小區(qū)物業(yè)利益鏈：虛設(shè)公攤 維修基金賬目不公開

　　停車位租售價格猛漲、公攤面積藏“貓膩”，公共維修資金“睡大覺”……新華社“新華視點”記者在部分城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眼下，一些住宅小區(qū)業(yè)主維權(quán)問題比較突出。
 

　　分析人士指出，我國雖然公布了《物業(yè)管理條例》，但是部分城市并未認真貫徹執(zhí)行。一些小區(qū)開發(fā)商與物業(yè)公司相互勾結(jié)，“打劫”業(yè)主合法權(quán)益，有的行政管理部門也參與“分肥”。
 

　　公共權(quán)益流失，車位價格猛漲
 

        近年來，越來越多的家庭擁有汽車，而小區(qū)車位配比不足，一些業(yè)主抱怨，“找個停車位比找媳婦還難。”“轉(zhuǎn)圈1個小時找不到一個可停之處。”
 

　　為了愛車有位可停，許多車主不得不購買車位，然而，這個幾平方米的空地并不便宜。“我買車花了15萬，結(jié)果一個停車位要20萬。”武漢徐東某小區(qū)黃女生近在小區(qū)買了一個地下停車位，總共5平方米左右，算下來每平方米4萬元，“比別墅還賣得貴。”
 

　　武漢洪城物業(yè)公司劉經(jīng)理說，車位價格一路上漲，當初三四萬元的車位如今多漲到十幾萬元、數(shù)十萬元，小區(qū)的車位抵得上一套小戶型房產(chǎn)。“但市場需求強烈，買車位也得搖號、找關(guān)系。”
 

　　在部分小區(qū)，車位原本已經(jīng)十分緊張，但物業(yè)公司還將其轉(zhuǎn)給了開發(fā)商及外單位使用。北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者，小區(qū)中的五個停車場中有兩個被物業(yè)公司劃撥了出去，加劇了“一位難求”的狀況。
 

　　而業(yè)主們高價買來或租來的車位，還有不少其實是開發(fā)商低價租用的人防工程用地。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦介紹，法律規(guī)定一定規(guī)模的小區(qū)必須配置人防工程，由人防部門管理，不能出售，產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。但經(jīng)過人防部門審批同意可以長期租賃，須繳納一定的費用。
 

　　宮步坦說，以武漢某小區(qū)為例，開發(fā)商以低于1角錢每平方米每天的價格與人防部門簽約，又以20萬元的價格賣給業(yè)主。如此算來，小區(qū)90個人防工程地下車位為開發(fā)商帶來1800萬元收入。這樣，通過低價租高價轉(zhuǎn)，開發(fā)商獲取了相當可觀的收益。
 

　　虛設(shè)公攤面積，坐吃“維基”利息
 

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)商為了謀取利益，還在公攤費用上做起了“文章”。比如，有的是先將停車位納入公攤，由全體業(yè)主“埋單”，而后，又將車位再次賣給業(yè)主。
 

　　北京的張先生在西客站旁某知名小區(qū)購買了一套91平方米房，簽訂的合同上寫著“其中公共部位與公用房屋分攤建筑面積19.78平方米”。但他感 覺公攤數(shù)字偏大，找來專業(yè)測量機構(gòu)后才得知，這一公攤面積不包括樓道、電梯間等，還包括地下車庫、游泳池、小學校等，但開發(fā)商并未告知他這一信息。
 

　　根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，如果車位是由已經(jīng)計入公攤的公共設(shè)施改造而來，開發(fā)商對其沒有所有權(quán)，車位租賃或出售收益為全體業(yè)主所有。但在不少小 區(qū)，業(yè)主入住后，開發(fā)商又以數(shù)十萬元不等的價格將屬于公攤面積的地下停車位向全體業(yè)主銷售。“本屬于我們所有的車位二次賣給我們，開發(fā)商糊弄業(yè)主的把戲太 黑了。”
 

　　除了虛設(shè)公攤面積以謀取利益之外，小區(qū)中諸如房屋公共維修基金、綠化養(yǎng)護費、水箱清洗費等費用，也多以“公益”之名進行了“公攤”，但使用情況常常不容樂觀。
 

　　家住武漢南湖一小區(qū)7棟的胡先生，在2013年底發(fā)現(xiàn)該棟頂樓內(nèi)部公共墻面嚴重滲水，墻面大面積脫落。因而，他多次向物業(yè)反映，希望能夠用公共維修基金進行維修，但遲遲未見維修工作啟動。
 

　　專家指出，盡管公共維修基金是屬于業(yè)主集體的錢，但使用時往往門檻高、程序繁瑣，而資金管理部門也很少主動及時向業(yè)主告知用途、結(jié)余等信息。
 

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，北京市自從1998年實行公共維修基金制度以來，截至2013年底累計金額約達到350億元，使用額約8億元，使用比例為2.3%。大量資金仍在“睡大覺”。
 

　　業(yè)內(nèi)人士透露，部分地區(qū)存在坐吃“維基”利息的現(xiàn)象。相關(guān)的管理部門將結(jié)余基金產(chǎn)生的利息，變成了自己的“小金庫”。南京市的一個小區(qū)，曾有近300萬元的公共維修基金利息，被當?shù)刈〗ú块T挪作他用。
 

　　除此之外，綠化養(yǎng)護費、水箱清洗費等種類繁多的收費，也讓不少業(yè)主覺得交的不明不白。
 

　　“以前，小區(qū)里種了些花草，但物業(yè)公司給鏟除了，說是要種‘更好看’的，但后來新種的還是同一種。”北京一小區(qū)的業(yè)主何先生認為，這樣的“重復建設(shè)”不但浪費了開支，而且有利用業(yè)主無法監(jiān)督而虛列項目“洗錢”之嫌。
 

　　侵占業(yè)主權(quán)益，賬目從不公開
 

　　通過走訪，記者了解到，部分城市的小區(qū)物業(yè)管理用房被計入了公攤面積，但卻被開發(fā)商用于租售獲利。天津、鄭州等城市已出臺規(guī)定，明確要求物業(yè)管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，不得計入公攤面積，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。
 

　　“小區(qū)的游泳池、羽毛球場、網(wǎng)球場等，原本是歸業(yè)主集體所有的權(quán)益，現(xiàn)在卻被開發(fā)商長期侵占。”北京市蓮花橋附近一小區(qū)業(yè)主告訴記者，小區(qū)開發(fā)商侵占、轉(zhuǎn)移業(yè)主權(quán)益獲得了五、六百萬元收益，但并未向業(yè)主公布資金去向。
 

　　在武漢，也有小區(qū)業(yè)主透露，本已納入業(yè)主公攤面積的地下車庫等，在開發(fā)商等方面的“努力”下，“搖身一變”成為有關(guān)部門的福利。
 

　　利益糾葛之下，小區(qū)物業(yè)管理收支狀況并不透明。宮步坦認為，小區(qū)收取的相關(guān)費用應由業(yè)主委員會支配，賬戶要接受業(yè)委會監(jiān)管，并向全體業(yè)主公開。“現(xiàn)在矛盾聚在于各類收費成為一筆糊涂賬，這些資金的使用亟待公開透明。”
 

　　“一些物業(yè)公司與開發(fā)商是‘利益共同體’。”湖北省物業(yè)管理協(xié)會副會長建國指出，這些公司要么是開發(fā)商的下屬企業(yè)，要么是開發(fā)商選定的企業(yè)，當然維護開發(fā)商利益，也與開發(fā)商私底下簽有協(xié)議，從各種費用中抽取好處。
 

　　“有的社區(qū)，居委會也與開發(fā)商有利益聯(lián)系，其辦公用房也是開發(fā)商提供的。”建國說，有些地方還明確提出了“每100戶不低于20平方米辦公用房”的標準。
 

　　專家指出，多重利益相互交織，導致一些社區(qū)行政和物業(yè)管理問題叢生。有對癥下藥，清理“糊涂賬”，斬斷相關(guān)“利益鏈”，才能維護業(yè)主權(quán)益。