大會后調(diào)控密集落地 背后信號值得關注

　　最近，國家多次強調(diào)，樓市調(diào)控不僅不會放松，反而還會更加嚴厲。調(diào)控將向何處去，房價還會不會漲，購房者要不要買房，雖然是老生常談的話題，但是購房者卻已經(jīng)對未來預期發(fā)生了明顯變化，而樓市調(diào)控方向也有了明顯的定調(diào)。

　　一、大會后，各地第五輪調(diào)控密集落地

　　各地房產(chǎn)新政密集出臺，掀起了大會后的新高潮。最新的消息是海南省宣布加碼限購，一些地方直接限制外地人買房了。

　　而在此前，深圳搞“三價合一”，上海、南京、長沙、武漢、杭州等多地推出“買房搖號”政策，成都也發(fā)布補充通知，規(guī)定剛需家庭可優(yōu)先搖號選房。接著西安也加入其中……

　　這些舉措，被一些朋友稱為此次調(diào)控周期的第五輪調(diào)控。

　　那么，第五輪調(diào)控密集落地，原因是什么，背后的深意何在?

　　和房地產(chǎn)新政密集落地同步，資本市場對獨角獸展開前所未有的懷抱。兩件看似不相干的事和在一起看，到底背后潛藏著什么?

　　二、調(diào)控的決心依舊不變

　　所謂第五輪調(diào)控基本都是在開盤不足，需求卻很大的城市。比如深圳，供給一直偏小，但人口增量幾十萬人一年。深圳土地供給、地產(chǎn)施工、竣工面積以及人口增量的文章。

　　同樣，杭州、成都實際可以供應的面積、在建施工面積要比深圳大很多，但開盤節(jié)奏、開盤量卻比較緊張。而這兩個城市，人口年增量基本都是我國前十。

　　據(jù)統(tǒng)計，2017年杭州常住人口增量為28萬，僅次于深廣，中國第三;成都也增長12.71萬人，位列前十。

　　這什么意思呢?簡單說就是，如果不加碼調(diào)控，不考慮投資性需求，即便是剛需“搶房”也會導致這些地方房價繼續(xù)走高。何況二手房新房價格倒掛，不搶才傻。

　　實際情況也是，部分城市房價其實并沒有抑制住。

　　而房價露頭是不符合上面要求的，誰控制不穩(wěn)房價，地方是吃不了兜著走的。所以，有了第五輪調(diào)控，一些地方密集出了新政。

　　不管這些新政是否有助于剛需買房、打擊投機，但出臺政策，無論對上、對下，起碼是有了交代，我努力了。

　　三、搖號買房“普遍化”

　　提高投資資金門檻，事實上緩慢放盤、“饑渴”銷售模式得到認同。不少城市在建面積，包括2017年宅地成交是有明顯提升的。

　　換句話說，如果支持開發(fā)商快速建設、快速給預售證，2018年很多一二線城市一期幾百套房源，上萬人瘋搶的局面，起碼可以緩和一些。

　　但越來越多城市明確搖號，而且偏向剛需，客觀效果就是，“計劃經(jīng)濟”——開盤就這點，放盤速度快不了，價格就這樣，剛需請速來搖號，我已經(jīng)努力了，通過搖號確保了公平;或者，不讓別人搖號，就讓你們來搖號，你不來自己的事，以后我也不好說。

　　搖號“普遍化”，對于房價來說，好處是價格可以堅挺，購房者數(shù)量也是計算好的。房地產(chǎn)在一些地方似乎進入了“計劃”時代。

　　計劃實際是賣方市場。所以我們才看到，計劃經(jīng)濟時代，黑市的價格是很高的。需求在那里，你又計劃著供應，黑市價格能不高嗎?

　　四、吸引大學生+搖號

　　搖號主體源源不斷，房子需求持續(xù)可期。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，大部分城市常住人口的增量和過去變化不大，但落戶突飛猛進，而且多為大學生。

　　這輪人才爭奪戰(zhàn)，如果要總結最大的特征，實際就是歡迎大學生落戶。常住的概念實際是在一個地方6個月就算，而有了戶口，就會把自己當成這里的人，增加對這里的認同。

　　最大的認同方式，自然就是有房子、有家。

　　對的，不管三七二十一，有了戶口，房子得有，一條龍。然后放盤還比較慢，為了公平搞個搖號。是公平了，只是也顯得更緊張、更計劃了。

　　那么價格也就更堅挺了，所有樓盤也都顯得火熱，因為得多去幾個地方排隊搖號啊。而如果維持放盤速度不變，那么很長一段時間，也就可以維持需求旺盛。

　　中央對調(diào)控一方面不準放松，一方面希望通過科創(chuàng)和實業(yè)實現(xiàn)動能轉(zhuǎn)換。如上所述，之所以各地會有第五輪調(diào)控密集出臺，就是因為各地主要負責人非常清楚，上頭對于調(diào)控決心依舊，自己地方還有需要打補丁的趕緊打，不要等著被批評了才動手。

　　五、從房地產(chǎn)獨大到對“獨角獸”的扶持

　　通過搖號，滿足調(diào)控要求，又可以持續(xù)利好房地產(chǎn)，何樂而不為?這是地方的想法。中央對于房地產(chǎn)實際已經(jīng)不打算當最愛了，努力通過資本市場支持科創(chuàng)和實業(yè)發(fā)展，希望早日完成動能轉(zhuǎn)換。

　　譬如上周五創(chuàng)業(yè)板火了一把，原因是，證監(jiān)會將發(fā)布關于開展創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證試點若干意見的通知。

　　當晚，通知如期而至。

　　這個文件什么意思呢?就是給科技企業(yè)“綠色通道”，特別希望他們在A股發(fā)行股票或者存托憑證(CDR)。

　　而在此之前富士康股份閃電過會，鋰電子企業(yè)寧德時代大受追捧，只要是獨角獸都可以安排綠色通道通關上市……

　　相關方面希望讓中國股市成為全球，起碼是我國科創(chuàng)、獨角獸企業(yè)的融資富地，還希望讓各風投、早期投資方，獲得較好的收益和退出回報。

　　這樣串起來就清晰了，上頭希望調(diào)控不放松以爭取時間，同時大力支持科創(chuàng)和實業(yè)發(fā)展，早日獲得回報，讓我國走上新的發(fā)展方式。

　　那么，問題就來了，這些獨角獸行不行，是否真的能為股東創(chuàng)造財富?這關系綠色通道上市，是否真的值得，更關系我國能否走上新的發(fā)展道路。