限購令或催生十萬退房潮 豪宅亦未幸免

核心提示：按照中原地產(chǎn)的預計，因為二次調(diào)控，全國一、二手房市場可能在4季度增加超過10萬套左右的退房。

　　10月20日一大早，睡夢中的張茂榮被電話吵醒，是一位房產(chǎn)投資客李力(化名)打來的。

　　“不能過戶了，月供還要漲，我該怎么辦?”李力在電話那頭焦急地問道。

　　張茂榮是廣東信榮律師事務所主任律師，多年來，他參與并代理了深圳購房團退房事件、深圳小產(chǎn)權(quán)房事件、“新國十條”、“深十三條”引發(fā)的退房事件等多起房地產(chǎn)糾紛，對地產(chǎn)市場有著獨到的見解。

　　“幾乎每一輪調(diào)控，都會帶來新的糾紛。”張茂榮說，印象深的是2007年房價飆升之時二手房業(yè)主頻頻主動違約，他估計有90%的糾紛都是賣方反悔違約的，而一位法官甚至說“不是90%，而是。”

　　今年9月11日，張茂榮接手了自國十條出臺后五個月來的例業(yè)主違約訴訟案，賣家不惜賠付違約金也要改口不賣。張茂榮從中看到了房價回暖甚至逆轉(zhuǎn)的苗頭。而10月份以來的退房潮，與以往不同的是，很多不是由于買賣雙方主觀毀約造成，而是由于新出臺的限貸政策和限購令。他記得，因為不能過戶，有個好不容易買房的女孩急得都快哭了。

　　張茂榮已經(jīng)記不清，這是幾個咨詢他因為新政不能過戶的購房人了。“幾十個總是有的。”9月29日的房地產(chǎn)新政，是今年4月“新國十條”退房潮平息后的又一輪退房糾紛，深圳、北京、上海等地，都出現(xiàn)了糾紛和退房情形。

　　房地產(chǎn)糾紛類型的變化，是市場行情變化的晴雨表，但今年的樓市調(diào)控顯然不同于往年的單邊打壓或救市，政府出臺后續(xù)調(diào)控政策等不確定因素大量存在，購房者心態(tài)也趨于復雜：一方面擔心房價報復反彈買不起房，另一方面又擔心政府再次調(diào)控。

　　限購令下的糾紛

　　給張茂榮打電話的李力，10月1日之前剛剛簽訂了一套二手房買賣合同，支付了定金和期款，銀行已發(fā)放貸款為賣家完成了贖樓款解除抵押，等著完成過戶由李力償還新的貸款了。

　　“限購令”出臺后，李力因持有物業(yè)超額而無法過戶，不房子無法過戶，還要按月支付銀行借款本息。

　　“李力的案子是典型個案，處理起來也很復雜。”據(jù)張茂榮介紹，之所以產(chǎn)生未過戶先供樓的情況，在于買賣雙方采取了用貸款贖樓的方式，即用買方的按揭貸款幫原賣主贖樓。買方風險較大，但可節(jié)省短期利息。目前，李力正在與賣主協(xié)商解除房屋合同，還要和銀行協(xié)商解除借款合同，損失不小。

　　而張茂榮接到的一個案例，則使買房人陷入了更深的糾紛。買主陳小姐是非深戶購房人，雖然是套房銀行已經(jīng)放款，但擔保公司怕不能過戶而不敢進行擔保。這樣，陳小姐面臨與業(yè)主、銀行以及擔保公司的數(shù)方糾紛，即使終協(xié)商解決，也要有中介費、擔保費、銀行利息等實際損失。

　　“目前的糾紛尚處于買賣雙方協(xié)商階段，如果賣主拒不同意退還定金而選擇訴訟途徑，那么整個事件會非常復雜。不排除部分購房者不堪漫長的訴訟時間，而終放棄數(shù)萬到十萬的定金損失。”張茂榮說。將有10萬套房要退?

　　限購令，已經(jīng)給深圳房地產(chǎn)交易帶來了深遠的影響。深圳中原推算，因限購令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，被限房產(chǎn)總量將超過3000套。而主要在于簽了認購書而未網(wǎng)簽者以及交了定金而未過戶者。

　　“此次限購完全沒有給市場留出緩沖空間。”一位深圳地產(chǎn)界人士對記者說。

　　而北京等地，可能退房數(shù)量更是接近萬套。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：北京二手房市場9·29新政后的退房比例高達12.8%。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場部總監(jiān)張大偉認為，二手房之外，限購令對商品房市場的影響更為明顯。因為商品房批貸時間與預售時間相比要晚很多，一般期房能夠獲得貸款少需要2個月左右，長的甚至需要半年。

　　按照北京市場近3個月合計2萬套新房中50%為套房計算，少有5000套以上需要補交一成付，中小套型需要補交接近20萬。對于已經(jīng)囊中羞澀的套購房者來說，壓力非常大，退房的可能明顯增加。

　　按照中原地產(chǎn)的預計，因為二次調(diào)控，整個全國一、二手房市場可能在4季度增加超過10萬套左右的退房。

　　即使豪宅也未能幸免，數(shù)據(jù)顯示，9月29日—10月16日，北京在三季度銷售價格高的30個項目出現(xiàn)零簽約，部分項目出現(xiàn)退訂。而在三季度，北京豪宅累計簽約352套。

　　深圳中介人士也向記者透露，新政對豪宅市場影響很大，以前深圳購買三套、四套的豪宅，也依然可以獲得銀行貸款。而現(xiàn)在各家銀行開始嚴格執(zhí)行三套房停貸，以及完全禁止購買三套房，原來計劃買豪宅投資的人放棄了定購。

　　限購與反限購

　　大規(guī)模的退房潮是不是真的會出現(xiàn)?

　　事實上，被公認為嚴格的限購套數(shù)政策，在北京執(zhí)行5個月，并沒有起到樓市降溫的作用。

　　一個原因在于，規(guī)避限購的方式很多。北京多家中介機構(gòu)透露，租借他人身份證規(guī)避限購令，如借用親戚朋友或者企業(yè)員工的身份證買房，作為回報會給予提供證件者一次性5000-10000元的報酬;或者，補社保證明或稅款規(guī)避“限外條款”，甚至辦理假離婚，對中介來說，都是可以輕車熟路操作的路徑。

　　上海地產(chǎn)界評論人顧海波認為，假離婚、辦假證或者請人代購房屋的風潮，肯定也會在上海出現(xiàn)，因為市場和民眾對政府的調(diào)控已經(jīng)不相信，同時對政府的“托市”又“很相信”，或者不如說是恐懼和無奈。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設部10月15日罕見地發(fā)布了《關(guān)于違反限購住房套數(shù)規(guī)定買賣住房的風險提示》，該文件提醒，購房人不要輕信房屋銷售人員、經(jīng)紀人員所謂的“規(guī)避建議”或“幫助規(guī)避”的承諾，更不要采用假證件、假材料等方式購買住房。這類購房行為會造成購房家庭重大經(jīng)濟損失。

　　與此同時，伴隨著十多個城市出臺限購令，也引發(fā)了法律界對于限購合法性的質(zhì)疑，張茂榮即認為，限購違反了市場經(jīng)濟及《合同法》的契約自由原則，強行叫停民事主體之間的合同交易，有公權(quán)侵犯私權(quán)之嫌。

　　但合法性質(zhì)疑并不影響限購的合理性，律師邵衛(wèi)國認為，以犧牲市場經(jīng)濟或違法為代價，來強制干預市場平抑房價效果可嘉，但手段不妥。這一措施多少預示了政府對于樓市調(diào)控的無奈。政策市之弊

　　包括張茂榮在內(nèi)的多位律師傾向于認為，“限購令”導致無法過戶，引發(fā)的是業(yè)主(賣方)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務的不能履行，而非買方義務的不能履行(即便買方支付全額房款，也無法獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán))，業(yè)主有義務退還買方定金。

　　但并非所有的賣方都認同這一點。

　　上周，北京通州法院判決一起房產(chǎn)買賣糾紛，在這起糾紛中，買方劉先生簽下購房協(xié)議當天，國務院出臺禁止為三套房發(fā)放貸款的樓市新政，已經(jīng)交了定金和部分付的劉無力再購買，但開發(fā)商拒絕退款。

　　北京通州法院判決劉先生不構(gòu)成違約，開發(fā)商須全額退款。這是4·17樓市新政引發(fā)的退房潮中，起判決賣方敗訴的案件。

　　這一訴訟也拖延了數(shù)月之久。據(jù)本報記者查詢，還有諸多類似案件擺在北京、深圳等地的法院案頭。隨著新一輪調(diào)控引發(fā)的糾紛出現(xiàn)，訴諸法律途徑解決的也日益增多。

　　其建議，政府可以對政策的出臺予以預警，并設定政策實施的緩沖時間，而不是突然發(fā)布即時執(zhí)行，從而避免糾紛的產(chǎn)生，維護交易秩序的穩(wěn)定性。

　　雖然業(yè)務量突然增多，但張茂榮并未覺得可喜。“我們沒法告知當事人，法院會如何裁決，而律師又有多大把握。”他對本報記者說。

　　張透露，深圳土地資源，二手房交易量數(shù)倍于一手房，房價波動下，糾紛此起彼伏。而當事人卻不知深圳二手房審判之亂相遠超乎人們想象，二手房官司大的風險，已不再是案件本身。目前，因還沒有交易主體這樣操作，司法和行政管理機關(guān)在此輪調(diào)控后如何作為，尚不得而知。

　　本報記者獲悉，深圳市中級人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)糾紛案件若干問題的指導意見(征求意見稿)》已于近日開始征求意見，但張茂榮告訴本報，關(guān)于違約金的判決，以及陰陽合同等問題，征求意見稿中仍未涉及。