從2020年兩會，看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向

　　2020年是“十三五”規(guī)劃收官之年，是特殊的一年。當(dāng)前全國兩會已落幕開，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，兩會不僅透露著中國經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的發(fā)展方向，也被視作樓市的風(fēng)向標(biāo)，與廣大人民息息相關(guān)。

　　而在兩會期間，圍繞房地產(chǎn)的熱議話題有哪些呢?小編帶大家來捋一捋。

　　民法典在房產(chǎn)方面有哪些新規(guī)？

　　作為今年全國兩會的重頭戲之一，經(jīng)過數(shù)十年醞釀、5年編纂的《民法典》提請十三屆全國人大三次會議審議，并且就在5月28日表決通過，該部法律自2021年1月1日起施行。

　　它分為七編和附則，被譽(yù)為“社會生活的百科全書”。作為新中國第一部《民法典》，通過后將影響到我們每一個人的生老病死和衣食住行。

　　《民法典》中也涉及眾多與住房相關(guān)的問題，對土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、居住權(quán)等等進(jìn)行規(guī)定，具體到社區(qū)方面還包括小區(qū)共有部分產(chǎn)生收益屬業(yè)主共有，物業(yè)費(fèi)使用情況要定期公開，物業(yè)費(fèi)使用情況要定期公開等。

　　而民法典中涉及的另外這幾點(diǎn)，我們也需要著重關(guān)注。

　　住宅70年土地使用權(quán)到期怎么辦?

　　我們現(xiàn)在所住的商品住宅，土地使用權(quán)一般的期限是70年，這70年的土地使用權(quán)到期怎么辦?關(guān)于這個問題，民法典中在第359條提出：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”

　　已設(shè)定抵押的房子還能賣嗎?

　　若依據(jù)老的《物權(quán)法》，如果把房子抵押出去以后，原則上被抵押的房子自己是不能再轉(zhuǎn)讓的了，因?yàn)橐Ｗo(hù)債主利益。

　　可是《民法典》在物權(quán)編第406條做了重要變動，它的規(guī)定是：“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款，向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”

　　賣房或租房過程中 中介被“跳單”怎么處理?

　　《民法典》中，對“跳單”行為也做了規(guī)定。

　　它在第965條做了一個規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會或者媒介服務(wù)，繞開中介人只直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。”

　　換句話說，如果委托了中介機(jī)構(gòu)，利用他們提供的信息源，認(rèn)識了買家、賣家或承租人，事后訂立了合同成交的，還得把中介費(fèi)給人補(bǔ)上。

　　*《民法典》中涉及的相關(guān)規(guī)定較多，本次僅摘取部分進(jìn)行羅列，有關(guān)居住權(quán)、宅基地、物業(yè)等其它內(nèi)容，在今后的文章中還將進(jìn)行更詳細(xì)的說明

　　住房公積金制度成為兩會熱點(diǎn)

　　今年2月，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長黃奇帆撰文提到，除稅收等政策以外，建議取消企業(yè)住房公積金制度，為企業(yè)降低12%的成本。

　　這番言論一出，一石激起千層浪。此后，社會上關(guān)于取消和保留公積金的意見眾說紛紜。

　　住房公積金制度是否應(yīng)取消?這一話題的爭論自今年2月起持續(xù)發(fā)酵，并成為今年“兩會”期間的熱點(diǎn)。

　　其中，尤以全國政協(xié)委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文主張保留并改革公積金制度的提案受到較大關(guān)注。他認(rèn)為，住房公積金制度目前還有存在的價值，應(yīng)繼續(xù)保留，它的歷史使命并未完結(jié)。

　　“眼下，刻不容緩的是立即就地改革?！编嵄恼f，“先把協(xié)議存款等業(yè)務(wù)搞起來?！?/p>

　　雖然兩會中，對于是否取消住房公積金制度這個話題多方人士各持己見，但其實(shí)在5月18日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》，明確提到要“改革住房公積金制度”。

　　由此，市場人士解讀，中央定調(diào)公積金制度的方向是改革，而非取消。

　　2020年兩會未提及房產(chǎn)稅

　　在2020政府工作報告中，用81字提及到了房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，即“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居”。

　　面對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力，中央保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，堅(jiān)持住房回歸居住屬性。但對于外界普遍關(guān)心的房地產(chǎn)稅，并未提及。

　　在2018年、2019年政府工作報告中，對于房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程分別用“穩(wěn)妥推進(jìn)”和“穩(wěn)步推進(jìn)”來表述。這是三年來，兩會首次未提房地產(chǎn)稅。

　　雖然2020年政府工作報告沒有提及房地產(chǎn)稅，但5月11日發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于新時代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》(以下簡稱《意見》)指出，要加快建立現(xiàn)代財稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

　　從2018年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”到2019年的“穩(wěn)步推進(jìn)”，再到2020年的“穩(wěn)妥推進(jìn)”，用詞更為謹(jǐn)慎。

　　一位長期關(guān)注房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程的學(xué)者表示，今年房地產(chǎn)稅立法無望。

　　在兩會期間，全國人大代表、全國政協(xié)委員也對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展建言獻(xiàn)策，以下摘取部分提案供大家了解，進(jìn)行探討。

　　全國政協(xié)常委、中國社會科學(xué)院黨組書記、院長謝伏瞻：完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，放寬認(rèn)房又認(rèn)貸限制

　　應(yīng)該完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，放寬認(rèn)房又認(rèn)貸限制。一是充分認(rèn)清形勢的嚴(yán)峻性，采取更加積極的財政政策，適當(dāng)增加財政赤字，支持?jǐn)U大有效需求。完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，對單套改善型住房交易實(shí)行支持政策;調(diào)整普通住宅和非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn);放寬認(rèn)房又認(rèn)貸限制條件，減免有關(guān)稅費(fèi)。二是堅(jiān)定不移高質(zhì)量推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)，把“一帶一路”建設(shè)與供應(yīng)鏈建設(shè)調(diào)整有機(jī)結(jié)合。三是適度提高科學(xué)技術(shù)預(yù)算支出力度。

　　全國政協(xié)委員、正榮集團(tuán)董事局主席歐宗榮：城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系和治理能力亟待提升

　　社區(qū)治理是社會治理的重心，是國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的基石。我們要著力構(gòu)建以社區(qū)自身為主體、以智慧科技為支撐、各方力量共同參與的共治共享社區(qū)治理新格局，推進(jìn)基層社區(qū)治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

　　全國政協(xié)委員劉紅宇：建議農(nóng)村“土地養(yǎng)老”

　　可以參考城鎮(zhèn)地區(qū)“以房養(yǎng)老”的模式在農(nóng)村推行“以地養(yǎng)老”。由農(nóng)村居民與政府簽署自愿有償退出宅基地協(xié)議，在考慮未來土地增值因素后確定補(bǔ)償資金，由政府分期支付，農(nóng)村居民在世期間宅基地和地上房屋仍然歸其使用，去世后由政府收回，既讓農(nóng)民享受土地增值收益，政府也可以通過回收的建設(shè)用地和指標(biāo)在土地市場上進(jìn)行交易獲取資金，形成閉環(huán)。

　　全國人大代表、四川大學(xué)商學(xué)院院長徐玖平：建議住房公積金由強(qiáng)制轉(zhuǎn)向自愿

　　住房公積金制度已經(jīng)到了非改不可的地步，改革的正確方向就是建立國家政策性住房金融機(jī)構(gòu)，核心是實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)制”向“自愿”的制度轉(zhuǎn)換。住房公積金作為企業(yè)成本的構(gòu)成要素之一，對建制企業(yè)來講肯定會加重企業(yè)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。此外，住房公積金實(shí)際上已經(jīng)蛻變?yōu)榕c住房無關(guān)的剛性福利。而真正擁有巨大住房消費(fèi)需求的新市民，則很多都未能納入住房公積金制度覆蓋，合理的住房剛需受到抑制。這是對社會資源的嚴(yán)重錯配和閑置浪費(fèi)。

　　當(dāng)前兩會落幕，《民法典》正式通過，雖然還有很多事未有定數(shù)，但我們也能從會議中充分體會到改革向好的決心。

　　*部分內(nèi)容來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 中新經(jīng)緯 微博房產(chǎn)報道 21財經(jīng) 鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

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