是什么在催漲房價(jià)？有5個(gè)因素連調(diào)控都無法控制

　　當(dāng)有人說，房價(jià)不是你說降就能降的時(shí)候，希望大家不要急于反駁，先看完接下來為大家公布的一項(xiàng)最新研究：房價(jià)由哪些部分組成?看完后還認(rèn)為房價(jià)想降就能降的朋友們，歡迎大家添加小編微信發(fā)表觀點(diǎn)。

　　1、土地成本

　　土地資源不可再生，越來越少，自然也就越來越貴。每次土拍，開發(fā)商競價(jià)競地的激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多錢也不在乎。

　　土地是開發(fā)商建設(shè)過程中的第一個(gè)必備元素，拿地的成本最終必將要算入房價(jià)中，據(jù)研究顯示，開發(fā)商的拿地成本約占房價(jià)的30%—40%，這筆錢用來購買土地的使用權(quán)，繳納土地出讓金。

　　2、建筑成本

　　拿到地就要開始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等成本、人工成本、社區(qū)設(shè)備成本、綠化維保成本等，整體算下來，又占房價(jià)的30%—40%。有的樓盤如果是精裝修的話，還要包括更多的室內(nèi)設(shè)備成本，可能要達(dá)到總房價(jià)的45%左右。

　　3、稅費(fèi)成本

　　開發(fā)商從拿地到建筑施工，到銷售，這個(gè)過程也是要不斷地繳納相關(guān)稅費(fèi)的。主要包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅，所得稅、印花稅等各種稅費(fèi)，加起來大約占房價(jià)的12%-15%。由于各個(gè)城市的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能不同，收費(fèi)起點(diǎn)也會略有不同，所以此數(shù)據(jù)是保守估計(jì)。

　　4、銷售管理成本

　　銷售管理成本主要包括銷售人員工資，項(xiàng)目管理服務(wù)成本，廣告宣傳費(fèi)用等，該部分費(fèi)用約占10%—15%。

　　如果一個(gè)項(xiàng)目的操盤能力特別強(qiáng)，樓盤建設(shè)銷售周期短的話，成本也會相應(yīng)減少，如果操盤能力太差，拖個(gè)三五年，八九年，那么銷售成本也會隨之增加。隨著時(shí)間的消耗，成本增加，樓盤的價(jià)值也可能會有所損耗。這對開發(fā)商是非常不利的，同時(shí)，也是現(xiàn)在樓市快銷現(xiàn)象存在的一個(gè)重要原因。

　　5、開發(fā)商利潤

　　除去以上的成本支出，剩下的部分就是開發(fā)商的利潤了，一般占10%—15%。所以開發(fā)商在定房價(jià)的時(shí)候，根據(jù)以上各部分的份額和支出，一個(gè)大概的房價(jià)就會被制定出了，房價(jià)再低，也不能低于自己支出的成本，必須將本金收回來才是定價(jià)的底線。