八大猜想 把脈2019年地產(chǎn)業(yè)：地價還會降

????1月8日，易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱透過數(shù)據(jù)矩陣對2019年地產(chǎn)市場作出了部分預測。

????《國際金融報》記者據(jù)此采訪了多位行業(yè)人士，試圖透過這些預測觀點的背后邏輯，為2019年行業(yè)的走向尋找更多的落腳點，以期在摸索中前行。

????1、仍是經(jīng)濟壓艙石

????經(jīng)歷了2018年的“寒冬”后，在這場預測的開始，丁祖昱便以“信心比黃金重要”為基調，希望鼓勵更多行業(yè)人士。他說，沒有必要對房地產(chǎn)的未來失去信心，特別是對2019年不要失去信心。以房地產(chǎn)的規(guī)模和體量，這個行業(yè)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑。

????但在調控頻出、“地產(chǎn)綁架經(jīng)濟”的質疑聲日益高漲、“住房不炒”的概念深入人心的總基調下，未來房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中將扮演怎樣的角色?

????一位十強房企的高管表示，盡管房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場，但中國城鎮(zhèn)化進程遠未結束，消費者對美好生活對好房子的需求沒有減少，房地產(chǎn)對GDP的貢獻依然可觀(超過16%)，對上下游的拉動依然強勁。在經(jīng)濟下行壓力不改和“房住不炒”的政策要求下，房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動經(jīng)濟的火車頭轉變?yōu)榉€(wěn)定中國經(jīng)濟的壓艙石。

????2、“放水”難解渴

????1月4日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利(MLF)不再續(xù)做。

????中國人民銀行相關負責人表示，此次降準將凈釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實體經(jīng)濟貸款資金來源。

????房地產(chǎn)業(yè)關注的點則是：此次降準能否讓更多資金流入樓市?

????丁祖昱認為，2019年上半年可能是十年來房地產(chǎn)壓力最大的一個上半年，政策可能會有一些變動，但不用考慮貨幣市場對短期樓市的影響。即使貨幣適度放水，也不會馬上作用于房地產(chǎn)。

????同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年以來四次降準都沒有帶動樓市上漲，此次也不會帶來過多影響。

????張宏偉認為，2019年樓市調控依然是大基調，面對政策給予房企融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法進入開發(fā)領域，因此釋放出的流動資金難以對房地產(chǎn)產(chǎn)生作用。房企資金面仍會緊張，樓市降價的趨勢基本不會改變。

????在“錢緊債多”的資金命門下，房企的融資額也在下滑。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，40家典型房企融資總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%，其中年末12月，上述融資總額更是僅為181.52億元，環(huán)比上月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅，也創(chuàng)下了2017年以來融資新低。

????3、“四限”放松有望

????在經(jīng)歷很長一段時間的調控后，房地產(chǎn)市場在2018年最后一個月釋放出些許松綁的信號。這段時間，山東菏澤、廣東廣州、廣東珠海、湖南衡陽、安徽合肥等地陸續(xù)傳出放開限售、限價的信息，即便衡陽在發(fā)出通知后又戲劇化地撤銷，外界依然認為房地產(chǎn)市場松綁幾成定局。

????一位二十強房企的高管在接受相關媒體采訪時表示，政策放松已然發(fā)生。這背后的邏輯在于房地產(chǎn)市場政策的核心訴求是“穩(wěn)”，即樓市不能大起大落、房價不能大漲大跌。“四限”是在市場火爆之時的抑制政策，而當市場降溫之時則需要放松政策、調整預期、托底成交與投資。

????上述高管直言，未來，樓市將在不突破上限和不穿透下限之間小幅波動、尋求平衡。

????4、行業(yè)規(guī)模下降

????2018上半年，三四線城市的銷售額整體占比為69%，而2018年第四季度是67%，下降了2個百分點。丁祖昱認為這是一個值得關注的信號，三四線城市整體成交乏力將會直接影響2019年的行業(yè)規(guī)模。

????一位不愿具名的知名地產(chǎn)人表示，總體來看，一二線城市人口仍在凈流入，需求長期穩(wěn)定增長。三四線城市人口有進有出、基本平衡、需求穩(wěn)定。五六線城市人口流出、需求難以增長。

????他分析，未來不會再有大規(guī)模的政策刺激，市場規(guī)模將回歸自然的需求并保持持續(xù)穩(wěn)定，但超過2018年市場規(guī)模的概率應該不大。

????5、剛需下滑

????丁祖昱會上提出的另外一個警示，緣于遠郊剛需房成交量在2018年整體出現(xiàn)滑坡。

????中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，項目地段、設施等方面的限制及購房者對于房價下跌的預期均是造成剛需房成交下滑的原因?！耙陨虾槔?，中環(huán)均價為9萬元/平，外圍郊環(huán)為4萬元/平，且外圍產(chǎn)品為減配、簡配或毛坯，性價比不高?！?/p>

????貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認為，“2018年以來，上海新增新房及二手房掛牌主要集中在中環(huán)以外的區(qū)域。其中，新房在中環(huán)以外的供應量占比達80%以上，二手房在中環(huán)以外的供應量占比達65%。從需求端來看，中環(huán)以外的看房客戶占比總量為55%，客戶可挑選的范圍最大，供需關系相對最為緩和?！?/p>

????“還未見底”是陳澤帥對2019年上海外環(huán)首套剛需房的市場預期，他表示，“降價會讓產(chǎn)品更具競爭力。”

????盧文曦也指出，2019年，不少捂盤的房企或因資金問題加緊推盤，供大于求的情況對剛需有利。

????“剛需下滑、改善需求比重上升是大趨勢。目前政策對于普通住房較為關心，對于低收入群體、購房困難群體，加大公租房供應力度，對于有一定購買能力但又買不起商品房的人，在大城市供應共有產(chǎn)權房。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“同時，租賃市場發(fā)展力度加大，很多城市開始出讓住房租賃用地，未來年輕人租房的數(shù)量和比重會提升?！?/p>

????6、地價還會降

????丁祖昱發(fā)現(xiàn)，把2018年所有出讓的土地和2017、2016年該區(qū)域周邊的土地進行對比，超過6成的土地地價均出現(xiàn)下降。基于這個數(shù)據(jù)，丁祖昱認為，2019年土地價格仍有下行空間且是抄底“撿漏”的好時機。

????克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年整體地價回落，這是5年來的首次。截至2018年第四季度，一、二線城市的溢價率已跌破10%，大部分地塊均以底價成交;而平均溢價率曾經(jīng)超過50%的三四線城市溢價率也回落至18%。

????雖土地溢價率走低，但限于融資環(huán)境趨緊和銷售去化表現(xiàn)不振等難題，相較于國企和央企，2018年下半年，民營房企在招拍掛市場的表現(xiàn)較為保守。

????“土地價格或已達到底部區(qū)域，但購房者還在觀望，房價預期還會下跌，項目的獲利空間能有多大、公司現(xiàn)金流是否足以支撐開發(fā)成本等都是我們拿地時的考慮因素?！币晃环科蠊芾砣藛T對《國際金融報》記者表示。

????易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，以城市能級來看，隨著貨幣化安置逐漸減少，房企或回歸核心一二線城市拿地，致使該類城市成交量、價回溫。

????7、租賃業(yè)大洗牌

????對于近來大熱的租賃行業(yè)，丁祖昱表示，“機遇”在于將個人房源轉化為機構運營，且運營企業(yè)需“傍上”房企這棵“大樹”，以此減輕壓力。

????有中介人士表示，大的機構和平臺進入租賃行業(yè)，或可改善此前房源信息雜亂及房東因直租隨意加價、違約等現(xiàn)象，提高行業(yè)經(jīng)營的規(guī)范化和透明化。

????但是，上述人士也指出，住房租賃行業(yè)機構化或也意味著機構對市場房源的壟斷，其對租金的定價將具備巨大影響力。

????2018年，我愛我家前副總裁胡景暉就曾點名，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為擴張規(guī)模，以高于市場的價格從房東手中爭搶房源，再通過其囤積的大量房源形成可干預市場租金水平的話語權。

????實際上，與因盲目擴張而資金鏈斷裂的長租公寓類似的案例在2018年并不少見。

????“資金和運營能力不足是不少租賃企業(yè)陷入發(fā)展瓶頸的原因。與品牌房企合作，可借助房企的融資渠道與經(jīng)營優(yōu)勢，加大租賃業(yè)務規(guī)模擴張。”上述人士表示。

????但是，對于已涉足或將住房租賃列為其多元化戰(zhàn)略板塊之一的房企來說，與中小型、區(qū)域性租賃機構合作或許并不具吸引力。

????據(jù)了解，萬科、龍湖、旭輝等目前已形成一定的長租規(guī)模。以將租賃住宅列為其核心業(yè)務的萬科來說，截至2018年上半年，其已累計獲取房間數(shù)超過16萬間。

????碧桂園、保利、越秀、華潤、首創(chuàng)、正榮等房企也在長租領域立下“壯志”，比如碧桂園就計劃，到2020年，圍繞一線城市及周邊區(qū)域，拓展100萬套長租公寓。

????此外，美的置業(yè)、綠地、中海、花樣年、陽光城等房企均有試水長租公寓的動作。

????不過，在目前樓市整體走弱的環(huán)境下，受投資回報周期及資金沉淀等因素影響，房企是否會從獨立開發(fā)建造轉向收購已較為成熟的租賃項目還有待觀察。

????“目前租賃市場供需結構不平衡，低端需求被低估導致低價房源少，再加上房價上漲的傳導性，租賃市場發(fā)展還較不成熟?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

????8、物業(yè)管理被看好

????2018年，隨著碧桂園、雅居樂、新城、佳兆業(yè)、旭輝等房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，物業(yè)成為2018年房企多元化轉型中的新“戰(zhàn)場”。

????社區(qū)復合型需求的增長、資本市場對于物業(yè)公司估值的認可、BAT“嗅香而來”尋求在社區(qū)業(yè)態(tài)布局上合作、房企通過并購搶占物業(yè)管理規(guī)模和資源……上述種種跡象均讓丁祖昱看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

????相反，針對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，由于“老”的定義和界限在不斷改變中，且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式目前還處于培育期，丁祖昱建議房企特別是民營房企現(xiàn)階段“稍安勿躁”。

????嚴躍進指出，目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目，真實入住率不高，且與住宅項目差異不大，而醫(yī)護型的“老年社區(qū)”在運營上或面臨較多問題。

????“物業(yè)行業(yè)之所以拔尖，在于物業(yè)公司上市動作比較多?！眹儡S進認為，“在物理管理領域，創(chuàng)新業(yè)態(tài)形式較多，比如以物業(yè)項目為平臺，通過應用移動互聯(lián)網(wǎng)、云平臺等技術，連接供應商和業(yè)主，挖掘新消費場景，并從中抽取交易傭金。”

????作為與地產(chǎn)開發(fā)接軌的增值業(yè)務，物業(yè)管理是不少房企切入存量房市場的首選“玩法”，而分拆物業(yè)獨立上市也有助于房企借力融資新通道換賽道競爭。

????但也有房企對于物業(yè)上市保持觀望狀態(tài)，比如萬科。據(jù)悉，在被問及萬科物業(yè)何時上市時，萬科董事局主席郁亮表示，需待萬科物業(yè)具備千億級市值的實力和基礎后再考慮上市。

????萬科的“按兵不動”不無道理。從2018年上市的房企物業(yè)公司來看，多數(shù)物業(yè)公司營收還難擺脫對母公司或關聯(lián)方住宅業(yè)務的依賴，如何擴大第三方市場份額、實現(xiàn)收入多樣化還考驗著這些資本市場上的“新兵”。