)超過住房?jī)r(jià)值，以及貸款意外受損時(shí)的賠償。用戶可選擇一次性獲得貸款、每月支付、在一定信用額度內(nèi)按需 提取。借款者需定期支付反向抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)、貸款相關(guān)的費(fèi)用。期限屆滿時(shí)貸款停發(fā)，抵押住房在住戶搬遷或死亡后才收回用于還貸，居住期間的利息照常累計(jì)。
 

         2.聯(lián)邦住房管理局無(wú)保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。
 

        這種貸款的點(diǎn)是期間固定，即貸方定期支付貸款金額，借方在約定期限內(nèi)還貸，無(wú)需保險(xiǎn)費(fèi)。這種貸款發(fā)放名額有限，入選者需要有一定的收入來(lái) 源。無(wú)保險(xiǎn)的反向抵押貸款適合于短期的大量資金需求，所支付的金額要高于有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。固定的償還期限要求還款金額具有充足性，因此借款人用 于償還貸款的資金來(lái)源必須穩(wěn)定。
 

         3.放貸者有保險(xiǎn)的住房反向抵押貸款。
 

        這種貸款的保險(xiǎn)由金融機(jī)構(gòu)辦理，貸款對(duì)象資格無(wú)需政府認(rèn)可，住房未來(lái)增值的收益由發(fā)放貸款的機(jī)構(gòu)與住戶共同享有。貸方定期提供貸款，或在此基礎(chǔ)上增加一個(gè)可提前支取的信用額度。貸款利率可固定、可變動(dòng)，抵押保險(xiǎn)費(fèi)、咨詢費(fèi)等附加貸款成本也可以波動(dòng)。
 

        美國(guó)反向抵押貸款突出點(diǎn)
 

        1、有信用擔(dān)保體系。
 

        美國(guó)的聯(lián)邦住宅管理局和退伍軍人管理局積為反向抵押的借款人提供擔(dān)保，實(shí)現(xiàn)信用升級(jí)，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的貸款信心。
 

         2.二級(jí)市場(chǎng)較為完備。
 

        通過設(shè)立反向抵押貸款保險(xiǎn)、再保險(xiǎn)機(jī)制，或推行反向抵押貸款證券化，減少現(xiàn)金流壓力、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。例如房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(H EC M )的提供者，把所有發(fā)放的貸款全部出售給聯(lián)邦全國(guó)抵押貸款聯(lián)合會(huì)(Fannie M ae)來(lái)進(jìn)行融資。