潛江房網
您當前位置:潛江房網>潛江樓市>小編說房

樓市調控又一周年,潛江房價降了嗎?

2018年05月02日 16:44     小編:潛小房          點擊:3090

掃描到手機

掃描到手機  新聞隨時看

掃一掃,用手機看文本
更加方便分享給朋友

掃描到手機

  2017年“3.17”是樓市的分水嶺,3.17開始,北京打響房地產調控第一炮,很快,調控政策蔓延到其他一二線等十幾個核心熱點城市,調控政策力度空前,加息、開征房產稅等消息不斷爆出,悲觀的論調逐漸占據上風,“房價即將崩盤”的聲音不絕于耳。


  如今,“3.17”樓市調控過去一年,房價跌了嗎?


  2017年被稱為房地產調控之年。其中北京是調控最嚴厲的城市,過去一年,北京發(fā)布了超過30條調控措施,密集度創(chuàng)下北京歷史乃至全國的記錄。從限購、限貸到限價、限售再到限商、社保滿60個月,全方位圍堵“口子”。之后,幾乎所有重點城市都在跟進北京的政策。


  政策高壓之下,各地樓市成交量全面萎縮,但二線和部分三四線乃至縣城的房價卻還在上漲。


/lpfile/2018/05/02/20180502165115266288havfr.jpg


  通過數據看到,在政府的組合調控之下,15個熱點城市中,僅深圳房價略有下跌,其他都有所上漲,不過相較于2016年,漲幅縮小。


  限購、高首付比例、二套房高利率,幾乎所有重點城市都學會了北京的調控政策。但一些城市的房價卻還在漲,甚至出現一房難求的現象。


  調控之后 當房奴更難了


  一、房貸利率越漲越高


  樓市調控一年了,相對于房價漲幅,不少剛需發(fā)現,房貸利率的漲幅更高更快。


  融360數據表示,2018年2月,全國首套房貸款平均利率5.46%,相當于基準利率1.114倍,同比2017年2月首套房貸款平均利率4.47%,上升幅度22.15%。


  從去年年初到現在,房貸利率走勢是這樣的:


2018050216482223069lnwhhv.jpg


  進入3月份,在熱門一二線城市中,部分城市首套利率已大范圍執(zhí)行基準利率上浮20%,二套利率也同步上調。有城市個別銀行已將首套利率上調至基準上浮30%-40%,且有越來越多的銀行和城市加入這個上調趨勢。


  房貸利率上浮40%,買房要多花多少錢?


  假如現在貸款100萬,利率4.9%,等額本息,還30年,那么還款總額為191萬元,月均還款5307元;若利率上浮20%,在同等條件下,還款總額為213萬元,月均還款5918元,30年需多還銀行利息22萬。若按照利率上浮40%計算,還款總額236萬元,月均還款6559元,30年需多還銀行利息45萬。


  這也就意味著貸款100萬,利息就要增加45萬!


  然而,房貸利率上漲還沒有到頭!


  對于個人住房貸款,央行進行了表態(tài)。近日,央行副行長潘功勝在兩會期間答記者問這樣表示,的確,房貸利率是略有上升。但大家從稍微長一點的周期來看,它仍然處于比較低的水平。商業(yè)銀行綜合考慮負債端利率上升和房地產的風險溢價,對住房貸款利率自主進行定價,擴大利率的浮動區(qū)間,總體上符合利率市場化的要求和趨勢。


  還有一個擔心,就如央行副行長潘功勝所說的,貸款利率目前仍處于比較低的水平。目測今年美國還要加息三次左右,如果中國不進行加息,中美利差的優(yōu)勢就會消失,結果就是資本外逃會變得更嚴重。一旦中國也進入加息通道,就不是加一次就完事了,加息是一個長期趨勢。加息過后,房貸就更不只當前這么多了。


  二、住房貸款也更難了


  今年,房貸的閘門已經越關越小了。近一年來樓市調控持續(xù)高壓,監(jiān)管對銀行信貸資金流向審查從嚴,涉房貸款全面整頓清理。


  第一種貸款是房抵貸。最近,中信銀行宣布從3月起暫停北京地區(qū)200萬元以上個人住房抵押貸業(yè)務的消息,更是猶如一枚深水炸彈,引爆原本就氣氛緊張的房貸市場。更多的銀行正在準備停掉“房抵貸”。


  這是什么意思呢?簡單來說,居民正常購房,向銀行申請房貸可以獲批,但如果想把房子抵押給銀行換錢出來,那就不行了。


  此外,正常的房貸放款也非常慢。當前,各家銀行對于房貸的態(tài)度已經不同以往,審批嚴、放款慢情況層出不窮。


  從年前到現在,王先生已前前后后分別向建行、光大、郵儲3家銀行申請貸款,其中建行、光大都是直接拒絕收件,答復的理由是目前沒有額度,而前面的單也還沒消化完。


  現在房貸為什么又難又貴?融360分析人士表示,銀行推出房貸業(yè)務必然會考慮資金成本問題,2018年銀行面臨較大的加息壓力。3月份美聯儲加息的可能性極大,我國央行也極有可能隨之用公開市場操作來調節(jié)利率,彼時銀行的資金成本會上升,需要從房貸利率等方面尋求彌補。此外,隨著“租購并舉”的房地產政策實行,租房產品的政策紅利開始顯現,各大銀行開始往租房貸款方面分流資金,這就間接削弱了購房貸款方面的供給能力。


  剛需們到底怎么辦?


  當你辛辛苦苦收入跑贏了通脹,攢夠了首付,以為終于可以買房子了,結果銀行不但沒錢貸給你,就算貸給你,利率也比之前高太多。這就是調控一周年后剛需們當前的現狀。


  面對這一現狀,剛需們應該怎么辦? 有幾個建議:


  第一,如果你的錢夠了首付,就買房吧,不要管什么時機什么調控。華遠地產董事長任志強曾被無數人、無數次問到:什么時候買房合適?他最新的回答仍然是,只要你需要,什么時候都可以買房。


  第二,如果你要買房,買房之前,請先算一算你能承擔多高的房貸利率。不要光顧著眼前,而忘了后面的事。因為后面房貸利率更高是大概率事件。


  第三,房貸利率上漲,盡量使用公積金貸款購房。目前北京、深圳等城市平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬,而公積金貸款北京家庭為單位最高可貸120萬,南京高層次人才家庭最高可貸240萬??梢杂蒙藤J和公積金的組合,享受到部分公積金購房利率優(yōu)惠也是不錯的選擇。


  調控前是房價蹭蹭往上漲,調控后是房貸蹭蹭往上漲。其實,不管行情如何演變,也不管政策走向如何,對于剛需購房者來說,買房都是一件已經被提上日程的事兒,所以只要算一算,你還可以上車,還有能力可以承擔每月的房貸,盡快上車就是最好的選擇!


/lpfile/2018/05/02/2018050216523784643frwzoj.jpg

分享到:
獲取優(yōu)惠