房價是漲還是跌？今年兩會你需要關注這些

　　距離全國兩會的召開還有不到一周時間，房地產政策再次成為人們關注的焦點。房價如何走?政策方向如何?

　　一、樓市調控：持續(xù)“錢緊”?

　　2017年，房地產市場經歷了密集的調控政策。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，年內全國房地產調控政策發(fā)布接近110個城市與部門，發(fā)布調控政策次數(shù)多達270次以上，其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京發(fā)布的各類型房地產調控政策就超過30次。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，分類調控是2017年調控的主基調，最大的特點是一城一策，甚至一城多策。

　　從調控城市看，15個熱點城市是調控熱點，上半年，從一二線城市開始，逐漸向周圍城市擴圍，長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市聯(lián)動中心城市出臺收緊政策;下半年，三四線城市調控進一步擴圍，集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區(qū)重點城市周邊的三四線城市。熱點城市全面嚴控，進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”時代。

　　繼限購、限貸后，部分城市開啟的“限售”模式成為2017樓市調控的一大特點，抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預期。至12月末，全國已經有超過50個城市實行限售措施。從限售年限來看，限售分化為2年、3年、5年，甚至有特定地塊10年限售，大部分城市限售期為2-3年。

　　今年以來，中央多次釋放嚴控資金違規(guī)流入房地產行業(yè)的信號。房企融資難度越來越大，甚至有銀行已暫停受理房地產行業(yè)新增授信，或暫停房地產開發(fā)貸業(yè)務。

　　中經聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，去杠桿、防風險仍是政策主題，從目前來看，房地產還會延續(xù)2017年的形勢，調控的總體趨勢不會放松，信貸也會延續(xù)今年“錢緊”的形勢，但信貸政策受國內、國際等多方面因素的影響，未來不排除信貸政策寬松的可能性。

　　新城控股集團副總裁歐陽捷在接受采訪時也表示，房地產長效機制目前還沒有完全出臺，我們希望房地產市場的泡沫越來越小，而不是越來越大，所以未來五年限購、限售等政策是不會退出的，甚至不排除有的城市限售兩年期到了之后，還會繼續(xù)加碼。

　  二、房價：漲?跌?

　　在房價高企的今天，房價的一漲一跌都牽動著購房者的神經。

　　2017年房價有漲有跌，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，北京、深圳、南京、杭州、成都、鄭州等9個一二線熱點城市的房價同比出現(xiàn)下降，降幅在0.2至3.0個百分點之間，即2017年底的房價低于2016年同期。北海、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長沙等61個二三線城市房價有所上漲，漲幅在0.1%至13.2%之間。

　　2018年房價是升是降，還有多少下降的空間?幾位專家總的看法各異。

　　四川信托有限公司總裁劉景峰告訴記者，“房地產未來總的趨勢是平穩(wěn)上漲。一線城市或者部分發(fā)達的二線城市，前期上漲快的，房價可能會有所回落，但由于受土地供應量的影響，這些城市的庫存已經是歷史最低了，房價并沒有太大的下降空間。相反有些三線城市，或者部分前期沒有上漲，或者上漲比較少的城市，房價可能還會上漲?！?/p>

　　著名經濟學家宋清輝在接受采訪時表示，2018年樓市整體趨勢是穩(wěn)定房價和給房價進一步降溫，房價可能會出現(xiàn)微跌，熱點城市的限購限貸政策或會繼續(xù)得到有力執(zhí)行，信貸方面還會像今年這樣“錢緊”。但對于剛需族來說，2018年依然是一個買房的有利時機。

　　泰禾集團副總裁沈力男則表示，2017年在調控政策環(huán)境下，樓市還是有一個比較好的答卷，13萬億商品房銷售額，接近17億平方米的銷售面積，再次創(chuàng)了天量。2018年市場可能有所回調，但是房地產市場的蛋糕仍然是龐大的。從中長期來看，房價會溫和地保持這樣一個節(jié)奏的上漲，不會大起大落，這個趨勢是很難逆轉的。房地產兼具的居住和投資屬性，在資產配置上，它具有不動產的特性，可能也許不會大漲，但是也不會讓你失望。在一線城市和核心的二線城市，不管是住宅還是商業(yè)，都有配置的重要價值。

　　三、土地市場：熱度繼續(xù)?

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國300城市土地供應小幅回升，熱點城市新增供應穩(wěn)定了市場預期，拉升成交量及出讓金上漲，樓面均價較去年有所收窄，平均溢價率同比下降。

　　“2018開年中國多城土地市場成交活躍，土地供應持續(xù)增加，似乎延續(xù)了去年土地供應的熱度?！彼吻遢x分析，總體而言，在一二線城市，房地產企業(yè)對住宅類土地拿地積極性依然較高，房價整體仍在走高。在此背景下，預計2018年土地市場供應將會增加，地價還會持續(xù)走高。

　　歐陽捷也認為，土地供應方面，2018年可能比2017年多一點或者少一點，但土地供應的整體趨勢是向下的，現(xiàn)在土地越來越珍貴，越來越稀缺，地價也就很難有下降的空間。

　　為降溫土地市場，北京、上海等城市亦推出了“土地自持”和“租賃用地”地塊。目前，全國13個城市共成交自持、租賃住宅用地181宗，商品住宅自持、租賃面積達595.3萬平米，杭州、上海、北京為成交宗數(shù)最多的城市，上海成為成交面積最大的城市，達177萬平方米。

　　四、房地產稅：執(zhí)行時間表

　　房地產稅一直是“兩會”期間民眾關注的熱點話題。房地產稅是否會在2018年取得實質性進展，仍然受到了廣大民眾的關注。

　　2017年底，財政部部長肖捷在《人民日報》的一篇撰文透露了房地產稅的一些重要信號，也給房地產稅如何開征指明了方向。肖捷提到加快建立現(xiàn)代財政制度，明確按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環(huán)節(jié)稅費負擔，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產稅制度。

　　按照2019年稅收立法要完成全部立法程序的相關計劃，2018年稅制改革或會有更進一步的發(fā)展。

　　房地產稅是一項重大舉措，是確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制之一，其目的是降低房地產開發(fā)、建設、交易等環(huán)節(jié)的流轉稅，增加房地產持有環(huán)節(jié)的財產稅。由此可見，房地產稅是能夠降房價的，特別是那些持有多套住宅物業(yè)的投資客來說，將受到一定影響。

　　房產稅在短期內可能會對房地產市場產生一定的抑制作用。大家可能會出現(xiàn)觀望的心態(tài)，暫時不買房了，房地產市場或許會面臨量價齊跌的局面，但是這是屬于局部的或者說是短暫的影響。從長期來看，房地產稅對房價的影響有限。

　　五、租購并舉：租購同權

　　中央不斷完善住房租賃制度，加快推進房地產長效機制建設。2017年7月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。同時選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山等12個城市開展首批試點。

　　陳云峰告訴記者，實際上，長租公寓是目前租購并舉的主要實現(xiàn)形式之一，長租公寓包括兩種形式，一種是開發(fā)商持有的用于租賃的住房，這種模式下開發(fā)商只能用于租賃不能銷售，目前開發(fā)商尚未找到盈利模式。一種是像鏈家、我愛我家這種房地產中介公司租賃散戶的住宅，然后進行統(tǒng)一裝修和管理，再進行出租的形式，實際上這也是政府一直鼓勵的機構住房的形式。這是一個相對“靠譜”的定位，因為它有著較為成熟的盈利模式。

　　宋清輝指出，租購并舉是未來房地產市場發(fā)展的重點。十九大之后，加快建立租購并舉、多渠道保障的住房制度，讓全體人民住有所居，是頂層設計的出發(fā)點。從這個方面來講，預計2018年樓市將會繼續(xù)加大住房供給保障力度，并加快推出租售并舉等調控舉措，以抑制樓市投機現(xiàn)象，讓房子回歸居住屬性。在此背景下，預計未來租房市場發(fā)展的方向是繼續(xù)增加市場規(guī)模，滿足人民群眾的住房需求。

　　六、共有產權：能否平抑房價

　　隨著多個城市共有產權住房的推出，我國住房保障市場得到了進一步完善。目前，已有北京、上海、南京、福州、煙臺五地供應共有產權房。未來5年，北京將供應25萬套共有產權住房，著力滿足城鎮(zhèn)戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求。未來，推出共有產權住房制度的城市或將進一步擴圍。

　　對于共有產權房的影響，宋清輝分析稱，共有產權房的作用是分流商品房需求，平抑熱點城市房價，保障中低收入家庭的住房需求。尤其是那些有一定經濟能力，但是由于房價漲得過快又買不起房的群體。2018年，預計將有批量的共有產權房和租賃住房入市，有望進一步為房地產市場降溫。

　　值得注意的是，在以往的北京市產權型保障房和政策房中，比如經濟適用房、限價商品房、自住型商品房，在滿足一定條件后是可以轉換為完全商品住房。但此次北京市共有產權房確立了“封閉管理、循環(huán)使用”的原則，明確共有產權住房的共有產權性質再上市后也不能變更。

　　陳云峰指出，共有產權房的封閉運行，能夠使得政府把這部分房產像拳頭一樣收回來，然后再打出去，持續(xù)保障城市“夾心層”的購房需求，有利于保證保障房市場的持續(xù)供應。

　　七、長效機制：實現(xiàn)的路徑

　　近年來，中央多次強調完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

　　2017年12月20日，中央經濟工作會議提出，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控;12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2018年全國住房城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)要重點做好堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松。

　　宋清輝指出，房地產市場的長效機制指的是綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等一系列手段，建立的符合中國國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度。以確保市場穩(wěn)健和住有所居，市場相關各方相互關系與作用的機理。長效機制的建設是一個長期過程，作好頂層設計，明確階段性目標，完善組織和架構，分解總體任務，落實相關主體責任，是建立長效機制的基本要求。

　　歐陽捷表示，房地產市場的長效機制包含著立法、行政等多樣化的內容，機制的建立并不是一蹴而就的，將會是一個長期的過程，也將是一個不斷的調整完善的過程。建立房地產市場的長效機制還涉及到基礎制度的改革，任務比較艱巨?，F(xiàn)在長效機制的出臺還缺乏長期的政策調控，僅有短期的政策調控遠遠不夠，否則房地產市場的長效機制便很難持續(xù)發(fā)揮出效果來。

　　對于房地產長效機制的內容，房地產專家、北京師范大學房地產研究中心主任董藩表示，我國未來房地產市場長效機制的建設或將從以下幾方面入手：

　　第一，加強對土地市場的計劃管理，提升國有企業(yè)對土地開發(fā)與房地產開發(fā)的參與程度;

　　第二，繼續(xù)實施限購、限貸、限售政策，可以適時放松，但不會取消;

　　第三，在壓縮市場化供應的同時，重啟體制內住房供應渠道，允許機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)自主建房、內部分配、低價購買、限制產權、封閉運行;

　　第四，通過共有產權方式，解決部分中低收入家庭的居住問題;

　　第五，通過放松集體建設用地入市方式，擴大建設用地和租賃房供應;

　　第六，通過開放REITs市場、減免稅收等方式，支持國有企業(yè)進入持有和租賃市場。