嚴厲調控下誕生千億級房企 中小房企資金吃緊

2010年，中國房地產行業(yè)遭遇了近年來波動曲線中的又一個低谷。

　　去年4月底拉開的房地產調控大幕，出臺的多方位組合拳成了一個歷史上嚴厲的政策調控年。在這一年，一家年銷售規(guī)模破千億元的房企誕生了———萬科，它已經超越了自己曾經的榜樣，美國大的房地產企業(yè)帕爾迪，成為全球銷售規(guī)模大的房企。

　　2011年1月4日晚間，萬科A發(fā)布的2010年12月份銷售業(yè)績簡報稱，2010年1-12月，萬科累計實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，與2009年相比增七成，成為年銷售額達千億元的房企。

　　在2010年調控元年，萬科提前4年,實現了其在2004年定下的“千億”目標，帶領中國房企走入千億時代，而它對于中國房地產業(yè)更大的意義是，在調控成為常態(tài)的局勢下，走出了一條房企可參照的路徑。

　　【千億解讀】

　　千億霸主的路徑圖

　　2010年，業(yè)界出現了千億房企，一度引發(fā)了業(yè)內對于調控效果的諸多質疑。實際上，如萬科總裁郁亮所述，“企業(yè)的業(yè)績，并不能代表全行業(yè)”。

　　從91億到1000億

　　萬科走過的路徑，如同一個人走過的人生之路，“性格”決定命運，企業(yè)的戰(zhàn)略決定它達到的高度。

　　2004年，萬科提出實現千億銷售規(guī)模的目標在2014年，當年萬科的銷售額為91.6億元。

　　在2006年，萬科進入了一個高速增長期，從年銷售額212.3億元，到2007年跨過了500億銷售大關，達到523.6億元。增長速度從52.2%躍升到146.6%。

　　據萬科總裁郁亮介紹，當時萬科已經在搭建千億時代的發(fā)展平臺。2007年，萬科啟動了二輪大規(guī)模外部招聘高管人才計劃。萬科將挖人的視角開始從行業(yè)內延展到行業(yè)外的跨國公司。據悉，萬科為了將現任北京地區(qū)總經理的毛大慶從凱德挖過來，花費了兩年時間。

　　在經歷了2008年全球金融危機的沖擊后，萬科的年度銷售業(yè)績又滑落至500億以下。這場危機，令萬科在面對2010年的調控時更加清醒。

　　站在千億的平臺上，萬科董事長石更多的是反思。石表示，2020年，萬科的銷售額將增長到3000億元。但如果不回歸以消費者為導向的設計訴求，當萬科達到銷售額3000億元后，是萬科被消費者拋棄的時刻。萬科將面臨“大的轉型”，一方面是從追求利潤轉變?yōu)樽非蠹夹g科研為導向，一方面是從簡單的建房賣房，向市場服務性轉型。

　　調控年的正確選擇

　　業(yè)內聚焦萬科，更多的是希望找到千億背后的原因，作為調控成為常態(tài)下各路房企的參照樣本。

　　萬科總裁郁亮表示，聚焦主流普通住宅產品、貫徹向二三線市場縱深發(fā)展的戰(zhàn)略，以及適當的價格決策都是2010年取得千億業(yè)績的原因。

　　萬科董秘譚華杰介紹，目前萬科銷售的產品中90平米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。2010年萬科又新進入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚州、煙臺、烏魯木齊、清遠等二三線市場，布局更趨均衡全面。

　　值得一提的是，在調控年，萬科適時的價格決策和不遲疑的推盤策略，保證了2010年的銷售業(yè)績。2010年，萬科在一線城市深圳、北京低于預期價格開盤，頻造“日光盤”。這使得萬科成功完成了調控年低開快速推盤的市場試驗，也使得很多區(qū)域樓盤參照其定價。

　　實際上，在萬科內部，主要以周轉率來考核各地公司業(yè)績。按照萬科內部的指導線，新推盤項目當月銷售率達到60%才是比較理想的銷售速度。從實際的情況來看，2010年8月以后基本保持在70%以上。

　　此外，在調控日益趨緊的2010年，萬科在“二次調控”到來前，已完成推盤高峰，這使得其后續(xù)銷售從容。萬科2010年前九個月銷售金額達714.2億元，超過2009年全年。

　　目前來看，一系列順應調控的策略，使得萬科從調控前3.9%的全國市場占有率，攀升至5.7%。這意味著，在全國市場100套房子中，有近6套是萬科造的。

　　另外，在2010年，萬科一個顯著的點是積合作，這或者成為另一個未來行業(yè)發(fā)展的趨勢。在萬科的合作體系中，不乏實力雄厚的國企伙伴。萬科總裁郁亮表示，萬科不排斥二分之一合作，甚至三分之一、四分之一合作，這樣有更多的騰挪空間發(fā)展更多的項目。近三年，萬科沒有靠股權融資獲得資金，依舊有快速的發(fā)展。

【產業(yè)看點】

　　千億“后備隊”

　　在2009年賺得缽滿盆滿的諸多大房企，都在2010年提前完成了年度任務。根據榜單，2010年梯隊的業(yè)績門檻從300億提升至500億。而銷售額沖高至1081億元的萬科，已經與后續(xù)梯隊拉開了300多億元的差。在有望躋身千億房企的后備隊中，這幾家房企相互差并不大。

　　恒大 明年有望超越千億？

　　面對被萬科提升的房企銷售業(yè)績門檻，恒大地產先表現出了“千億雄心”。

　　恒大地產集團副主席夏海鈞去年稱，按照目前業(yè)績年增長60%的速度計算，兩年后恒大即可跨越千億大關。但他同時表示，能否做到還要取決于恒大上市后資本市場的表現和宏觀環(huán)境。恒大集團不會硬性規(guī)定銷售千億的時間期限。去年，恒大地產兩次上調銷售目標，年初將銷售目標300億元提高20%至360億元，7月又提高至400億元。

　　保利 后備軍中的佼佼者

　　保利地產在2010年超越了2009年的“老二”綠城集團。機構數據顯示，其年度銷售額達660億元，沖擊千億仍需有跨越式增長。

　　作為央企，保利地產有著先天的優(yōu)越條件和雄厚的資金保障。銷售額從100億元到500億元，保利地產用了3年多的時間。在眾多房企謹慎出手拿地的情況下，保利地產不斷拿地，儲備糧草。

　　在沖擊千億業(yè)績的后備力量中，保利地產的實力毋庸置疑。

　　綠地 沖擊千億頗具希望

　　綠地集團2010年的銷售金額650億元，相差二名保利10億元。在2009年，其銷售業(yè)績?yōu)?60億元。一年近300億元的業(yè)績增長，使得其沖擊千億元頗具希望。

　　2010年，在綠地集團全國戰(zhàn)略中，打響了搶占戰(zhàn)略要地北京的戰(zhàn)役，其位于大興的北京項目綠地新里西斯萊公館，銷售破50億元，不出意外將成為北京商品住宅新銷售。

　　低開定價換得成交量的策略，為綠地在調控中前進賺取了經驗。

　　中海外 沖擊千億的新軍

　　銷售額578億元，名列四的中海外，其國企身份注定令業(yè)內覺得它是一支不可小覷的沖擊千億的新軍。中海外地產已在業(yè)界樹立起了“工科中海”的品牌形象。這家1979年成立于香港的國有企業(yè)，目前在內地市場的房地產投資比例已超過90%，業(yè)務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等30多個城市，在三年前便已經入選香港的恒生指數成分股。

　　【千億之外】

　　中小房企資金吃緊

　　在大房企業(yè)績高漲，沖擊千億門檻的同時，中小房企正在調控致使的資金吃緊的局面中掙扎。房企將在2011年出現分化。

　　根據Wind資訊的數據顯示，從2010年4月17日房地產新政開始實施到12月1日，228天的時間里共有44家上市房企公布了股權質押公告，超過了該行業(yè)上市公司總數的三分之一。而這44家房企累計質押的股權數量更是達到了79億股，涉及金額超過千億元。

　　44家房企在去年的8個月內144次的股權質押公告也意味著，平均每2天便有一家上市房企通過質押股權換取資金，每天平均質押的股權數達到了3465萬股，每天套取的資金超過3500萬元。但是，44家參與股權質押行為的企業(yè)大多屬于二三線房企，“萬保金招”（萬科、保利、金融街、招商地產）等傳統龍頭在這里難覓蹤影。

　　在這些出現股權質押的房企中，新湖中寶（600208）高達23次的質押公告位列。而綠景地產、榮安地產、廣匯股份等上市房企的股權質押次數也都接近10次。

　　上市公司融資受阻

　　2009年8月底，萬科重磅推出的112億元公開增發(fā)計劃，將上市房企融資熱潮推向了高峰。

　　根據記者粗略統計，2009年以來共有45家A股房企公布融資方案，其中，有12家公司已經完成增發(fā)，有32家公司公布了增發(fā)預案，融資規(guī)模近千億元。

　　但2009年底出臺的一系列政策，使得房企的上市融資以及IPO遭遇了較高的門檻，政策關卡收緊，使得上市融資在2010年成為不可能實現的計劃，萬科、招商、世茂等多家房企之后在2010年陸續(xù)擱置了融資計劃。