買房子“送面積”其實(shí)沒有那么簡(jiǎn)單！

   如今，買房送面積似乎成了約定俗成的話題，不少樓盤的宣傳廣告有“一房變兩房、兩房變?nèi)俊?、“送入室花園”、“贈(zèng)送面積50平米起”、“送飄窗、送陽臺(tái)”等等，此類的宣傳語屢見不鮮，贈(zèng)送面積的形式也是“亂花漸欲迷人眼”。在房?jī)r(jià)飛速攀升的現(xiàn)在，土地寸土寸金，開發(fā)商慷慨“送房”讓購房者激動(dòng)不已，覺得自己占了很大便宜。但是沒有合同保障的贈(zèng)送面積總是在交房之后困擾著購房者，這是“陷阱”還是“餡餅”?贈(zèng)送面積似乎沒那么簡(jiǎn)單。

　　花園

　　買一樓送花園最常見，如果是在格式合同部分寫明花園是贈(zèng)送的面積，它的產(chǎn)權(quán)理應(yīng)歸業(yè)主個(gè)人。但許多情況下，是開發(fā)商從小區(qū)公共綠地面積里圈了一小部分作為花園送給你。這樣贈(zèng)送的花園通常不會(huì)寫在買房的格式合同和產(chǎn)權(quán)證上，因?yàn)樗鼘儆诠簿G化面積，實(shí)際歸屬小區(qū)業(yè)委會(huì)和社區(qū)。開發(fā)商并沒有權(quán)力劃給任何個(gè)人使用，如果社區(qū)大多數(shù)業(yè)主提出異議，法律上其他業(yè)主可以要求你拆除，或者社區(qū)居民都可以進(jìn)入。

　　露臺(tái)

　　露臺(tái)面積不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證，要看開發(fā)商先前的建筑方案報(bào)批是否通過。贈(zèng)送的部分通常是無產(chǎn)權(quán)的，如果建筑方案規(guī)劃里有露臺(tái)部分的設(shè)計(jì)，一般開發(fā)商會(huì)以較低的價(jià)格賣掉，這樣的情況就可以辦理產(chǎn)權(quán)。通常別墅的露臺(tái)使用權(quán)都比較明確，歸這幢別墅的業(yè)主。如果露臺(tái)建于公寓樓的頂層，就是共用的。公寓露臺(tái)上一般有水泵、消防門等設(shè)施。則這塊區(qū)域?qū)儆谡鶚堑臉I(yè)主，嚴(yán)格上說，開發(fā)商沒有權(quán)利把這部分空間贈(zèng)送給你。

　　大陽臺(tái)、入戶花園

　　陽臺(tái)在產(chǎn)權(quán)證上通常只計(jì)一半面積，所以，有的開發(fā)商會(huì)把陽臺(tái)、入戶花園面積造得比較大，砌半截墻面做圍護(hù)結(jié)構(gòu)，或是外墻和一半房間無異但不安裝窗戶，在建筑規(guī)范上，沒有安裝窗戶就不會(huì)被認(rèn)定為房間而是被劃為陽臺(tái)、入戶花園。交房后業(yè)主自己加裝窗戶。就成了一個(gè)完整的房間。而空中花園是不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證的，這也會(huì)成為“贈(zèng)送”的面積。

　　什么是真正意義上的贈(zèng)送面積?

　　據(jù)了解，絕大多數(shù)樓盤的贈(zèng)送面積都不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證，這就意味著這些贈(zèng)送的露臺(tái)、院子等只有使用權(quán)，像公共的樓頂平臺(tái)等則屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。

　　“實(shí)際上真正贈(zèng)送面積，就是在產(chǎn)權(quán)證上實(shí)際面積上收錢打折，比如產(chǎn)權(quán)證上130㎡的房子，開發(fā)商只收120㎡”的錢，那10㎡才能算是贈(zèng)送，否則就不能算作贈(zèng)送面積”房產(chǎn)局工作人員表示。

　　贈(zèng)送的部分有產(chǎn)權(quán)嗎?

　　按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，大多數(shù)“贈(zèng)送”的面積只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，如露臺(tái)、花園，不獨(dú)立使用的地下室等等，甚至有的是屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用，另外由于贈(zèng)送面積因?yàn)椴粚儆诋a(chǎn)權(quán)面積，所以如果遇到贈(zèng)送面積縮水、拆遷、出售、繼承、抵押等情況時(shí)，購房者的權(quán)益將無法得到保障，只有白紙黑字寫在產(chǎn)權(quán)證上的登記面積才是合法的。

　　贈(zèng)送面積是否要交物業(yè)費(fèi)

　　物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以房屋登記的面積作為主要的計(jì)算依據(jù)，在沒有驚喜產(chǎn)權(quán)登記前，物業(yè)公司可依據(jù)房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算。結(jié)合自身實(shí)際情況，對(duì)于開發(fā)商贈(zèng)送王先生的閣樓的面積是否需要收取物業(yè)管理費(fèi)，主要取決于房屋登記簿有無登記。如果贈(zèng)送部分的面積不屬于房屋登記簿登記的面積，物業(yè)服務(wù)公司不應(yīng)該收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，如果沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，物業(yè)公司一般應(yīng)當(dāng)暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)。房屋登記以后，應(yīng)據(jù)實(shí)核算，根據(jù)房屋登記簿登記的面積情況，多退少補(bǔ)。

　　贈(zèng)送部分是否算面積?

　　房管局的工作人員表示，對(duì)于贈(zèng)送面積，購房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷。如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，買房人能得到額外使用面積，開發(fā)商房子也賣得好，可以說是一種雙贏，但如果沖著“贈(zèng)送兩個(gè)字盲目以為撿了便宜，沖動(dòng)買房，萬一贈(zèng)送部分設(shè)計(jì)得不好，不能利用或?qū)笃谑褂迷斐衫_，那就得不償失了。專業(yè)人士透露，目前很多樓盤所宣傳的贈(zèng)送面積大部分是國(guó)家規(guī)定不計(jì)面積的。

　　購房前要注意：

　　別被贈(zèng)送迷惑了做了錯(cuò)誤的購房選擇有的贈(zèng)送或優(yōu)惠購買面積并沒有看起來那么劃算。有一種情況是在保留主流戶型和面積的需求上，額外附送面積。實(shí)際上你依然增加了購房成本，另外一種類型是原本適用于兩房的空間，通過壓縮其他功能區(qū)的面積，挪出一塊空間來，實(shí)際上可能影響到許多生活功能區(qū)的使用舒適度。贈(zèng)送地下室和閣樓的初衷，也是為了彌補(bǔ)高層頂樓和底樓的居住缺陷而做的平衡。而且不是贈(zèng)送的比例越高越好。擴(kuò)大了使用面積后，改造成本、維持清潔、裝修填滿都需要考慮。

　　所以，購買時(shí)需要考慮的是真正的附加值到底有多少，贈(zèng)送部分是不是滿足娛樂需求、會(huì)客需求、工作室需求、休閑需求等時(shí)機(jī)用途需求，而不是看起來慫了東西很劃算。選擇的時(shí)候關(guān)鍵抓住主要需求。因?yàn)橛行┵?zèng)送面積是以購買特定樓層的房子為條件的，露臺(tái)、空中花園、閣樓，必須買頂層的房子才能獲得;想要地下室，就得買一樓的房子。居住的主要需求包括配套、室內(nèi)基本功能、房屋在小區(qū)的位置、房屋樓層。