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房價是漲還是跌?今年兩會你需要關注這些

2018年02月28日 13:38     小編:      鳳凰房產     點擊:2761

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  距離全國兩會的召開還有不到一周時間,房地產政策再次成為人們關注的焦點。房價如何走?政策方向如何?

  

  一、樓市調控:持續(xù)“錢緊”?


  2017年,房地產市場經歷了密集的調控政策。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年,年內全國房地產調控政策發(fā)布接近110個城市與部門,發(fā)布調控政策次數(shù)多達270次以上,其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策,僅北京發(fā)布的各類型房地產調控政策就超過30次。


  中原地產首席分析師張大偉分析認為,分類調控是2017年調控的主基調,最大的特點是一城一策,甚至一城多策。


  從調控城市看,15個熱點城市是調控熱點,上半年,從一二線城市開始,逐漸向周圍城市擴圍,長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市聯(lián)動中心城市出臺收緊政策;下半年,三四線城市調控進一步擴圍,集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點城市周邊的三四線城市。熱點城市全面嚴控,進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。


  繼限購、限貸后,部分城市開啟的“限售”模式成為2017樓市調控的一大特點,抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預期。至12月末,全國已經有超過50個城市實行限售措施。從限售年限來看,限售分化為2年、3年、5年,甚至有特定地塊10年限售,大部分城市限售期為2-3年。


  今年以來,中央多次釋放嚴控資金違規(guī)流入房地產行業(yè)的信號。房企融資難度越來越大,甚至有銀行已暫停受理房地產行業(yè)新增授信,或暫停房地產開發(fā)貸業(yè)務。


  中經聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者,去杠桿、防風險仍是政策主題,從目前來看,房地產還會延續(xù)2017年的形勢,調控的總體趨勢不會放松,信貸也會延續(xù)今年“錢緊”的形勢,但信貸政策受國內、國際等多方面因素的影響,未來不排除信貸政策寬松的可能性。


  新城控股集團副總裁歐陽捷在接受采訪時也表示,房地產長效機制目前還沒有完全出臺,我們希望房地產市場的泡沫越來越小,而不是越來越大,所以未來五年限購、限售等政策是不會退出的,甚至不排除有的城市限售兩年期到了之后,還會繼續(xù)加碼。


   二、房價:漲?跌?


  在房價高企的今天,房價的一漲一跌都牽動著購房者的神經。


  2017年房價有漲有跌,國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,北京、深圳、南京、杭州、成都、鄭州等9個一二線熱點城市的房價同比出現(xiàn)下降,降幅在0.2至3.0個百分點之間,即2017年底的房價低于2016年同期。北海、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長沙等61個二三線城市房價有所上漲,漲幅在0.1%至13.2%之間。


  2018年房價是升是降,還有多少下降的空間?幾位專家總的看法各異。


  四川信托有限公司總裁劉景峰告訴記者,“房地產未來總的趨勢是平穩(wěn)上漲。一線城市或者部分發(fā)達的二線城市,前期上漲快的,房價可能會有所回落,但由于受土地供應量的影響,這些城市的庫存已經是歷史最低了,房價并沒有太大的下降空間。相反有些三線城市,或者部分前期沒有上漲,或者上漲比較少的城市,房價可能還會上漲?!?/p>


  著名經濟學家宋清輝在接受采訪時表示,2018年樓市整體趨勢是穩(wěn)定房價和給房價進一步降溫,房價可能會出現(xiàn)微跌,熱點城市的限購限貸政策或會繼續(xù)得到有力執(zhí)行,信貸方面還會像今年這樣“錢緊”。但對于剛需族來說,2018年依然是一個買房的有利時機。


  泰禾集團副總裁沈力男則表示,2017年在調控政策環(huán)境下,樓市還是有一個比較好的答卷,13萬億商品房銷售額,接近17億平方米的銷售面積,再次創(chuàng)了天量。2018年市場可能有所回調,但是房地產市場的蛋糕仍然是龐大的。從中長期來看,房價會溫和地保持這樣一個節(jié)奏的上漲,不會大起大落,這個趨勢是很難逆轉的。房地產兼具的居住和投資屬性,在資產配置上,它具有不動產的特性,可能也許不會大漲,但是也不會讓你失望。在一線城市和核心的二線城市,不管是住宅還是商業(yè),都有配置的重要價值。


  三、土地市場:熱度繼續(xù)?


  中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2017年,全國300城市土地供應小幅回升,熱點城市新增供應穩(wěn)定了市場預期,拉升成交量及出讓金上漲,樓面均價較去年有所收窄,平均溢價率同比下降。


  “2018開年中國多城土地市場成交活躍,土地供應持續(xù)增加,似乎延續(xù)了去年土地供應的熱度?!彼吻遢x分析,總體而言,在一二線城市,房地產企業(yè)對住宅類土地拿地積極性依然較高,房價整體仍在走高。在此背景下,預計2018年土地市場供應將會增加,地價還會持續(xù)走高。


  歐陽捷也認為,土地供應方面,2018年可能比2017年多一點或者少一點,但土地供應的整體趨勢是向下的,現(xiàn)在土地越來越珍貴,越來越稀缺,地價也就很難有下降的空間。


  為降溫土地市場,北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租賃用地”地塊。目前,全國13個城市共成交自持、租賃住宅用地181宗,商品住宅自持、租賃面積達595.3萬平米,杭州、上海、北京為成交宗數(shù)最多的城市,上海成為成交面積最大的城市,達177萬平方米。


  四、房地產稅:執(zhí)行時間表


  房地產稅一直是“兩會”期間民眾關注的熱點話題。房地產稅是否會在2018年取得實質性進展,仍然受到了廣大民眾的關注。


  2017年底,財政部部長肖捷在《人民日報》的一篇撰文透露了房地產稅的一些重要信號,也給房地產稅如何開征指明了方向。肖捷提到加快建立現(xiàn)代財政制度,明確按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅,適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔,逐步建立完善的現(xiàn)代房地產稅制度。


  按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關計劃,2018年稅制改革或會有更進一步的發(fā)展。


  房地產稅是一項重大舉措,是確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制之一,其目的是降低房地產開發(fā)、建設、交易等環(huán)節(jié)的流轉稅,增加房地產持有環(huán)節(jié)的財產稅。由此可見,房地產稅是能夠降房價的,特別是那些持有多套住宅物業(yè)的投資客來說,將受到一定影響。


  房產稅在短期內可能會對房地產市場產生一定的抑制作用。大家可能會出現(xiàn)觀望的心態(tài),暫時不買房了,房地產市場或許會面臨量價齊跌的局面,但是這是屬于局部的或者說是短暫的影響。從長期來看,房地產稅對房價的影響有限。


  五、租購并舉:租購同權


  中央不斷完善住房租賃制度,加快推進房地產長效機制建設。2017年7月20日,住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場。同時選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山等12個城市開展首批試點。


  陳云峰告訴記者,實際上,長租公寓是目前租購并舉的主要實現(xiàn)形式之一,長租公寓包括兩種形式,一種是開發(fā)商持有的用于租賃的住房,這種模式下開發(fā)商只能用于租賃不能銷售,目前開發(fā)商尚未找到盈利模式。一種是像鏈家、我愛我家這種房地產中介公司租賃散戶的住宅,然后進行統(tǒng)一裝修和管理,再進行出租的形式,實際上這也是政府一直鼓勵的機構住房的形式。這是一個相對“靠譜”的定位,因為它有著較為成熟的盈利模式。


  宋清輝指出,租購并舉是未來房地產市場發(fā)展的重點。十九大之后,加快建立租購并舉、多渠道保障的住房制度,讓全體人民住有所居,是頂層設計的出發(fā)點。從這個方面來講,預計2018年樓市將會繼續(xù)加大住房供給保障力度,并加快推出租售并舉等調控舉措,以抑制樓市投機現(xiàn)象,讓房子回歸居住屬性。在此背景下,預計未來租房市場發(fā)展的方向是繼續(xù)增加市場規(guī)模,滿足人民群眾的住房需求。


  六、共有產權:能否平抑房價


  隨著多個城市共有產權住房的推出,我國住房保障市場得到了進一步完善。目前,已有北京、上海、南京、福州、煙臺五地供應共有產權房。未來5年,北京將供應25萬套共有產權住房,著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。未來,推出共有產權住房制度的城市或將進一步擴圍。


  對于共有產權房的影響,宋清輝分析稱,共有產權房的作用是分流商品房需求,平抑熱點城市房價,保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定經濟能力,但是由于房價漲得過快又買不起房的群體。2018年,預計將有批量的共有產權房和租賃住房入市,有望進一步為房地產市場降溫。


  值得注意的是,在以往的北京市產權型保障房和政策房中,比如經濟適用房、限價商品房、自住型商品房,在滿足一定條件后是可以轉換為完全商品住房。但此次北京市共有產權房確立了“封閉管理、循環(huán)使用”的原則,明確共有產權住房的共有產權性質再上市后也不能變更。


  陳云峰指出,共有產權房的封閉運行,能夠使得政府把這部分房產像拳頭一樣收回來,然后再打出去,持續(xù)保障城市“夾心層”的購房需求,有利于保證保障房市場的持續(xù)供應。


  七、長效機制:實現(xiàn)的路徑


  近年來,中央多次強調完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。


  2017年12月20日,中央經濟工作會議提出,完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控;12月23日,全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出,2018年全國住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)要重點做好堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,堅持調控目標不動搖、力度不放松。


  宋清輝指出,房地產市場的長效機制指的是綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等一系列手段,建立的符合中國國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度。以確保市場穩(wěn)健和住有所居,市場相關各方相互關系與作用的機理。長效機制的建設是一個長期過程,作好頂層設計,明確階段性目標,完善組織和架構,分解總體任務,落實相關主體責任,是建立長效機制的基本要求。


  歐陽捷表示,房地產市場的長效機制包含著立法、行政等多樣化的內容,機制的建立并不是一蹴而就的,將會是一個長期的過程,也將是一個不斷的調整完善的過程。建立房地產市場的長效機制還涉及到基礎制度的改革,任務比較艱巨?,F(xiàn)在長效機制的出臺還缺乏長期的政策調控,僅有短期的政策調控遠遠不夠,否則房地產市場的長效機制便很難持續(xù)發(fā)揮出效果來。


  對于房地產長效機制的內容,房地產專家、北京師范大學房地產研究中心主任董藩表示,我國未來房地產市場長效機制的建設或將從以下幾方面入手:


  第一,加強對土地市場的計劃管理,提升國有企業(yè)對土地開發(fā)與房地產開發(fā)的參與程度;


  第二,繼續(xù)實施限購、限貸、限售政策,可以適時放松,但不會取消;


  第三,在壓縮市場化供應的同時,重啟體制內住房供應渠道,允許機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)自主建房、內部分配、低價購買、限制產權、封閉運行;


  第四,通過共有產權方式,解決部分中低收入家庭的居住問題;


  第五,通過放松集體建設用地入市方式,擴大建設用地和租賃房供應;


  第六,通過開放REITs市場、減免稅收等方式,支持國有企業(yè)進入持有和租賃市場。


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