房產"降價險"吸引客戶 業(yè)內質疑:噱頭大操作難

　　買了房子萬一價格下降怎么辦？在當前房價走勢撲朔迷離之際，購房者的這一擔心更加強烈。而昨日，珠江地產旗下某樓盤推出房產“降價險”，買的房 子如果降價了，保險公司來賠付。這種前所未有的促銷方式到底能不能給購房者實惠？又是否具有實操性？接受《證券日報》記者采訪的人士認為，這一促銷方式的 噱頭成分大，實際操作很難。
 

　　房價下降保險來賠？
 

　　房產“降價險”到底是個什么險？據了解，如果購房者選擇“降價險”的方式購買該樓盤，需花九成房款即可買房，其余10%的房款作為保證金由客 戶保留。到約定的交房時間前4個月（2015年6月底），如房價沒降，購房者再向開發(fā)商交付10%的保證金，如果降價了，則由珠江人壽代客戶向開發(fā)商支付 余款，無需客戶繳納保證金。同時，判定房產降價的標準是以交房前4個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比。
 

        記者隨機采訪了幾位北京市民，他們的反應是開發(fā)商做促銷，但同時也覺得這種辦法似乎很好。“買房之后再也不用擔心降價了。”李女士表示。中山大 學風險管理與保險學系主任申曙光、中原地產席分析師張大偉也表達了類似觀點，他們認為，這更多地是開發(fā)商希望通過房產“降價險”來給購房者傳遞信心，從 而促成購房行為。
 

　　今年以來，房地產到底是向左走還是向右走再一次成為話題。而部分地方房產的降價使得購房者信心不足，觀望不出手。張大偉認為，這種價格保險肯定會打消部分購房者的疑慮，將在一定程度上促進樓盤銷售。
 

　　據了解，上述樓盤的房產“降價險”是與珠江人壽合作推出的，而珠江地產與珠江人壽同屬廣東珠江投資控股集團有限公司。有業(yè)內人士分析，這種淵源 才使得珠江地產推出房產“降價險”成為可能，而如果換做兩家沒有“親戚”關系的地產商和保險公司，恐怕難得有保險公司敢推出這樣的保險。
 

　　賣保險還是促銷房子？
 

　　盡管開發(fā)商推出房產“降價險”一方面證明了自己的資金實力，另一方面表達了自己對樓市的信心，但張大偉認為，這種促銷模式很不妥當，無論是從保險設計還是從銀行貸款的角度來看，其實操性都有待驗證。
 

　　先，從保險的角度來看。由于其出險與否的標準是交房前4個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比，那么存在賠付 與否的決定權在開發(fā)商手上的問題。開發(fā)商可以選擇本期房源交房前不降價或者封盤的方式避免保險的賠付，等過了保險期限之后再采取新盤定價策略。這是出險 與否的評判標準不客觀，盡管房價決定權在開發(fā)商手上，保險賠付由保險公司承擔，但由于二者的親戚關系使得該保險難以避嫌。“如果以三方權威機構公布的 該區(qū)域樓盤市場價格作為出險標準，或許將更客觀一些。”張大偉認為。
 

　　同時，從銀行貸款的角度來看，房產“降價險”也難具有實操性。對于普通購房者來說，很少有人能一次性付全款買房，大多需要通過銀行按揭貸款來購 房，張大偉表示，在貸款時涉及到房屋的評估值按房款90%計算還是按計算的問題，如果按90%計算，購房者必須多繳納付款，而按照計算 則不符合法律規(guī)定。
 

　　另外，從該樓盤所在區(qū)域看，人們能接受的房價是在現有價格基礎上下降10%-15%。因此，業(yè)內人士認為，讓購房者自留10%的保證金基本可以理解為一種新式促銷手段。
 

　　房價下跌開發(fā)商負責？
 

　　張大偉強調說，珠江地產推出房產“降價險”的行為是通過保險的方式固化房價漲不跌的觀念，給人傳遞一種房價降了開發(fā)商負責任的信號，從而促成 購房行為。“住房是商品，價格波動很正常，如果通過保險直接針對某一時點的住房價格進行保障，與市場經濟相違背。”張大偉表示。據記者了解，目前針對價格 的保險產品大多為指數型保險，并且出險與否的標準來自三方標準。
 

　　同時，他還指出，在很多城市房產市場已經過剩的情況下，結構性調整、短期波動將成為常態(tài)，并且房價波動幅度在20%-30%也不奇怪，那么，如果房價跌幅超過10%，超過的部分購房者是否也能得到賠償呢？如果賠10%購房者又會不會買賬呢？
 

　　日前，保監(jiān)會發(fā)布通知指出，為加強償付能力監(jiān)管，防范房地產投資風險，保監(jiān)會決定對保險公司的投資性房地產的評估增值進行清理和規(guī)范，要求各保 險公司應暫停執(zhí)行投資性房地產公允價值計量政策。業(yè)內人士認為，這與當前房地產市場走勢不清有很大關系，在房價上行階段，險企采用投資性房地產公允價值計 量方式風險較小，而一旦進入下行通道風險將急增。