警惕！二手房買賣常見七大違約現(xiàn)象！

　　因?yàn)槎址烤邆洳簧賰?yōu)勢，二手房市場也越來越火，但是違約的現(xiàn)象相對來說也越來越多，花樣百出。今天就主要分享二手房買賣過程中比較常見的七種違約現(xiàn)象。

　　1、買方中介包購糾紛

　　中介沒義務(wù)必須買到房，要看合同約定。這種情況主要發(fā)生在買方和中介之間，買方和中介簽了合同，約定好自己的買賣條件，并付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了一部分的房款，但最后因?yàn)楦鞣N原因沒能買到房子，這時(shí)買方會(huì)認(rèn)為自己的委托沒有達(dá)到目的，是中介違約了。但是不是違約，還是得看合同的約定，法律上并沒有規(guī)定說中介公司接了買方或賣方的委托，就必須買到或賣掉房，但如果中介作出了承諾，或在合同中約定好了一定幫委托方買到房，這種情況如果最后沒有買到房，可以認(rèn)定為中介違約。

　　2、拒付居間費(fèi)

　　中介信息虛假、有隱瞞，只有造成重大損失才能讓中介承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。主要還是講的買方拒付居間費(fèi)，雖然是買方拒付，但也有可能是中介的問題。既然已經(jīng)簽了合同，委托中介買房或是賣房，那么中介就有義務(wù)也應(yīng)該如實(shí)向客戶提供房屋真實(shí)的情況，而且中介要承擔(dān)的賠償責(zé)任必須要看客戶的損失跟中介的行為是否相當(dāng)，也要看買方是否構(gòu)成了拒付的條件，如果真的因?yàn)橹薪榈囊恍┬袨榻o客戶造成了一定的損失，中介就必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是中介的問題。

　　3、賣方后悔不賣房

　　惡意毀約，買方可要求繼續(xù)履行合同。若合同已不能實(shí)際履行，可要求賠償損失。大部分情況是賣方簽了合同后來發(fā)現(xiàn)房價(jià)漲了，自己賣虧了，不想賣了，這時(shí)大部分都會(huì)選擇支付違約金，因?yàn)榘逊孔邮栈丶觾r(jià)后再賣出去，這中間所賺的錢遠(yuǎn)比違約金多，所以就寧愿承擔(dān)違約金。這種現(xiàn)象其實(shí)就是典型的惡意毀約，按照民法當(dāng)中的“誠實(shí)信用”原則，在合同中體現(xiàn)的話，其實(shí)就是合同信守原則，這個(gè)原則就要求買賣雙方必須要遵守合同的約定，正確的行使雙方的義務(wù)，也就是說合同中約定了違約的責(zé)任，然后賣方毀約了，那就可以按照合同的約定讓賣方繼續(xù)履行合同，如果不能夠繼續(xù)履行的話就可以要求賣方賠償損失。

　　4、賣方共有人不同意，合同無效

據(jù)事實(shí)判斷：若其他共有人知道但不反對，法律上可推定其默認(rèn)，合同有效。這就是我們之前說到的，如果房子是共有產(chǎn)權(quán)，就需要得到所有產(chǎn)權(quán)人的同意才能夠出售，即使在整個(gè)交易環(huán)節(jié)不能出面，也因該出示書面的同意說明書，如果賣方在賣房時(shí)，房子的共有人不同意或不知情，或知情后申訴這個(gè)合同是無效的，這時(shí)法院一般都會(huì)支持他們的決定，這時(shí)賣方其實(shí)就是違約的，買方就可以要求賣方賠償自己的損失。

　　5、買方反悔不買房

　　意向金、定金不能退換，除非事先約定。除了賣方因?yàn)榉孔訚q了會(huì)毀約，其實(shí)買方也會(huì)因?yàn)橘I了房后發(fā)現(xiàn)房價(jià)跌了而毀約，在付完房款后，房子跌價(jià)了，相當(dāng)于買了一套貶值房，后期出手也比較難，買方有可能就不想買了，這時(shí)需要看一下，意向金和訂金的區(qū)別，看當(dāng)初交的是意向金還是訂金，一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后，如果買方違約不買房，意向金將不能退還，訂金是可以退的。所以還是要看交付時(shí)的是意向金還是訂金，因?yàn)榉椿诤筮@筆錢有可能拿不回來。

　　6、買方要求賠償房屋漲價(jià)損失

　　賣方毀約要雙倍返還定金;若雙倍定金不能彌補(bǔ)實(shí)際損失，還應(yīng)當(dāng)賠償損失。也就是說房價(jià)在不斷上漲過程中，在雙倍返還定金不足以彌補(bǔ)房屋漲幅的情況下，買方會(huì)主張要求賠償房屋漲價(jià)的差價(jià)損失。這時(shí)也需要看合同，一般來說，雙方當(dāng)事人在合同中約定了違約定金的條款，或收取定金的一方如果違約，除了承擔(dān)雙倍的定金返還的責(zé)任之外，如果有造成實(shí)際損失的話還應(yīng)該賠償實(shí)際損失。而且在合同法中除了實(shí)際損失條例外，實(shí)際損失還包括了市場漲價(jià)因素所造成的間接損失也應(yīng)當(dāng)賠償?shù)?。所以如果真的因?yàn)橘I方因房屋漲價(jià)等問題給自己造成損失，也是可以申訴讓對方賠償?shù)摹?/p>

　　7、“跳單”買賣方違約

　　買賣雙方違反約定直接交易，對中介公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。大部分情況就是跳過中介這環(huán)，在中介有介入的房屋買賣中，是不允許買賣雙方私下交易的，但有時(shí)買賣雙方為了省一些錢會(huì)瞞著中介自己私底下交易，但其實(shí)這樣做，就違反了約定，對中介公司就構(gòu)成了違約，這時(shí)就需要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任的。

　　總結(jié)了七大點(diǎn)，角色不同采取的措施不同，大家可以根據(jù)自己的角色來對號入座。另外，說到違約，很多人會(huì)想該如何去防范，其實(shí)目前為止最有效的方法，就是加大違約成本。每次打官司的話，法官參考的主要依據(jù)還是合同，合同具有很重要的參考性的，所以合同中說清楚的話向來都是依照合同中履行的，所以還是要在合同里加大違約成本，包括加大違約金的金額，違約金最高還是不能高過實(shí)際損失的30%的，可以在允許的范圍內(nèi)盡量把違約金的數(shù)量定大一些，這樣就可以遏制一下違約行為;對于買方來說，簽了合同后應(yīng)該趕緊催賣方過戶，因?yàn)橹挥性谶^戶后房子在自己名下了才能算這件交易做成了，不然還是會(huì)有很大風(fēng)險(xiǎn)的;對于賣方來說可能還是在規(guī)定的范圍內(nèi)多收一點(diǎn)定金來遏制買方違約，但多收定金也是不能超過合同總價(jià)款的20%。