樓市“二次調控”滿月：成交量先于房價下滑

一個月前的9月29日，國務院針對地產調控再出重拳，推出了相比于之前的政策更加嚴厲的新一輪房地產調控措施。這被業(yè)界稱為房地產“二次調控”，又稱作“新國五條”。截至昨日，“新國五條”出臺執(zhí)行剛好滿月，市場反應究竟如何?

　　記者調查發(fā)現(xiàn)，盡管今年的“銀十”因為這次調控顯得成色不足，但是一些大型房地產企業(yè)前三季度銷售業(yè)績尚好。從全局的情況來看，各地住宅市場表現(xiàn)各異，9月份以來的成交量持續(xù)上升的勢頭受到限制。

　　據(jù)中原監(jiān)測各地住宅市場成交調查數(shù)據(jù)顯示，一線城市京、滬、穗3城市房屋成交量環(huán)比降幅2至4成。二線城市中，除成都和重慶在國慶節(jié)后成交量出現(xiàn)持續(xù)上升外，其余城市都是交上了或持平或下降的業(yè)績單，其中，天津、杭州成交量環(huán)比基本持平，武漢卻遭遇了環(huán)比近四成的降幅。

　　從成交價來看，一線城市的中商品房價格依舊維持在高位運行。根據(jù)新調查，北京中二手商品房價9月為22746元/平米，而今年1月則為22718元/平米。北京中原三級市場研究部的分析認為，報價平穩(wěn)的原因主要有三。先，大部分業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，多有幾套房產不急于出售;其次對中長期市場房價預期仍看好;再次，各類投資渠道中房屋的保值增值以及雙重收益性(出售和出租收益)仍被業(yè)主看好。

　　在持續(xù)的調控下，各家房企目前面臨供應放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力。若各方政策嚴厲執(zhí)行和共同作用的話，開發(fā)商壓力勢必將越來越大。

　　不過，從近期陸續(xù)公布的上市房企3季報情況看，前期住宅市場良好的銷售令各家房企所擁有的資金情況尚好。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、中海、富力、復地等5家銷售額已完成年度計劃的四分之三，金地、雅居樂也都完成了銷售計劃的70%以上。

　　被寄予厚望的“新國五條”，主要包括對各地貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施落實不到位的行政問責、上調套房二套房的付款比例至30%和50%、調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策、加大住房交易市場檢查力度等。此后，各地紛紛出臺細則，落實樓市調控政策。其中十多個城市的住房“限購令”成為各方關注。接著，京浙等地又出臺了商品房預售款監(jiān)管辦法。而近日，國務院重申“堅決遏制部分城市房價過快上漲，”再度發(fā)出樓市調控不動搖的聲音。

　　調控還沒有結束，或者說，間接的調控還沒有結束。國慶節(jié)長假過后，證監(jiān)會明確，房地產企業(yè)再融資需要征求國土資源部的意見;19日，央行又宣布從20日起上調存貸款基準利率;次日，住房和城鄉(xiāng)建設部也宣布上調公積金存貸款利率。

　　盡管此次出乎意料的加息并非是直接針對房地產市場的調控手段，但從客觀效果而言，勢必會對房地產市場產生影響。由政策變動原因造成的退房現(xiàn)象一時成為熱門話題。而今，貸款利率提高，購房成本進一步增加，購房需求明顯受到抑制。