我國政策支持房地產(chǎn)業(yè) 積極防范下行風(fēng)險(xiǎn)

　　中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入趨勢性的拐點(diǎn)，中長期來看行業(yè)從高速增長期回歸中低速增長期，前期大量投資造成的庫存壓力持續(xù)存在，房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性差異日益明顯。2015年中國政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)所隱含的風(fēng)險(xiǎn)更加關(guān)注，前期嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策日漸退出并回歸正常，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)的需求依然能夠相對(duì)穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，有助于防范房地產(chǎn)市場急劇下滑所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)漸露苗頭
 

　　2014年房地產(chǎn)銷售面積同比下滑7.6%，2015年一季度同比下滑9.2%，顯示房地產(chǎn)銷售正面臨較大的下行壓力。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)從2013年的19.8%下滑至2015年一季度的8.5%，這同樣給予中國經(jīng)濟(jì)巨大的下行壓力。2015年一季度中國GDP增長7.0%，為2000年以來除次貸危機(jī)嚴(yán)重時(shí)期的低增長水平。
 

　　短期來看，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了明顯的結(jié)構(gòu)化差異：一二線城市房地產(chǎn)銷售情況好于三四線城市;房地產(chǎn)新開工和新拿地下滑更為明顯(2015年一季度二者分別下滑18.4%和32.4%);住宅地產(chǎn)銷售情況好于商業(yè)地產(chǎn)。結(jié)構(gòu)化差異產(chǎn)生的原因在于：隨著房地產(chǎn)投資需求日益減少，剛性需求的結(jié)構(gòu)性差異反映為房地產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性差異，一線城市的剛性需求依然強(qiáng)烈，二線城市中人口流入較多的需求相對(duì)較好，三四線城市則普遍面臨供過于求的狀況;房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場的中長期預(yù)期發(fā)生改變和房地產(chǎn)庫存高企影響到房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為(2015年一季度房地產(chǎn)行業(yè)施工面積58.4億平米，房地產(chǎn)待售面積6.5億平米)，從而造成房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下行，尤其是新開工和新拿地的熱情顯著下降。
 

　　然而，2015年全年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)并不會(huì)延續(xù)2015年一季度的顯著下行勢頭。受房地產(chǎn)政策逐漸放開、利率下行等因素影響，房地產(chǎn)銷售在年內(nèi)將呈現(xiàn)逐漸回升的勢頭。與房地產(chǎn)銷售成正比的房地產(chǎn)投資也會(huì)有所回升。短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)顯著惡化的勢頭有望緩解。
 

　　房地產(chǎn)政策加快調(diào)整 利率下行勢頭漸顯
 

　　中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中央政府對(duì)于系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)日益關(guān)注，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性和殊性，2014年三季度至今，房地產(chǎn)相關(guān)政策出現(xiàn)了明顯調(diào)整。
 

　　2014年9月，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，調(diào)整套房放貸認(rèn)定方式，鼓勵(lì)改善性住房信貸支持。2015年1月，國管公積金發(fā)布關(guān)于提高貸款高額度的通知，購買政策房或套型面積在90平米以下的套自住住房，貸款高額度上調(diào)至120萬元;2015年3月，中央住房資金管理又發(fā)布通知，進(jìn)一步明確公積金支持自住及改善性住房購買政策。同月，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，下調(diào)二套房付比例至低40%，明確套房付比例30%，公積金貸款購買套房低付比例20%;財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，對(duì)個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
 

　　2014年11月和2015年2月，央行分別下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.4個(gè)百分點(diǎn)和0.25個(gè)百分點(diǎn)。2015年2月和4月，央行兩次全面下調(diào)存款準(zhǔn)備金率共計(jì)1.5個(gè)百分點(diǎn)。貨幣政策進(jìn)入全面降準(zhǔn)降息并結(jié)合定向?qū)捤呻A段。
 

　　各地方政府逐漸調(diào)整取消限購政策，目前仍然實(shí)行限購政策的北京、上海、廣州、深圳和三亞。各商業(yè)銀行則調(diào)整套房按揭貸款利率，套房按揭貸款利率以基準(zhǔn)利率下浮為主。
 

　　房地產(chǎn)政策的迅速調(diào)整，反映出經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場下行帶來了較大的壓力，而政策調(diào)整本身將對(duì)2015年房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生較大影響，有助于房地產(chǎn)行業(yè)在年內(nèi)有所企穩(wěn)。
 

　　房地產(chǎn)行業(yè)是對(duì)中長期利率為敏感的行業(yè)。年內(nèi)利率的下行勢頭較為明顯，套房貸將享受全面的優(yōu)惠利率，二套房貸的利率也有望逐漸下行。這將使居民住房購買力的提升較為明顯。
 

　　行業(yè)仍處調(diào)整期 但系統(tǒng)性重大風(fēng)險(xiǎn)難發(fā)生
 

　　從長期看，人口增長、城市化進(jìn)程和更新改造需求這三大因素仍將支持中國房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，市場發(fā)生崩潰式泡沫破滅的可能性很小。未來兩三年，公眾對(duì)房價(jià)預(yù)期的改變、總體供過于求的狀況和利率市場化改革三大因素決定了房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整。目前市場在重建供求平衡、量價(jià)平衡的再平衡進(jìn)程之中。
 

　　目前，部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯的向下調(diào)整，而部分城市的房價(jià)則已經(jīng)在政策調(diào)整之后開始企穩(wěn)回升。作為一個(gè)市場化程度高的行業(yè)，房地產(chǎn)市場調(diào)整的速度很快，對(duì)政策的反應(yīng)速度也較快。短期來看，2015年二季度開始，政策調(diào)整的影響將逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場在2015年可能出現(xiàn)輪的短周期企穩(wěn)。
 

　　房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面是其嚴(yán)重的供過于求問題，庫存去化所需要的時(shí)間依然很長，大量的保障性住房也在一定程度上影響了商品房市場的需求，政府對(duì)于土地財(cái)政的剛性需求造成土地價(jià)格依然維持在高位，大大提高了房企成本，使得收入端的下降難以通過成本下降來轉(zhuǎn)嫁。
 

　　但房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性重大風(fēng)險(xiǎn)仍然可以避免。先，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了貨幣政策的緊縮周期。當(dāng)前貨幣政策進(jìn)入相對(duì)寬松周期，房地產(chǎn)政策逐漸回歸正常，房地產(chǎn)融資成本的下行將更為顯著。其次，2014年開始，房地產(chǎn)投資增速大幅下行，如2015年房地產(chǎn)銷售恢復(fù)正增長，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流有望呈現(xiàn)逐漸改善的勢頭。后，居民尚未出現(xiàn)全面的房價(jià)下行預(yù)期，雖然預(yù)期有所分化，但隨著政策的調(diào)整，居民部門對(duì)于房價(jià)的預(yù)期逐漸從負(fù)面開始偏向正面。
 

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式，我們建議：
 

　　先，商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)正常購房需求的信貸支持力度，積對(duì)改善性需求及二套房的利率給予優(yōu)惠政策。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式應(yīng)轉(zhuǎn)向中長期利率相對(duì)較低的融資方式，將原來的高利率的信托和委托貸款轉(zhuǎn)向利率相對(duì)較低的信貸、REITS、債券等標(biāo)準(zhǔn)化方式。同時(shí)，加快房地產(chǎn)REITS的發(fā)展速度。后，嘗試住房金融體系的創(chuàng)新。如嘗試推動(dòng)全國住房公積金聯(lián)網(wǎng)進(jìn)程，并使其轉(zhuǎn)型成為住房儲(chǔ)蓄銀行，或探索由商業(yè)銀行自行通過SPV方式而不是信托方式嘗試MBS。